Gửi bình luận
Sau một thời gian tĩnh lặng, câu chuyện giá bất động sản vùng ven lại bùng nổ mạnh mẽ.
Cuối tuần qua, trong buổi trò chuyện với một số nhà đầu tư bất động sản khu vực gần sân bay Nội Bài, thông tin về phiên đấu giá 33 thửa đất tại xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn, cách trung tâm Hà Nội khoảng 30 km đã thu hút sự quan tâm.
Theo xác nhận của các nhà đầu tư, phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Thạch Lỗi, xã Thanh Xuân đã kết thúc thành công. Khu đất có tổng diện tích 3.700 m², được chia thành 33 thửa, mỗi thửa dao động từ 108 đến 121 m².
Đáng chú ý, mức giá đặt cọc cho mỗi lô không hề thấp, từ 230 đến 259 triệu đồng, giúp hạn chế tình trạng bỏ cọc sau đấu giá. Kết quả, toàn bộ 33 lô đất đều được đấu giá thành công, trong đó lô A1 đạt mức cao nhất hơn 120 triệu đồng/m², gấp hơn 10 lần mức khởi điểm là 10,6 triệu đồng/m².
Rõ ràng, mức đặt cọc cao, nhưng việc giao dịch đến cuối có thực hiện được hay không là cả một dấu hỏi lớn. Những người có thâm niên nhiều năm trong kinh doanh bất động sản lại không hề mặn mà với lô đất này, kể cả với lô B2 có giá thấp hơn nhiều là 68,7 triệu đồng một mét vuông, với diện tích 110 mét vuông.
Đất đấu giá luôn được đánh giá cao nhờ tính pháp lý minh bạch, rõ ràng, hạn chế rủi ro liên quan đến quy hoạch so với đất mua từ cá nhân. Đặc biệt, trong thời gian gần đây, việc tiếp cận thông tin chính thống trở nên dễ dàng hơn với người dân có nhu cầu mua đất để ở hoặc đầu tư.
Hiện nay, các cổng thông tin của Ủy ban Nhân dân và Sở Xây dựng địa phương thường xuyên công bố thông tin về quy hoạch, tầm nhìn phát triển, thậm chí cả bản đồ quy hoạch với nhiều tỷ lệ khác nhau, giúp người dân có thể tự kiểm tra trước khi giao dịch.
Tuy nhiên, xét về tiềm năng, khu đất đấu giá tại xã Thanh Xuân chỉ có lợi thế chính là vị trí giáp Quốc lộ 2, gần sân bay Nội Bài và khu vực đường Vành đai 4 dự kiến đi qua. Đây là những yếu tố quan trọng giúp gia tăng giá trị bất động sản, nhưng cũng đòi hỏi nhà đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng phát triển dài hạn của khu vực.
Vấn đề là những ưu thế này bị thổi phồng lên quá mức, vì cơ bản khu vực để người dân ở và sinh sống thì việc gần sân bay với ô nhiễm tiếng ồn, gần khu công nghiệp Quang Minh cũng không phải là lựa chọn dành cho số đông, mà chỉ dành cho người dân quê ở khu vực đó hoặc người làm việc ở sân bay hay khu công nghiệp.
Mặc dù khu vực lân cận chỉ có giá đất dao động từ 30 đến 40 triệu đồng mỗi mét vuông, nhưng mức giá đấu giá vừa qua lên tới hơn 120 triệu đồng mỗi mét vuông là một con số quá cao so với mặt bằng chung. Điều này khiến người dân, dù là mua đất để ở hay đầu tư, cần phải hết sức thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định tham gia.
Rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư là khả năng khu đất đã bị "thổi giá", tạo sóng giá ảo giống như nhiều địa phương khác trước đây. Các nhóm đầu tư thường tận dụng tâm lý đám đông, đẩy giá lên cao rồi nhanh chóng chốt lời và rút đi, bỏ lại người mua đất không kịp nhận ra sự thay đổi. Khi cần thanh khoản, không ít người sẽ phải "nghiến răng" bán đất với giá thấp hơn, thậm chí cắt lỗ. Nếu nhà đầu tư vay nợ ngân hàng để đầu tư, nguy cơ phá sản là hoàn toàn có thể xảy ra.
Về nguyên tắc, bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi được sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc làm không gian sống cho gia đình. Việc mua bán sang tay bất động sản chỉ để kiếm lời, về cơ bản, không tạo ra của cải vật chất thực sự. Điều này càng trở nên rõ ràng khi xét đến thực tế khu vực này, nơi mật độ dân số còn khá thấp, và nhiều khu nghỉ dưỡng hay homestay tại Sóc Sơn đang gặp khó khăn trong việc thu hút khách.
Với khu đất đấu giá này, dù có vị trí tiềm năng, nhưng chỉ mới có mặt bằng sạch mà chưa có cơ sở hạ tầng đầy đủ như điện, đường, trường học, bệnh viện hay hệ thống thoát nước mặt và nước thải. Khi chưa có các yếu tố này, việc đẩy giá đất lên cao là vô cùng mạo hiểm. Nếu các yếu tố hạ tầng không được phát triển đúng tiến độ, giá trị của khu đất sẽ không được nâng cao như kỳ vọng. Nhà đầu tư cần phải rất thận trọng khi quyết định bỏ tiền vào một khu đất thiếu hạ tầng cơ sở như vậy.
Tốc độ lấp đầy các khu đất ở vùng ven hiện nay rất chậm. Nếu mua bất động sản chỉ để dài hạn như một kênh đảm bảo lưu trữ tài sản, thì khu vực này có thể sẽ gây lãng phí đất. Ngoài ra, nếu đầu tư vào xây dựng nhà ở, với chi phí trung bình 7,5 triệu đồng cho mỗi mét vuông, thì một căn nhà ba tầng trên lô đất 100 mét vuông sẽ có tổng trị giá lên đến hơn 10 tỷ đồng, ngang bằng một căn hộ chung cư cao cấp tại trung tâm Hà Nội. Tuy nhiên, để có thể lấp đầy dân cư trong khu đất hay khu đô thị vùng ven, ít nhất cũng phải mất từ 5 năm trở lên, hoặc có thể hàng chục năm mà không chắc sẽ đầy đủ cư dân.
Giới trẻ hiện nay vẫn có xu hướng di chuyển về các trung tâm đô thị lớn như Hà Nội, và điều này không chỉ đúng ở Việt Nam mà còn là xu hướng chung ở các quốc gia phát triển. Các đại đô thị tiếp tục gia tăng dân số cơ học, trong khi các khu vực vùng ven lại chứng kiến sự suy giảm dân số, đặc biệt là khi dân số ngày càng già hóa và tỷ lệ sinh giảm.
Giá trị bất động sản gắn liền với các yếu tố như độ hiếm, vị trí đắc địa và mật độ dân số. Nếu đầu tư vào bất động sản chỉ để ở, với số tiền hàng chục tỷ đồng và sống cách Hà Nội đến 30 km, trong khi khu đất thiếu hạ tầng và cơ sở nổi bật, liệu đây có phải là một quyết định đầu tư khôn ngoan?
Do đó, người chưa có đủ kiến thức và kinh nghiệm về bất động sản nên tập trung vào công việc của mình, tích lũy tài sản và tránh rủi ro. Thay vì chạy theo hiệu ứng đám đông, tốt hơn hết là hãy tránh những khoản đầu tư dễ dẫn đến thất bại. Nhà nước cần có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với việc đặt cọc, đấu giá và cam kết khi giao dịch, đồng thời xử lý nghiêm khắc các hành vi đầu cơ trục lợi, để thị trường bất động sản vùng ven phát triển ổn định, yên bình như chính không khí trong lành của những vùng quê này.
