Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn cuối năm 2026 với những triển vọng đan xen. Đầu tư công, phát triển hạ tầng và quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý được kỳ vọng thúc đẩy nguồn cung, trong khi lãi suất vay cao khiến người mua thận trọng.
Trong bối cảnh đó, thị trường khó phục hồi đồng đều, buộc doanh nghiệp phải tính toán lại chiến lược phát triển sản phẩm và giá bán.
.png)
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), lãi suất tiếp tục là biến số quan trọng đối với diễn biến thị trường trong nửa cuối năm 2026. Đơn vị này đưa ra ba kịch bản gồm thách thức, kỳ vọng và lý tưởng, với những khác biệt đáng kể về nguồn cung, giá bán và tỷ lệ hấp thụ.
Trong kịch bản được đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất, nguồn cung dự kiến tăng 20-30%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 11-13%/năm. Giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ dao động khoảng 25-40%. Nếu điều kiện kinh tế thuận lợi hơn, niềm tin thị trường phục hồi mạnh và lãi suất thả nổi giảm xuống 9-11%/năm, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%.
Ngược lại, trong kịch bản thách thức, khi áp lực lạm phát gia tăng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13-15%/năm, nguồn cung chỉ tăng khoảng 15-20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20%.
Cũng ghi nhận thực trạng trên, ông Tô Anh Hùng - Giám đốc REFI, chuyên gia CWP thuộc Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam, thị trường đang phải đối mặt đồng thời với lãi suất cao và nguồn cung lớn. Riêng Hà Nội, nguồn cung được đề cập trong các báo cáo gần đây có thể vượt 50.000 sản phẩm.
Sự kết hợp giữa hai yếu tố này khiến người mua nhà lần đầu và nhà đầu tư khó đưa ra quyết định hơn. Áp lực trả nợ vay, cùng tâm lý chờ đợi diễn biến lãi suất rõ ràng, đang khiến nhiều khách hàng trì hoãn giao dịch thay vì xuống tiền ngay.
Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Tổng Giám đốc Techcombank kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Techcom Life cũng nhận định thị trường sẽ gặp nhiều trở ngại trong ngắn hạn. Khi lãi suất duy trì ở mức cao hoặc chỉ giảm nhẹ, người có nhu cầu mua nhà có xu hướng kéo dài thời gian cân nhắc, ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản.
Tuy nhiên, triển vọng trung và dài hạn vẫn được đánh giá tích cực nhờ quá trình đô thị hóa và nhu cầu nhà ở quy mô lớn. Hạ tầng giao thông tại Hà Nội và TP HCM đang được đầu tư, trong đó có các tuyến đường sắt đô thị, mở ra khả năng phát triển những khu đô thị mới ngoài trung tâm.
Theo ông Tuấn, khi mạng lưới giao thông và tiện ích tiếp tục hoàn thiện, các dự án ở khu vực xa trung tâm nhưng có kết nối thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và đầy đủ dịch vụ sẽ có thêm cơ hội tiếp cận người mua ở thực.
Dù vậy, triển vọng dài hạn không đồng nghĩa mọi phân khúc đều có thể duy trì sức hấp dẫn. Khi nguồn cung tăng và chi phí vốn còn cao, khả năng đáp ứng nhu cầu thực, mức giá và hiệu quả khai thác sẽ ngày càng quyết định sức cạnh tranh của từng sản phẩm.
Ở góc độ nguồn cung, theo dự báo của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường cuối năm tiếp tục được hỗ trợ bởi các động lực tăng trưởng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu. Những yếu tố này có thể tạo hiệu ứng lan tỏa đến hoạt động đầu tư, việc làm và nhu cầu nhà ở.
.jpg)
Cùng với đó, quá trình hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng tháo gỡ những điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy các dự án. Nguồn cung không chỉ được mở rộng về quy mô mà còn có cơ hội cải thiện chất lượng, trong khi cơ cấu sản phẩm từng bước hướng đến sự cân bằng hơn giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà cho thuê.
VARS IRE cũng nhận định thị trường quý IV/2026 được hỗ trợ bởi triển vọng tăng trưởng kinh tế, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, đầu tư công và quá trình hoàn thiện khung pháp lý.
Nguồn cung nhà ở thương mại được dự báo duy trì ở mức tương đương quý III, còn nhà ở xã hội có thể đón thêm nhiều dự án triển khai. Nhu cầu giao dịch nhà ở cũng có khả năng tăng theo yếu tố mùa vụ vào những tháng cuối năm.
Tuy nhiên, VARS IRE lưu ý đà phục hồi sẽ không đồng đều. Giá bán sơ cấp vẫn chịu sức ép tăng do chi phí phát triển dự án, trong khi những sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu cộng đồng dân cư hoặc chưa có khả năng khai thác thực tế có thể tiếp tục gặp khó về thanh khoản.
Với phân khúc căn hộ, DXS - FERI dự báo đây vẫn là một trong những động lực chính của thị trường. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị, khu đô thị tích hợp, dự án xanh và những dự án có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh, kết nối hạ tầng thuận lợi. Phân khúc cho thuê cũng được đánh giá có triển vọng tích cực với giá thuê ổn định hoặc tăng nhẹ tại những khu vực trung tâm có nhu cầu ở thực cao.
Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng nhà ở xã hội có thể trở thành phân khúc dẫn dắt nhờ nhu cầu thực lớn và chính sách hỗ trợ của Nhà nước.
Đối với căn hộ thương mại, theo ông Quê, vấn đề đáng chú ý không chỉ là khả năng sinh lời mà còn là việc xác lập mức giá phù hợp. Doanh nghiệp chấp nhận điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, đưa giá bán về gần hơn với khả năng chi trả của khách hàng có thể tạo lợi thế về thanh khoản và tốc độ tiêu thụ sản phẩm.
Nhận định này đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải cân đối lại chiến lược kinh doanh trong bối cảnh chi phí vốn cao và sức mua chưa phục hồi mạnh. Việc tiếp tục nâng giá bán để bù đắp chi phí có thể làm gia tăng khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả, nhất là khi người mua còn chịu áp lực lãi vay.
Bên cạnh các yếu tố kinh tế, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai và nghiên cứu các chính sách thuế đối với bất động sản bỏ hoang, bất động sản thứ hai có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về dài hạn, những biện pháp này có thể góp phần nâng cao tính minh bạch và hạn chế hoạt động đầu cơ.
