Nguồn vốn cho nhà ở xã hội ngày càng rộng mở, song để dòng tín dụng đi vào thực tế vẫn cần khơi thông nguồn cung và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.
Sau ba năm triển khai chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33/NQ-CP, dòng vốn ưu đãi dành cho nhà ở xã hội đang cho thấy một thực tế đáng chú ý. Điểm nghẽn của chương trình không còn chủ yếu nằm ở chính sách tín dụng hay khả năng cung ứng vốn của hệ thống ngân hàng mà đã chuyển sang khả năng hấp thụ vốn của thị trường.
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 5/2026, chương trình đã giải ngân khoảng 12.440 tỷ đồng, tương đương khoảng 8,5% quy mô gói tín dụng. Trong đó, phần lớn nguồn vốn được giải ngân cho các chủ đầu tư, trong khi dư nợ dành cho người mua nhà vẫn còn khá khiêm tốn. Điều này cho thấy nguồn vốn ưu đãi đã được chuẩn bị nhưng chưa thể đi vào nền kinh tế với tốc độ như kỳ vọng.
Tại họp báo công bố kết quả điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm 2026, ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, nguồn cung nhà ở xã hội hiện vẫn là nút thắt lớn nhất của chương trình tín dụng. Số lượng dự án đủ điều kiện triển khai còn hạn chế khiến các ngân hàng dù có nguồn vốn cũng chưa thể mở rộng giải ngân.
Nhận định của Ngân hàng Nhà nước cho thấy điểm nghẽn của chương trình đã có sự dịch chuyển. Nếu trước đây doanh nghiệp chủ yếu gặp khó trong tiếp cận tín dụng thì hiện nay khả năng hấp thụ vốn của thị trường mới là yếu tố quyết định hiệu quả giải ngân.
Điều đó cũng lý giải vì sao phần lớn dòng vốn hiện tập trung vào chủ đầu tư, trong khi tỷ trọng giải ngân cho người mua nhà vẫn còn khá khiêm tốn. Các dự án vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa tạo được nguồn cung đủ lớn để mở rộng tín dụng tới người dân có nhu cầu mua nhà.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 866 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô khoảng 757.338 căn hộ. Dù quy mô nguồn cung đang từng bước được mở rộng, nhiều dự án vẫn trong quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng hoặc lựa chọn chủ đầu tư. Điều này khiến số dự án đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn ưu đãi vẫn còn hạn chế, ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ giải ngân của chương trình.
Song song với việc thúc đẩy nguồn cung, Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục mở rộng các cơ chế hỗ trợ nhằm khuyến khích các tổ chức tín dụng đẩy mạnh cho vay nhà ở xã hội.
Hiện lãi suất ưu đãi áp dụng đối với chương trình là 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm đối với người mua nhà. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định không tính phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026, qua đó tạo thêm dư địa để các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay đối với những lĩnh vực được ưu tiên.
Đồng thời, cơ quan quản lý tiếp tục áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn đối với các khoản vay nhà ở xã hội và đang nghiên cứu cơ chế tái cấp vốn nhằm tạo nguồn vốn trung, dài hạn cho các ngân hàng thương mại triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Đây được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ bài toán nguồn vốn đối với phân khúc có thời gian thu hồi vốn dài.
Theo ông Phạm Chí Quang - Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước, việc ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp và sắp tới là nhà ở xã hội cho thuê xuất phát từ vai trò của các lĩnh vực này trong việc tạo động lực tăng trưởng, đồng thời tác động tích cực đến cả tổng cung và tổng cầu của nền kinh tế.
Điều này cho thấy định hướng điều hành tín dụng đang chuyển từ kiểm soát rủi ro đơn thuần sang ưu tiên dòng vốn cho những lĩnh vực vừa bảo đảm an sinh xã hội, vừa tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế.
Dưới góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, tiến độ giải ngân hiện nay phản ánh khả năng hấp thụ vốn của thị trường còn hạn chế hơn là sự thiếu hụt nguồn vốn. Nếu các vướng mắc về quy hoạch, giao đất, xác định giá đất, lựa chọn chủ đầu tư và thủ tục đầu tư chưa được tháo gỡ đồng bộ thì việc tiếp tục mở rộng tín dụng cũng khó chuyển hóa thành nguồn cung mới trên thị trường.
Trên thực tế, chính sách tín dụng chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được triển khai đồng bộ với các chính sách về đất đai, quy hoạch và đầu tư. Việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, hoàn thiện quỹ đất sạch và rút ngắn thủ tục hành chính sẽ giúp gia tăng số lượng dự án đủ điều kiện tiếp cận vốn, qua đó nâng cao khả năng hấp thụ của thị trường.
Có thể thấy, sau ba năm triển khai, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng đang bước sang giai đoạn mà hiệu quả không còn được đo bằng quy mô vốn cam kết mà bằng khả năng đưa dòng vốn đến đúng dự án, đúng đối tượng và đúng thời điểm.
Khi các chính sách về tín dụng, đất đai, quy hoạch và đầu tư được triển khai đồng bộ, chương trình không chỉ góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội mà còn tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế.
