Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cần làm rõ dấu hiệu thao túng thị trường

Bài: GIA NGUYỄN - Ảnh: QUỐC TUẤN• 01/09/2023 04:00

Ngoài quy định về công chứng, chứng thực trong các giao dịch, góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), một số ý kiến cũng cho rằng, cần làm rõ dấu hiệu thao túng, nhiễu loạn thị trường…

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cần thiết phải công chứng, chứng thực trong giao dịch

Theo đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 Chương và 84 Điều (bỏ 9 Điều, bổ sung 1 Điều so với Dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5).

Mặc dù đánh giá cao những tiếp thu, chỉnh lý tại Dự thảo Luật (sửa đổi) phiên bản cập nhật mới đây, thế nhưng, nhiều ý kiến cho rằng, bên cạnh sự cần thiết quy định công chứng, chứng thực trong các giao dịch bất động sản để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, cơ quan soạn thảo cũng nên xem xét, bổ sung các quy định làm rõ dấu hiệu thao túng, nhiễu loạn thị trường…

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tiếp tục nhận được sự quan tâm từ dư luận - Ảnh minh họa

Thực tế thời gian qua cho thấy, kinh doanh bất động sản đã từng có thời điểm trở thành một nghề dễ làm, dễ phất lên, với những mánh khóe “luồn lách”, trong đó, không chỉ tồn tại hiện tượng “cò đất” diễn ra tràn lan đầu cơ, thổi giá, mà còn tồn tại tình trạng một số bộ phận hành nghề môi giới hoạt động chụp giật, kiếm lời, tiềm ẩn nguy cơ gây thiệt hại cho khách hàng.

Trước hiện trạng đã nêu, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đưa ra 7 nhóm hành vi bị nghiêm cấm bao gồm: Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này; Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin, không công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản;

Thu tiền trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này, sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật; Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này; Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Liên quan đến vấn đề này, dù đồng tình với các nhóm hành vi bị nghiêm cấm mà Dự thảo Luật (sửa đổi) đã đưa ra, tuy nhiên, một số ý kiến cũng đề nghị, bổ sung hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản là một trong những hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời, cần quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường.

>> Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi): Vai trò "đặc biệt" của tổ chức môi giới

một số ý kiến cũng đề nghị, bổ sung hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản là một trong những hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời, cần quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường - Ảnh minh họa

Một số ý kiến đề nghị, bổ sung hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản là một trong những hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời, cần quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường - Ảnh minh họa

Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Trần Thị Hồng Thanh – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Ninh Bình cho biết, thời gian qua hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, hoạt động đấu giá nói riêng đang có nhiều vấn đề. Trong hoạt động đấu giá đất có hiện tượng thông đồng “quân xanh, quân đỏ” dìm giá bất động sản… đây là những hành vi điều chỉnh, thao túng thị trường, nhiễu loạn thị trường hết sức tiêu cực tới thị trường bất động sản.

“Đề nghị bổ sung hành vi bị nghiêm cấm, đó là: thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản…”, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề xuất.

Bên cạnh đó, góp ý về quy định, người làm nghề này phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới. Theo bà Thanh, đây là quy định cần thiết vì thực tiễn trong thời gian qua, không ít người làm môi giới bất động sản hoạt động tự do, không có chứng chỉ chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, thiếu tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh. Nhiều vụ việc có tình trạng câu kết làm giá, thổi giá gây nhiễu loạn thị trường, tuy nhiên, quy định trên mới điều chỉnh với những người hoạt động trên sàn, chưa đề cập tới những người làm tự do.

Từ đó, để quản lý tốt các đối tượng này, bà Thanh đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu chế tài xử lý cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và không làm việc trong một tổ chức sàn kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, về trách nhiệm của chính quyền và chủ đầu tư, vị đại biểu này cũng đề nghị, rà soát quy định cụ thể, rõ ràng hơn trách nhiệm của chính quyền và chủ đầu tư trong việc đảm bảo minh bạch thông tin để khách hàng chủ động, an toàn trong việc tìm, mua bất động sản.

Ngoài các vấn đề đã nêu, một số ý kiến khác cho rằng, cơ quan soạn thảo Dự thảo Luật nên nghiên cứu bổ sung quy định thêm về trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản theo hướng quy định rõ các trường hợp nghiêm cấm, bao gồm: Có quyền lợi trực tiếp với bất động sản, loại trừ khoản hoa hồng được chiết khấu mà không tiết lộ quyền lợi đó đối với người mua bất động sản; xúi giục một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán để giao kết hợp đồng mới với người khác;

Tự ý tăng giá, thổi giá bất động sản để trục lợi trái ý muốn với các bên tham gia giao dịch; tham gia môi giới để các bên ký kết hợp đồng nhưng không thông báo đầy đủ, trung thực các thông tin liên quan đến bất động sản cho các bên tham gia giao dịch;... để làm cơ sở xem xét trách nhiệm của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, và tùy thuộc vào tính chất, hành vi vi phạm để xem xét xử lý hành chính, hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.