Bất động sản Việt Nam có tránh được "vết xe đổ" của Trung Quốc?

>> Nhận diện cơ hội đầu tư bất động sản Hà Nội nửa cuối năm 2023

Sau “bom nợ” Evergrande nộp đơn phá sản ở New York làm khủng hoảng bất động sản Trung Quốc thêm trầm trọng, mới đây, Tập đoàn bất động sản Country Garden của Trung Quốc ghi nhận khoản lỗ kỷ lục 48,9 tỉ nhân dân tệ (6,7 tỉ đô la Mỹ) trong nửa đầu năm nay. Country Garden cũng cảnh báo rủi ro vỡ nợ, có nguy cơ bị loại khỏi chỉ số Hang Seng của sàn Hong Kong (Trung Quốc) vào ngày 4/9 tới.

Khác căn nguyên, khác cách tiếp cận

Sự “sụp đổ” bất chấp các nỗ lực giải cứu của Chính phủ Trung Quốc dẫn đến nhiều quan ngại nếu thị trường Việt Nam có thể đi vào vết xe đổ trên.

Tuy nhiên, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, khủng hoảng của Trung Quốc là do dư cung, còn Việt Nam là dư cầu, do đó mức độ phục hồi và cách tiếp cận hoàn toàn khác nhau.

Phân tích kỹ hơn, vị chuyên gia cho biết, Trung Quốc đã phải tung ra chiến dịch để giải cứu thị trường nhưng chưa đạt được kết quả như Chính phủ mong muốn. Chiến dịch thứ nhất Trung Quốc bơm tiền để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản khoẻ mạnh thôn tính các doanh nghiệp yếu kém và đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các dự án để bán ra thị trường.

"Tuy nhiên, sức cầu bất động sản của Trung Quốc vẫn đang rất yếu khiến các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, không bán được hàng dẫn đến dòng tiền sụt giảm. Hiện Trung Quốc đang phải tung ra chiến dịch giải cứu thứ hai để giải cứu những doanh nghiệp đã tham gia chiến dịch trước", ông Nghĩa nói.

Ở khía cạnh của Việt Nam, cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ dư cầu, đặc điểm của khủng hoảng dư cầu bao giờ cũng kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung. Bên cạnh đó, khác với Trung Quốc là nhu cầu về nhà ở của Việt Nam cao hơn nhất là ở các thành phố lớn. Do đó, cuộc khủng hoảng dư cầu sẽ nhanh chóng được giải quyết.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thực tế cho thấy, Chính phủ và các giới chức Trung Quốc đang nỗ lực, dốc sức nhằm giải cứu thị trường bất động sản tại quốc gia này.

Tuy nhiên, niềm tin vào thị trường của người dân Trung Quốc dường như đã “sụp đổ”. Bằng chứng là, mặc dù các chính sách hỗ trợ đã được nới lỏng, giá nhà tại trung Quốc đã giảm nhiều đợt, tuy nhiên, doanh số bán nhà mới vẫn tiếp tục giảm mạnh, 28% trong tháng 6 và 33% trong tháng 7/2023 so với cùng kỳ năm 2022.

Rõ ràng, niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư đóng vai trò vô cùng quan trọng. Kể cả khi mọi vấn đề, vướng mắc được giải quyết thì thị trường vẫn khó có thể vực dậy nếu niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư chưa hoàn toàn được phục hồi.

Trong khi đó, tại Việt Nam, nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn xác định “chậm mà chắc”, vô cùng “thận trọng” trước các quyết định của mình. Bên cạnh đó, đánh giá thị trường bất động sản 2023 ở giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đã nhận thấy cơ hội tích cực, sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán nhà đất, lại đang bị chôn vốn, phải tập trung giải quyết hết các áp lực tài chính từ các khoản vay đầu tư trước đó.

>> Bổ sung quy định nghiêm cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản

Thêm nguồn cung là giải pháp hữu hiệu

Theo ông Nguyễn Văn Đính, soi chiếu vào Việt Nam, thị trường bất động sản cũng đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân.

Trong khi đó, có hàng ngàn dự án vẫn đang bị “treo” chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường. Do đó, VARS khẳng định việc giải quyết các vấn đề cho các dự án “treo” sẽ là một giải pháp góp phần tích cực vào cải thiện nguồn cung. Bên cạnh đó rất cần thêm các cơ chế, chính sách lấy “niềm tin” của người dân làm trọng điểm, để có những tác động một cách cụ thể và trực diện đối với vấn đề này.

Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa đưa ra giải pháp cần phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nền kinh tế đông dân và thị trường bất động sản phải hướng đến nhu cầu ở thực. Vị chuyên gia đề xuất muốn nhà ở xã hội thực sự phát triển cần hướng tới các giải pháp tài khoá cho người mua nhà với các đối tượng phù hợp chứ không nên kiểm soát ở các chủ đầu tư.

"Các doanh nghiệp bất động sản làm nhà ở xã hội phải có lợi nhuận ngang bằng hoặc gần bằng các loại hình khác thì họ mới mặn mà, không thể yêu cầu doanh nghiệp hưởng ít lợi nhuận. Thay vào đó, hãy ưu đãi thật mạnh về lãi suất, chính sách với người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội", ông Nghĩa nói. 

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, pháp lý, nguồn vốn tài chính, tổ chức thực hiện là ba vướng mắc cơ bản của thị trường này. Hiện, có hàng nghìn dự án phải dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ; vướng điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu.