“Bánh vẽ” quảng cáo bất động sản – Kỳ cuối: Xóa vùng xám, chặn lách luật

Ba kỳ trước đã lần lượt bóc trần các thủ đoạn phổ biến trong các vụ án lừa đảo mua bán bất động sản: từ quảng cáo sai sự thật, hợp đồng lập lờ cho đến ngôn từ đánh lừa pháp lý. Nhìn tổng thể các vụ án đã bị phanh phui trong thời gian gần đây đã cho thấy một điểm chung đáng báo động. Đó là thực trạng nhiều doanh nghiệp tận dụng chính kẽ hở trong quy định quảng cáo để lách luật, đẩy rủi ro sang người mua.

Sự lơ mơ của quy chuẩn, sự thiếu ràng buộc giữa lời rao và thực tế pháp lý khiến cho quảng cáo trở thành công cụ hợp pháp hóa sự mập mờ. Không ít doanh nghiệp đã lợi dụng điều này để “vẽ” ra giấc mơ nhà đất bằng mỹ từ và chiêu trò, bất chấp hệ lụy pháp lý mà người dân phải gánh chịu sau cùng.

Nội dung ở kỳ cuối này, chúng tôi không chỉ tổng hợp chuỗi vụ việc điển hình mà còn ghi nhận loạt kiến nghị từ các chuyên gia pháp lý, nhằm đưa ra hướng đi rõ ràng để khóa lại những “cánh cửa lách luật” vẫn đang mở toang.

Nhiều vụ án... một lỗ hổng

Không còn là hiện tượng đơn lẻ, hàng loạt vụ án gần đây đã cho thấy một “mẫu số chung” nguy hiểm trong cách doanh nghiệp bất động sản sử dụng quảng cáo để dẫn dụ người dân. Đó là việc mượn danh pháp lý, sử dụng ngôn từ lập lờ, và đặc biệt là tận dụng khoảng trống trong quy định để… lách luật.

Vụ Công ty Hưng Thịnh Cát Tường, Thiên Phúc Hoàng Gia và Đất Xanh Long An là một điển hình. Dù không có giấy phép kinh doanh bất động sản, các đối tượng vẫn rao bán “dự án” với lời cam kết sổ đỏ, pháp lý hoàn chỉnh.

Cơ quan điều tra xác định có nhiều mẫu hợp đồng khác nhau được soạn sẵn nhằm trốn tránh trách nhiệm pháp lý, từ hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, đến hợp đồng thỏa thuận nguyên tắc. Tất cả đều chung mục đích thu tiền trái phép mà không ràng buộc nghĩa vụ giao đất hay pháp lý với người mua.

Tại Đồng Nai (cũ), Công ty Lộc Phúc cũng áp dụng chiêu trò tương tự. Theo điều tra, đơn vị này tổ chức các buổi giới thiệu, quảng bá rầm rộ, dẫn khách đi xem “dự án” trên xe ô tô hạng sang. Các lô đất rao bán được giới thiệu là “đất nền có pháp lý đầy đủ”, nhưng thực tế phần lớn chưa hoàn thiện quy hoạch, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, và thuộc quyền sử dụng của cá nhân.

Công an xác định hoạt động bán đất ở đây chỉ là “kịch bản được dựng sẵn”, trong khi hợp đồng ký kết không ghi địa chỉ cụ thể của lô đất, hoặc được ngụy trang dưới hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư. Hàng trăm người đã rơi vào bẫy, nhiều trường hợp mất hàng trăm triệu đồng mà không biết mình đã “mua” thứ gì.

Chung chiêu thức, nhưng tinh vi hơn là trường hợp Công ty cổ phần bất động sản Nhật Nam. Thay vì chỉ bán đất, công ty này đưa ra lời mời gọi góp vốn đầu tư bất động sản với cam kết lợi nhuận 44%/năm. Dự án được quảng cáo rầm rộ là “có đầy đủ pháp lý, đã được duyệt quy hoạch”, nhưng thực tế lại không có thông tin cụ thể trên hệ thống quản lý đất đai địa phương. Theo kết luận điều tra, việc huy động vốn không minh bạch, thông tin sai lệch, và bản chất là hành vi lừa đảo.

Có thể thấy, từ thành phố Hồ Chí Minh đến Hà Nội, những vụ án nêu trên đều có điểm chung: quảng cáo lấp lửng về pháp lý, hợp đồng soạn thảo tinh vi để đẩy rủi ro về phía người mua, và sự vắng mặt của cơ chế kiểm soát hiệu quả từ phía cơ quan quản lý Nhà nước.

