Nhà ở xã hội chỉ thực sự có ý nghĩa khi căn hộ đến đúng người cần. Vì vậy, cùng với tăng nguồn cung, chính sách cần siết khâu xác minh, liên thông dữ liệu và thực thi.
Phát triển nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc. Sau một thời gian gặp nhiều vướng mắc về đất đai, thủ tục đầu tư, nguồn vốn và cơ chế triển khai, những điều chỉnh chính sách gần đây đã tạo thêm dư địa để các địa phương và doanh nghiệp thúc đẩy nguồn cung.
Đây là chuyển động cần thiết khi nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp, công nhân, người lao động trẻ tại đô thị và khu công nghiệp vẫn rất lớn.
Nhưng khi nguồn cung được đẩy nhanh, một yêu cầu khác cũng trở nên cấp thiết không kém đó là: làm thế nào để mỗi căn nhà ở xã hội đến đúng đối tượng - người thực sự đủ điều kiện được thụ hưởng?
Những trường hợp hồ sơ không phản ánh đúng thu nhập, nhờ người khác đứng tên, sử dụng giấy tờ không phù hợp hay xuất hiện hoạt động mua bán, sang nhượng quyền mua dưới nhiều hình thức cho thấy khoảng cách giữa một chính sách đúng và hiệu quả thực tế đôi khi nằm ngay ở khâu tổ chức thực hiện.
Vì vậy, câu chuyện không nên dừng lại ở việc nhìn nhận dưới góc độ ngăn chặn một số hành vi “lách” chính sách, mà cần hướng tới một vấn đề lớn hơn, rộng hơn đó là: xây dựng được một cơ chế đủ minh bạch để bảo vệ chính sách an sinh, góp phần đẩy lùi những vấn nạn tiêu cực, có biểu hiện tiêu cực ra khỏi vòng xoáy và nguy cơ bị lợi dụng, đồng thời bảo vệ chính những người thực sự cần nhà ở xã hội theo đúng bản chất vốn có.
Không nên đặt gánh nặng xác minh lên doanh nghiệp
Một trong những điểm đáng chú ý từ thực tế triển khai chính sách nhà ở xã hội là trách nhiệm xác định người mua có đủ điều kiện hay không đang tạo áp lực đáng kể cho chủ đầu tư, doanh nghiệp dự án.
Tại dự án nhà ở xã hội do Công ty TNHH Đầu tư BĐS Tân Bình làm chủ đầu tư, doanh nghiệp cho biết trong số 57 hộ chưa nhận nhà tại một block đang bàn giao, ít nhất 15 trường hợp sau rà soát được cho là không đủ điều kiện. Một số trường hợp phải thông qua quá trình tranh chấp tại tòa án để xác định quyền mua nhà.
Điều đáng bàn không chỉ nằm ở những hồ sơ cụ thể đó, mà đâu là công cụ, dữ liệu "chuẩn" để chủ đầu tư lấy đó làm thước đo, căn cứ xét duyệt hồ sơ. Theo phản ánh của doanh nghiệp, chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ nhưng lại không có đầy đủ chức năng cũng như khả năng tiếp cận các cơ sở dữ liệu cần thiết để xác minh độc lập tình trạng thu nhập, bảo hiểm xã hội, tài sản hay những điều kiện liên quan của người đăng ký mua nhà. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp chủ yếu dựa trên hồ sơ và cam kết do khách hàng cung cấp. Đây chính là điểm cần được nhìn nhận từ góc độ thiết kế chính sách.
Một chủ đầu tư có thể kiểm tra một bộ hồ sơ có đủ giấy tờ hay không có vẻ như không có gì đáng trở ngại. Thế nhưng, để biết thông tin trong bộ hồ sơ đó có phản ánh đúng thực tế hay không lại cần tới dữ liệu của cơ quan thuế, bảo hiểm xã hội và các cơ quan quản lý khác.
Nếu hệ thống xác minh vẫn chỉ dựa chủ yếu vào hồ sơ giấy và trách nhiệm kiểm tra phân tán giữa nhiều chủ thể, nguy cơ xuất hiện khoảng trống là khó tránh khỏi.
Thực tế mới đây, trong đợt thanh tra một số dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai càng cho thấy vấn đề này cần được quan tâm nhiều hơn nữa để lấy được sự đồng thuận trong dư luận.
Kết luận thanh tra số 09/KL-TT ngày 19/6/2026 được Thanh tra thành phố Đồng Nai công bố cho thấy qua thanh tra 03 dự án nhà ở xã hội, cơ quan chức năng phát hiện hàng trăm hồ sơ có thông tin, tài liệu liên quan tới bảo hiểm xã hội và điều kiện thu nhập không phù hợp hoặc không khớp với dữ liệu cơ quan chức năng cung cấp.
Kết luận này sau đó yêu cầu tiếp tục rà soát và tăng cường minh bạch, phòng ngừa tiêu cực trong việc xét duyệt, mua bán và cho thuê nhà ở xã hội. Nhìn từ trường hợp cụ thể này có thể thấy, điểm “nghẽn” không chỉ nằm ở việc thiếu quy định về đối tượng được hưởng chính sách, mà còn nằm ở khả năng kiểm chứng những điều kiện đó trong quá trình thực thi.
