Dòng vốn FDI vào lĩnh vực chế biến, chế tạo tiếp tục bứt phá mạnh mẽ, song cơ cấu đầu tư đang ghi nhận sự thay đổi bản chất: ít hơn về số lượng dự án nhỏ nhưng vượt trội về quy mô vốn và hàm lượng công nghệ.
Thực tế này buộc ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam phải tái định hình, chuyển từ lợi thế chi phí thấp sang xây dựng hệ sinh thái bền vững, tối ưu hóa chi phí vận hành dài hạn cho nhà đầu tư.
Việt Nam đang đứng trước làn sóng dịch chuyển sản xuất mới nhờ nền tảng hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, bức tranh thu hút đầu tư đang chứng kiến những đòi hỏi khắt khe hơn từ các tập đoàn đa quốc gia, đặc biệt trong các ngành điện tử, sản xuất tiên tiến và công nghệ cao.
Theo nhận định được đưa ra tại diễn đàn chuyên ngành "Xây dựng giá trị công nghiệp bền vững: Từ cam kết ESG đến triển khai thực tiễn" do EuroCham và Savills Vietnam phối hợp tổ chức, việc lựa chọn địa điểm công nghiệp tại Việt Nam hiện nay đã vượt qua giai đoạn đánh giá đơn thuần dựa trên vị trí địa lý hay giá thuê đất.
Trong bối cảnh chi phí phát triển quỹ đất gia tăng, áp lực an ninh năng lượng cùng các tiêu chuẩn môi trường ngày càng khắt khe, các nhà đầu tư phân khúc giá trị cao đang đặt lên bàn cân những yếu tố mang tính sinh tồn như độ ổn định của nguồn điện, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, nguồn nhân lực có kỹ năng, hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn ESG.
Các khu công nghiệp truyền thống vì thế buộc phải nâng cấp thành những hệ sinh thái công nghiệp tích hợp, có khả năng thích ứng cao và phát triển bền vững để giữ chân dòng vốn dài hạn.
Dòng vốn FDI: Lọc chất thay vì chạy theo số lượng
Minh chứng rõ nét cho sự chuyển dịch này thể hiện qua các con số thống kê thực tế. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng trưởng tới 61% so với cùng kỳ năm 2025. Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vị thế quán quân khi hút khoảng 18,47 tỷ USD – chiếm hơn một nửa tổng vốn đăng ký, trong đó có 10,71 tỷ USD đến từ các dự án đăng ký mới.
Điểm đáng chú ý nằm ở chỗ dù tổng vốn đăng ký tăng vọt, số lượng dự án sản xuất mới lại giảm xuống còn 468 dự án so với 759 dự án của nửa đầu năm 2025.
Nhìn dưới góc độ phân tích dữ liệu, diễn biến này phản ánh một xu hướng rất rõ ràng khi dòng vốn FDI đang cô đọng vào các siêu dự án thâm dụng công nghệ và vốn lớn. Việt Nam không còn là điểm đến của các cơ sở gia công quy mô nhỏ lẻ, mà đang trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi sản xuất giá trị cao của thế giới.
Đánh giá về bước chuyển này, ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam cho rằng, Việt Nam đã vượt xa vai trò truyền thống là một quốc gia sản xuất chi phí thấp. Nhu cầu hiện nay tập trung vào khả năng tiếp cận hạ tầng chuẩn mực, nguồn điện ổn định và cơ sở công nghiệp chất lượng cao. Quyết định đầu tư của các tập đoàn đa quốc gia giờ đây đòi hỏi bài toán cân bằng giữa chi phí, hiệu quả vận hành và tính bền vững dài hạn.
Giải bài toán chi phí vòng đời công trình
Một thực tế thường bị bỏ qua trong phát triển công nghiệp là giai đoạn vận hành. Báo cáo từ Hiệp hội Quản lý Cơ sở Quốc tế chỉ ra rằng, có tới 60–80% tổng chi phí trong toàn bộ vòng đời của một công trình phát sinh sau khi dự án đi vào hoạt động. Điều này biến công tác quản lý, bảo trì và tối ưu tài nguyên trở thành yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.
Tại diễn đàn, ông Luca Vadala, Trưởng bộ phận Dịch vụ Quản lý Cơ sở Tích hợp tại Savills Vietnam, khẳng định tính bền vững của công trình không chỉ nằm ở bản vẽ thiết kế hay các chứng nhận xanh ban đầu mà được đo lường bằng hiệu quả vận hành mỗi ngày.
Việc áp dụng mô hình Quản lý Cơ sở Tích hợp kết hợp cùng hệ thống quản lý tòa nhà thông minh, nền tảng số và trí tuệ nhân tạo giúp kết nối dữ liệu tiêu thụ năng lượng, dự báo bảo trì phòng ngừa và kiểm soát rủi ro tài sản. Điều này không chỉ giúp nhà đầu tư cắt giảm tối đa chi phí ẩn, kiểm soát dấu chân carbon mà còn đảm bảo chuỗi sản xuất vận hành liên tục – mạch máu sống còn của các ngành công nghệ cao.
Có thể thấy, cuộc đua thu hút FDI công nghiệp tại Việt Nam đang bước sang chương mới. Những địa phương và chủ đầu tư khu công nghiệp sớm chuyển đổi sang mô hình hạ tầng xanh, vận hành thông minh và đáp ứng tiêu chuẩn ESG sẽ là những người nắm giữ lợi thế tiên phong trong việc đón dòng vốn chất lượng cao toàn cầu.
.jpeg "Bất động sản công nghiệp phía Nam tăng trưởng ấn tượng")