Hãy trả lại sự minh bạch cho thị trường

Theo các chuyên gia pháp lý, lỗ hổng trong quản lý quảng cáo bất động sản không chỉ nằm ở khâu hậu kiểm, mà còn ở chính sự thiếu chuẩn hóa về ngôn ngữ, thuật ngữ pháp lý. Đây là kẽ hở khiến nhiều đối tượng “lách luật” mà không vi phạm câu chữ.

Phân tích với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Lê Thị Nhung – Giám đốc Công ty Luật L&A Legal Experts cho biết, không thể phủ nhận rằng các cụm từ như “pháp lý đầy đủ”, “đã có quy hoạch 1/500” hay “đất dân cư hiện hữu” đều là những cụm từ không sai về mặt ngôn ngữ, nhưng lại mơ hồ về giá trị pháp lý. “Chính vì chưa có văn bản nào quy định hoặc hướng dẫn cụ thể thế nào là “pháp lý đầy đủ”, nên doanh nghiệp có thể tự hiểu và sử dụng theo cách có lợi cho mình, còn người dân thì mặc định hiểu theo hướng đã có giấy phép xây dựng, đã đủ điều kiện bán hàng”, bà Nhung nói.

Theo luật sư Nhung, tình trạng trên không khác gì “thả nổi ngôn từ” trong một lĩnh vực đặc biệt quan trọng. “Trong ngành dược, mỹ phẩm hay thực phẩm chức năng, ngôn từ quảng cáo được quy định rất cụ thể – không được dùng từ “chữa khỏi”, “tuyệt đối an toàn”, “hiệu quả 100%”. Bất động sản cũng cần một hành lang tương tự, để những cụm từ dễ gây hiểu lầm bị loại bỏ khỏi truyền thông quảng bá”, bà đề xuất.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thành Luân – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt cho rằng, bản chất rủi ro không nằm ở những cụm từ như “đã có quy hoạch 1/500” hay “chủ trương đầu tư đã duyệt”, mà ở cách các cụm từ này được gán ghép, sử dụng để khẳng định một dự án “đủ pháp lý”, trong khi thực tế chưa đáp ứng điều kiện mở bán.

“Luật không cấm quảng cáo khi mới được duyệt chủ trương, nhưng lại không cho phép huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. Việc mập mờ giữa quảng bá và kêu gọi đầu tư khiến nhiều giao dịch nửa vời xảy ra như “giữ chỗ”, “đặt cọc thiện chí”, “hợp đồng nguyên tắc”… mà không có căn cứ pháp lý bảo vệ quyền lợi người mua”, ông Luân phân tích.

Ông đề xuất: “Nên có cơ chế xác thực nội dung quảng cáo từ chính quyền địa phương hoặc Sở Xây dựng trước khi được phép công bố ra thị trường. Nếu làm được điều này, sẽ ngăn chặn sớm các thông tin sai lệch ngay từ gốc”.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La nhấn mạnh rằng, các hình thức quảng cáo sai sự thật trong bất động sản không chỉ là hành vi vi phạm Luật Quảng cáo, mà trong nhiều trường hợp còn tiệm cận với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc huy động vốn trái phép.

“Điều 197 Bộ luật Hình sự 2015 đã quy định rõ về tội danh này, đặc biệt khi có dấu hiệu sử dụng thông tin sai lệch để huy động tiền từ nhiều người. Vấn đề là hiện nay việc chứng minh yếu tố gian dối và mục đích chiếm đoạt rất khó, do ngôn ngữ quảng cáo không rõ ràng, thiếu tính ràng buộc”, ông Biên phân tích.

Vị luật sư đề xuất, cần hướng dẫn pháp lý chi tiết cho từng hành vi quảng cáo, bao gồm cả loại hình, nội dung, trách nhiệm của bên phát hành và nền tảng quảng cáo. “Đặc biệt với các nền tảng số, cần xác lập nghĩa vụ kiểm duyệt và công bố thông tin minh bạch, tránh tình trạng tiếp tay cho những chiến dịch truyền thông có chủ đích lừa dối”, ông Biên nói.

Trao đổi với chúng tôi, một số chuyên gia cũng khẳng định rằng, thị trường bất động sản cần vốn, cần thanh khoản nhưng càng cần hơn một môi trường minh bạch và kỷ cương pháp lý. Nếu không sớm bịt các lỗ hổng quảng cáo, niềm tin thị trường sẽ tiếp tục bị bào mòn và người thiệt thòi cuối cùng vẫn là người dân.