Song, điều mà dư luận đặc biệt quan tâm chính là cần xác định bản chất của vấn đề để ngăn chặn và xử lý kịp thời. Bởi, đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Pháp luật có thể quy định khá rõ ràng về đối tượng nào được hưởng chính sách - ai được mua nhà ở xã hội. Nhưng nếu người xét duyệt không có một hệ thống dữ liệu đủ khả năng đối chiếu nhanh và chính xác, thì những quy định rất chặt chẽ trên giấy vẫn có thể xuất hiện “khoảng trống” khi đi vào đời sống.
Minh bạch dữ liệu để bảo vệ chính sách
Cũng cần phải khẳng định, khung pháp lý về nhà ở xã hội thời gian qua liên tục được hoàn thiện, được nhà đầu tư và người dân đánh giá cao, như: Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP, Nghị định 54/2026/NĐ-CP và gần đây là Nghị định 136/2026/NĐ-CP. Những điều chỉnh này cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc tiếp tục tháo gỡ vướng mắc và hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội. Luật Nhà ở 2023 cũng quy định các nhóm đối tượng và nguyên tắc hưởng chính sách hỗ trợ về nhà. Đáng chú ý, trường hợp mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng, điều kiện có thể dẫn tới hợp đồng vô hiệu và người mua phải bàn giao lại nhà cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý.
Như vậy, khung pháp lý về trách nhiệm đã tương đối rõ. Điều cần tiếp tục hoàn thiện chính là công cụ để thực thi những quy định đó hiệu quả hơn. Có nghĩa là: thay vì để từng chủ đầu tư tự kiểm chứng một bộ hồ sơ bằng khả năng hạn chế của mình, có thể nghiên cứu tăng cường cơ chế “đối soát” dữ liệu giữa các cơ quan liên quan, theo đúng thẩm quyền và yêu cầu bảo vệ dữ liệu cá nhân.
Trong đó, số liệu thu nhập có thể được đối chiếu với dữ liệu thuế theo quy định. Quan hệ lao động và bảo hiểm có thể được kiểm chứng thông qua cơ sở dữ liệu bảo hiểm xã hội. Tình trạng sở hữu nhà ở và những điều kiện liên quan, khi hạ tầng dữ liệu cho phép, cũng cần từng bước được kết nối với hệ thống thông tin quản lý tương ứng.
Khi đó, việc xét duyệt không còn chủ yếu dựa vào câu hỏi “người mua đã nộp đủ giấy tờ chưa?”, mà tiến tới câu hỏi quan trọng hơn: “thông tin trong hồ sơ có đúng hay không?”. Đây mới là bước chuyển biến tích cực và mang tính căn cơ.
Cùng với liên thông dữ liệu, cần xác định rõ hơn trách nhiệm của từng chủ thể trong chuỗi xét duyệt. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ theo quy định; cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm xác nhận những thông tin thuộc phạm vi quản lý; người đăng ký phải chịu trách nhiệm pháp lý đối với tính trung thực của hồ sơ.
Một hệ thống như vậy không chỉ giảm gánh nặng không cần thiết cho doanh nghiệp, mà còn nâng trách nhiệm của người đăng ký và tăng khả năng phát hiện sai phạm từ sớm để tránh rủi ro.
Quan trọng hơn, việc phòng ngừa cần được đặt trước xử lý. Bởi, khi một căn hộ đã giao sai đối tượng, hậu quả không chỉ là quá trình thu hồi phức tạp hay những tranh chấp pháp lý kéo dài. Đằng sau căn hộ đó còn có thể là một người lao động, một gia đình thu nhập thấp hoặc một đối tượng chính sách thực sự đủ điều kiện nhưng đã mất đi cơ hội tiếp cận nhà ở.
Vì thế, kiểm soát chặt không nên được hiểu là làm thủ tục khó hơn. Kiểm soát tốt là làm cho người đúng đối tượng tiếp cận chính sách thuận lợi hơn, đồng thời khiến người có ý định lợi dụng chính sách khó tìm được kẽ hở hơn để “lách” luật và trục lợi.
Đó cũng là ranh giới quan trọng giữa quản lý bằng thủ tục và quản lý bằng dữ liệu.
Trong một chương trình an sinh có quy mô lớn như phát triển nhà ở xã hội, nhà xã hội cho thuê, tái định cư thành công không thể chỉ được đo bằng số lượng dự án khởi công hay số căn hộ hoàn thành. Thước đo cuối cùng phải là bao nhiêu căn hộ thực sự đến được với những người mà chính sách được thiết kế để phục vụ.
Hiện nay, Chính phủ đang thể hiện quyết tâm rất lớn trong việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà xã hội cho thuê. Do đó, cùng với chính sách tháo gỡ thủ tục cho phía cung, việc tiếp tục hoàn thiện cơ chế xét duyệt, chia sẻ dữ liệu và giám sát phía cầu sẽ giúp chính sách vận hành đầy đủ hơn.
Bởi, nhà ở xã hội không đơn thuần là những căn hộ có giá thấp hơn thị trường. Đằng sau mỗi căn hộ là một nguồn lực công, một mục tiêu an sinh và niềm tin của xã hội vào sự công bằng của chính sách.
Vì vậy, phát triển nhanh nhà ở xã hội là cần thiết, nhưng đến đúng người còn quan trọng hơn. Khi mỗi căn nhà ở xã hội tìm đúng địa chỉ cần được hỗ trợ, chính sách mới thực sự hoàn thành và trọn vẹn sứ mệnh về trách nhiệm an sinh của mình.
