Bất động sản trung tâm dữ liệu khó tìm quỹ đất

>> Cơ hội từ thị trường trung tâm dữ liệu

Theo Báo cáo mới nhất từ Trung tâm Dữ liệu Châu Á Thái Bình Dương nửa đầu năm 2023 của Cushman & Wakefield, 5 thành phố: Bắc Kinh, Thượng Hải, Singapore, Sydney và Tokyo chiếm 62% công suất hoạt động của tất cả trung tâm dữ liệu trên toàn Châu Á Thái Bình Dương.

Dư địa lớn

Tại Bảng xếp hạng Chỉ số trưởng thành, báo cáo phân loại 29 thành phố khai thác trung tâm dữ liệu theo bốn hạng: mới nổi, đang phát triển, đã trưởng thành và siêu cấp, dựa theo 21 thông số dữ liệu để so sánh các thị trường theo hiện trạng cũng như tiềm năng phát triển trong 5 - 7 năm tới. Các thành phố được phân loại như sau:

Siêu cấp: là những thị trường lớn nhất trong khu vực xét về công suất MW và có nguồn cung rộng khắp. Bắc Kinh, Mumbai, Thượng Hải, Sydney và Tokyo được phân loại là các thị trường siêu cấp có tiềm năng phát triển thành các thị trường có quy mô >2GW trong tương lai.

5 thị trường này chiếm hơn 50% công suất của toàn bộ trung tâm dữ liệu đang hoạt động ở Châu Á Thái Bình Dương và khoảng 45% công suất đang được xây dựng theo kế hoạch. Khu vực này thu hút nhu cầu cao nhất và do đó có tỷ lệ trống thấp. Do sự phát triển trung tâm dữ liệu rộng rãi ở các thị trường này, việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp để tiếp tục phát triển trung tâm dữ liệu có thể là một thách thức.

Trưởng thành (Established): Chennai, Hồng Kông, Hyderabad, Jakarta, Johor, Melbourne, Seoul và Singapore chiếm khoảng 25% tổng công suất hoạt động trong khu vực. Tuy nhiên, do chính sách hạn chế đối với dự án trung tâm dữ liệu nên Singapre đang có nguồn cung hạn chế.

Ở các thị trường còn lại, tất cả đều đang tăng trưởng nhanh chóng khi nhiều nhà khai thác đang trong quá trình mở rộng hoặc thiết lập trung tâm dữ liệu đầu tiên của họ. Các thị trường ở cấp này này vẫn có nhiều quỹ đất để phát triển hơn các thị trường Siêu Cấp.

Đang phát triển (Developing): Các thị trường đang phát triển là những thị trường có thể không có năng lực trung tâm dữ liệu lớn nhưng có tầm quan trọng chiến lược đối với các nhà khai thác. Bangkok, Delhi NCR, Quảng Châu, Kuala Lumpur, Manila và Osaka chiếm chưa đến 10% công suất hoạt động ở Châu Á Thái Bình Dương.

Gần 90% trung tâm dữ liệu đang hoạt động tại các thị trường này có quy mô nhỏ hơn 10MW nhưng thường có tỷ lệ trống cao hơn, vì tốc độ hấp thụ còn chậm so với nguồn cung mới được bổ sung.

Mới nổi (Emerging): Các thị trường mới nổi đang ở giai đoạn trưởng thành non trẻ nhưng đã thu hút được sự quan tâm của các nhà khai thác trung tâm dữ liệu do các yếu tố bao gồm nhu cầu của doanh nghiệp địa phương và ngành bán lẻ, vị trí địa lý nổi bật.

Các thành phố này là: Auckland, Bengaluru, Brisbane, Busan, Canberra, TP.HCM, Hà Nội, Pune, Perth và Đài Bắc, tổng cộng chỉ chiếm khoảng 6% tổng công suất hoạt động ở Châu Á Thái Bình Dương. Nguồn cung cấp trung tâm dữ liệu mới tại các thị trường này bị hạn chế do số lượng nhà khai thác cho các thị trường này còn thấp.

Pritesh Swamy, Giám đốc Nghiên cứu & Tư vấn Trung tâm Dữ liệu của Cushman & Wakefield APAC và EMEA cho biết: Bảng xếp hạng Chỉ số Trưởng thành cho thấy vẫn còn nhiều dư địa phát triển trung tâm dữ liệu ở Châu Á Thái Bình Dương so với các khu vực khác.

“Cơ hội tăng trưởng cho Châu Á Thái Bình Dương không hề nhỏ. Nếu chúng ta nhìn vào Hoa Kỳ, chỉ riêng Bắc Virginia đã có khoảng 3GW, chiếm 1/3 công suất tích lũy trên khắp Châu Á Thái Bình Dương, và toàn bộ thị trường Hoa Kỳ có công suất hoạt động gần 10GW. Xét rằng dân số Châu Á Thái Bình Dương lớn hơn dân số Hoa Kỳ khoảng mười lần, chúng ta còn kém xa về năng lực tổng thể trung tâm dữ liệu mà chúng ta có thể cần.” ông Swamy nói thêm.

>> Bất động sản gặp khó: Câu chuyện từ Quảng Nam

Tiềm năng ở thị trường Việt Nam

Theo Cushman & Wakefield, Việt Nam là thị trường trung tâm dữ liệu mới nổi do chỉ có một số ít công ty đa quốc gia tại nước ta có nhu cầu dữ liệu cao. Tuy nhiên, do Việt Nam còn thiếu cơ sở hạ tầng trung tâm dữ liệu nhất trong khu vực, mở ra cơ hội lớn.

TP.HCM đã triển khai hơn một nửa công suất hoạt động điện của toàn quốc gia và nền kinh tế sôi động của thành phố, quá trình số hóa và nhu cầu về dịch vụ đám mây ngày càng tăng đã góp phần thúc đẩy số lượng phát triển trung tâm dữ liệu ngày càng tăng. Nền kinh tế kỹ thuật số của Việt Nam đã tăng 28% so với cùng kỳ năm 2022. Báo cáo của Google, Temasek và Bain & Company ước tính tốc độ tăng trưởng hàng năm sẽ tiếp tục ở mức 31% cho đến năm 2025.

Trong khi các nhà mạng quốc tế như NTT Global Data Centers, Telehouse và VNG Cloud do GIC hậu thuẫn đã có mặt trên thị trường, cách tiếp cận chung của những nhà khai thác mới tham gia thị trường là hợp tác với các công ty viễn thông địa phương như FPT Telecom, Viettel, VNPT và CMC Telecom.

Chuyên gia Cushman & Wakefield nhận định, khung pháp lý cho trung tâm dữ liệu ở Việt Nam vẫn chưa được hoàn thiện nhưng chính phủ đang tích cực xây dựng các quy định rõ ràng hơn về bảo vệ dữ liệu và dịch vụ trung tâm dữ liệu trong nước. Việc công bố nghị định mới có thể ảnh hưởng đến thị trường trong ngắn hạn nhưng được kỳ vọng sẽ củng cố nền tảng bảo mật thông tin của thị trường trong dài hạn.