Các đại biểu Quốc hội đề nghị kiểm soát chặt dòng tiền đặt cọc tối đa 5%, làm rõ cơ chế quản lý khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận và trách nhiệm bảo lãnh của ngân hàng.
Giải trình trước Quốc hội về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nhấn mạnh các quy định về đặt cọc, bảo lãnh và khoản tiền còn lại để cấp giấy chứng nhận đã được dự thảo luật đặt ra; đồng thời cho biết hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản đã ghi nhận hàng chục nghìn giao dịch.
Cụ thể về tiền đặt cọc, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo đã quy định điều kiện được nhận đặt cọc; đồng thời cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán và có quy định xử lý vi phạm theo pháp luật dân sự. Theo Bộ trưởng, trước khi được đặt cọc, dự án phải trải qua nhiều trình tự, thủ tục; nhà đầu tư thực hiện nghiêm túc mới đến giai đoạn được phép nhận đặt cọc.
Đối với khoản 5% còn lại gắn với việc cấp giấy chứng nhận, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết khoản tiền này được đặt tại ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong suốt quá trình triển khai dự án, từ nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền xây dựng đến nghiệm thu, bàn giao. Khi công trình hoàn thành và bàn giao, chủ đầu tư cần sớm hoàn tất thủ tục để người mua được cấp giấy chứng nhận và nhận khoản tiền còn lại.
Trước những lo ngại về "dự án ma", dự án giả và thông tin bất động sản gây ảnh hưởng đến người mua, Bộ trưởng cho biết luật cần khép chặt các điều kiện để người dân, doanh nghiệp hiểu và thực hiện đúng quy định. Về điều kiện vốn chủ sở hữu, Bộ trưởng nhấn mạnh doanh nghiệp tham gia dự án phải đáp ứng mức 15% theo giá trị; các cơ quan địa phương cần thực hiện nghiêm điều kiện này.
Kết luận phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho biết hầu hết các ý kiến đại biểu thống nhất về sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đồng thời đề nghị tiếp tục rà soát để bảo đảm dự thảo đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tránh chồng chéo, mâu thuẫn và quy định đầy đủ trong luật những nguyên tắc, chính sách cốt lõi tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên yêu cầu rà soát cơ chế đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán; làm rõ việc quản lý, thanh toán khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại sau khi đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận, thời điểm phát hành bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm của các bên. Mục tiêu là kiểm soát rủi ro, bảo đảm chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê mua.
Trước đó, góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các doanh nghiệp đề xuất hai phương án cụ thể. Phương án thứ nhất là cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có báo cáo nghiên cứu khả thi được duyệt, tức sớm hơn thời điểm được nhận cọc theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Phương án thứ hai, doanh nghiệp đề xuất giữ nguyên thời điểm nhận tiền đặt cọc nhưng bỏ giới hạn tối đa 5%. Theo doanh nghiệp, cách tiếp cận này phù hợp hơn với nguyên tắc giao kết hợp đồng và bản chất của biện pháp đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015.
Tuy nhiên, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội vẫn quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua bất động sản khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc cũng phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.
Đây là quy định được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đưa vào nhằm kiểm soát hoạt động nhận tiền của khách hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Trước đó, pháp luật chưa quy định cụ thể mức tiền đặt cọc trong trường hợp này, trong khi Bộ luật Dân sự cho phép các bên thỏa thuận về giá trị tài sản đặt cọc.
.jpg "VARS IRE kiến nghị hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản")