Thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội đang chứng kiến nghịch lý nguồn cung tăng nhưng giao dịch giảm sâu.
Theo số liệu của Savills Hà Nội, trong quý III/2026, tỷ lệ hấp thụ phân khúc biệt thự, liền kề chỉ đạt 9% với 191 căn giao dịch thành công. Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng lượng sản phẩm bán được trên toàn thành phố chưa đầy 1.000 căn.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết đây là mức thanh khoản thấp nhất của phân khúc này trong vòng 10 năm trở lại đây.
Diễn biến trên cho thấy sự chênh lệch ngày càng rõ giữa nguồn cung và sức mua. Trong quý III, nguồn cung biệt thự, liền kề sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 2.101 căn, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có 378 căn mở bán mới.
Nguồn cung mới gia tăng trong bối cảnh giá bán vẫn ở mức cao đang khiến thị trường gặp khó trong việc mở rộng tệp khách hàng. Theo Savills, xét về cơ cấu giá, các sản phẩm biệt thự, liền kề từ 30 tỷ đồng trở lên chiếm 44% nguồn cung, nhóm giá 20-30 tỷ đồng chiếm 17%, còn nhóm 10-20 tỷ đồng chiếm 39%. Từ năm 2025 đến nay, thị trường không ghi nhận nguồn cung biệt thự, liền kề sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng.
Ở một góc nhìn khác, báo cáo của CBRE Việt Nam ghi nhận phân khúc bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội có 1.517 căn mở bán mới trong quý III, tăng 37% so với quý trước và tăng 144% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại các khu vực có kết nối hạ tầng tốt, đặc biệt dọc hành lang Vành đai 3 và Vành đai 3.5.
CBRE ghi nhận giá chào bán sơ cấp trung bình của biệt thự, liền kề tại Hà Nội trong quý III đạt 247 triệu đồng/m² đất, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và chiết khấu. Mức giá này tăng 18% theo quý và 33% theo năm, một phần do nguồn cung mới tập trung tại những vị trí có lợi thế về kết nối hạ tầng.
Sự khác biệt về số liệu giá bán giữa các đơn vị nghiên cứu xuất phát từ phạm vi và phương pháp thống kê. Tuy nhiên, cả hai báo cáo đều cho thấy mặt bằng giá sơ cấp đang ở mức cao, trong khi khả năng hấp thụ của thị trường suy yếu.
Trên thị trường thứ cấp, xu hướng điều chỉnh đã xuất hiện rõ hơn. CBRE ghi nhận giá chào bán trung bình đạt khoảng 183 triệu đồng/m² đất trong quý III, giảm 6% so với quý trước và giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái, trở về mặt bằng tương đương quý II/2025.
Diễn biến này phản ánh áp lực thanh khoản đối với nhóm nhà đầu tư đang nắm giữ biệt thự, liền kề. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, một bộ phận chủ sở hữu buộc phải hạ kỳ vọng giá để tìm kiếm người mua, nhưng việc giảm giá chưa đồng nghĩa giao dịch sẽ phục hồi nhanh chóng.
Theo CBRE, tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn cho thấy thị trường đang trải qua giai đoạn chọn lọc cao. Những người có năng lực tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, vẫn có khả năng tham gia thị trường ở mặt bằng giá hiện tại. Ngược lại, nhóm khách hàng phụ thuộc nhiều vào tín dụng sẽ chịu sức ép lớn hơn khi cân nhắc xuống tiền.
Sự phân hóa cũng thể hiện qua diễn biến giá tại từng khu vực. Theo Savills, trong 5 năm qua, giá nhà liền thổ tại khu vực trung tâm Hà Nội tăng khoảng 15% mỗi năm nhờ quỹ đất hạn chế. Tại khu vực phía Đông, sau giai đoạn tăng nhanh từ năm 2017 đến năm 2022, tốc độ tăng giá đã bình ổn ở mức khoảng 11% mỗi năm khi hạ tầng và tiện ích dần hoàn thiện.
Trong khi đó, tại các khu vực phía Bắc, phía Tây và Tây Nam, giá tăng khoảng 15% mỗi năm theo kỳ vọng phát triển hạ tầng, dù hệ thống tiện ích chưa theo kịp. Đáng chú ý, tại khu vực phía Nam và dọc sông Hồng, giá tăng khoảng 30% mỗi năm với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, xu hướng mở bán trước khi công trình hạ tầng hoàn thành đang xuất hiện tại nhiều dự án nhằm đón đầu tiềm năng phát triển và kỳ vọng tăng giá. Tuy nhiên, diễn biến giá tại một số khu vực cũng đặt ra yêu cầu đánh giá thận trọng về mức độ tương xứng giữa giá bán và tiềm năng thực tế.
Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua có thể tiếp tục kéo dài. Đặc biệt, với những sản phẩm được định giá dựa nhiều vào triển vọng hạ tầng trong tương lai, sức mua sẽ phụ thuộc không chỉ vào tiến độ phát triển khu vực mà còn vào khả năng tài chính của khách hàng.
Triển vọng nguồn cung gia tăng trong những năm tới có thể khiến quá trình điều chỉnh của thị trường kéo dài hơn. Theo Savills, trong vòng 3 năm tới, nguồn cung nhà liền thổ Hà Nội dự kiến tăng trưởng khoảng 12% mỗi năm, với hơn 35.000 căn dự kiến được triển khai trong giai đoạn từ quý IV/2026 đến năm 2029.
Nguồn cung này chủ yếu được xác định theo kế hoạch phát triển nhà ở và kế hoạch thu hồi đất của thành phố, với trọng tâm là đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.
Trong khi đó, CBRE dự báo quý IV/2026 có thể ghi nhận sự trở lại của nguồn cung biệt thự, liền kề từ các đại đô thị lớn tại khu vực vùng ven Hà Nội, trong đó có Vinhomes Ocean Park 3, Alluvia City và Vinhomes Olympic Ngọc Hồi.
Tổng nguồn cung mới bất động sản gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm 2026 đã vượt quy mô cả năm 2025. Theo CBRE, nguồn cung cả năm có thể đạt khoảng 5.000 căn mở bán tại Hà Nội, tùy thuộc vào tiến độ và quy mô triển khai của các dự án lớn.
Trong bối cảnh đó, việc nguồn cung tiếp tục mở rộng khi sức mua chưa phục hồi có thể tạo thêm áp lực lên giá bán. Bà Đỗ Thu Hằng lưu ý tình trạng này có thể khiến giá biệt thự, liền kề đi ngang hoặc điều chỉnh giảm trong thời gian tới.
Ở chiều ngược lại, sự phát triển của hạ tầng kết nối vẫn được kỳ vọng tạo động lực cho các khu vực đang đô thị hóa. Những công trình như Vành đai 3.5, Vành đai 4 và các cầu vượt sông Hồng gồm Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Mễ Sở, Thượng Cát có thể cải thiện khả năng tiếp cận và sức hút của các khu vực vùng ven.
Tuy nhiên, hiệu quả của động lực hạ tầng đối với thị trường sẽ còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai thực tế, chất lượng tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu của từng dự án.
Nhìn nhận về diễn biến thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, cho rằng thị trường nhà ở Hà Nội đang trải qua chu kỳ tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục. Nguồn cung dồi dào hơn nhưng thanh khoản phân hóa sâu hơn, trong đó những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có lợi thế vị trí hoặc chính sách bán hàng cạnh tranh mới có khả năng duy trì sức tiêu thụ tốt.
Theo bà An, áp lực lãi suất đang thúc đẩy quá trình phân hóa giữa các chủ đầu tư có năng lực thực thi mạnh và những đơn vị hạn chế về khả năng linh hoạt tài chính. Trong quý cuối năm, diễn biến lãi suất và quyết định đưa sản phẩm ra thị trường của các chủ đầu tư lớn sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định sức cầu.
Với người mua, thị trường thứ cấp điều chỉnh có thể mở ra cơ hội tiếp cận sản phẩm ở mức giá phù hợp hơn, đặc biệt đối với nhóm không phụ thuộc vào vốn vay. Dù vậy, trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục tăng và thanh khoản chưa phục hồi, việc lựa chọn sản phẩm cần dựa trên giá trị thực, khả năng khai thác và năng lực tài chính thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá từ hạ tầng.
.jpg "Vì sao bất động sản giảm giá vẫn khó có người mua?")
.jpg "Giá biệt thự, liền kề Hà Nội duy trì mức cao")