Tồn kho bất động sản tăng mạnh do lệch pha cung cầu

Theo Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, trong quý II/2025, cả nước có 58 dự án được cấp phép mới, 1.517 dự án đang triển khai xây dựng, 157 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Riêng tại Hà Nội, 6 tháng đầu năm ghi nhận hơn 10.760 căn mở bán mới. Tuy nhiên 100% giỏ hàng mới đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá chào bán dao động từ 60 đến 300 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tính đến cuối quý II/2025, tổng lượng bất động sản tồn kho đạt hơn 25.294 sản phẩm, gồm 11.700 nền đất, 10.290 nhà riêng lẻ và 3.287 căn hộ. So với 3 tháng đầu năm, tồn kho căn hộ tăng mạnh nhất, trên 40%, trong khi nhà riêng khoảng 9% và đất nền gần như không đổi.

Tại TP HCM, báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, quý II ghi nhận khoảng 5.400 căn hộ được chào bán sơ cấp, nhưng chỉ 1.600 căn là hàng mới mở bán lần đầu, còn lại hơn 70% là hàng tồn kho từ các đợt mở bán trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn, trong đó tồn kho chiếm tới 75% (khoảng 5.100 căn). Giao dịch quý II đạt 2.400 căn, tỷ lệ hấp thụ 45%, trong đó 67% đến từ nguồn cung mới.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu S22M Savills TP HCM, mức giá quá cao và vị trí xa trung tâm là nguyên nhân chính khiến nhiều căn hộ khó tiêu thụ. "Nhiều dự án không phù hợp với nhu cầu thực của người mua để ở hoặc nhà đầu tư, trong khi thị trường lại thiếu nghiêm trọng sản phẩm vừa túi tiền", bà Giang Huỳnh chia sẻ.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội nhận định, tình trạng tồn kho bất động sản tăng mạnh trong quý II/2025 xuất phát từ ba nguyên nhân chính.

Thứ nhất, giá bán vẫn chưa phù hợp với khả năng chi trả của đa số người mua dù lãi suất vay mua nhà đã giảm so với giai đoạn 2023 – 2024. Theo đó, mức giá nhiều dự án căn hộ tại các đô thị lớn dao động từ 40 - 70 triệu đồng/m², vượt khả năng tiếp cận của nhóm khách hàng trẻ và trung lưu, đây là nhóm có nhu cầu ở thực lớn nhất.

Thứ hai, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp trong khi nhu cầu thực tế lại thuộc về nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, dẫn đến tình trạng “thừa ở phân khúc ít người mua, thiếu ở phân khúc nhiều người cần”.

Thứ ba, tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư và người mua vẫn còn cao sau giai đoạn thị trường trầm lắng 2022–2024, nhiều người thận trọng chờ giá giảm thêm hoặc chính sách hỗ trợ mạnh hơn từ Nhà nước, làm giảm tốc độ tiêu thụ và đẩy tồn kho tăng lên.

Ông Điệp nhận định, lượng tồn kho bất động sản quý II/2025, đặc biệt ở phân khúc chung cư, là dấu hiệu cho thấy thị trường chưa thực sự cân bằng. Nếu không có giải pháp kích cầu đồng bộ, nguy cơ tồn kho kéo dài sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến dòng tiền của doanh nghiệp và sự phục hồi chung của thị trường.

Trước thực trạng nêu trên, các chuyên gia kinh tế đề xuất Nhà nước cần triển khai các chính sách tín dụng linh hoạt, như tăng hạn mức cho vay và giảm lãi suất dành cho nhóm khách hàng mua nhà lần đầu. Bên cạnh đó, việc áp dụng các ưu đãi về thuế, phí như giảm thuế VAT và lệ phí trước bạ cho các giao dịch nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp cũng được xem là cần thiết.

Về phía doanh nghiệp, cần điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm, tập trung vào các dự án phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, đặc biệt là các căn nhà có giá dưới 2 tỷ đồng. Đồng thời, các doanh nghiệp nên áp dụng các phương thức thanh toán linh hoạt, như trả góp dài hạn, nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua.

Tồn kho bất động sản hiện nay là kết quả của chu kỳ thị trường và sự lệch pha giữa cung và cầu. Tuy nhiên, nếu được xử lý hợp lý, đây sẽ là cơ hội để tái cấu trúc thị trường, đưa sản phẩm về đúng nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân, từ đó xây dựng một thị trường bất động sản phát triển bền vững trong tương lai.