Thị trường bất động sản Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh với sự phân hóa rõ nét hơn về không gian vùng phát triển và cạnh tranh cao hơn cho nguồn cung tương lai.
Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ 2022 - 2024 và bước đầu phục hồi vào năm 2025, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội đã chính thức bước sang một chu kỳ mới. Báo cáo toàn cảnh nửa đầu năm 2026 của JLL chỉ ra những tín hiệu tích cực rõ nét trên hầu hết các phân khúc, đi kèm với sự phân hóa sâu sắc về không gian phát triển và áp lực cạnh tranh ngày một lớn đối với nguồn cung tương lai.
Sự khởi sắc của thị trường địa ốc Thủ đô được nâng đỡ vững chắc bởi các chỉ số kinh tế vĩ mô vô cùng ấn tượng trong 6 tháng đầu năm 2026. Theo đó, GRDP của Hà Nội tăng trưởng vượt trội ở mức 8,2% so với cùng kỳ. Thành phố thu hút hơn 3,2 tỷ USD vốn FDI, song song với chỉ số sản xuất công nghiệp tăng trưởng 8,8%. Đặc biệt, ngành du lịch bứt phá mạnh mẽ khi đón 4,6 triệu lượt khách quốc tế (tăng 26,8% so với cùng kỳ), tạo đà thúc đẩy mạnh mẽ cho hoạt động thương mại, bán lẻ và dịch vụ tiêu dùng.
Phân khúc nhà ở duy trì nhịp ổn định
Hoạt động mở bán căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì được nhịp độ ổn định trong nửa đầu năm 2026. Số liệu từ JLL ghi nhận khoảng 8.100 căn hộ mở bán chính thức cùng hàng ngàn sản phẩm ở giai đoạn tiền mở bán. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối với tỷ trọng lên tới 65%, chủ yếu được triển khai bởi các thương hiệu lớn như Sun Group và Sunshine Group.
Do lượng quỹ căn hộ giá cao còn tồn kho lớn, giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục neo cao và chạm mức 101,5 triệu đồng/m² (tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm ngoái).
Tuy nhiên, mức giá cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ hấp thụ của thị trường. Tổng số lượng căn hộ bán được trong Quý II giảm mạnh khoảng 50% so với Quý I, cho thấy tâm lý thận trọng rõ nét từ phía khách hàng. Một điểm tích cực là dòng tiền đang có sự chuyển dịch thực chất từ đầu tư ngắn hạn, lướt sóng sang nhóm nhu cầu mua để ở thực.
Trái ngược với căn hộ, phân khúc nhà liền thổ chứng kiến tốc độ thanh khoản khá chậm trong Quý II/2026. Các dự án mới có vị trí kém hấp dẫn hơn hoặc mức giá chào bán quá cao gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng. Các giao dịch thành công chủ yếu tập trung vào giỏ hàng tiền mở bán từ trước tại các khu vực Đan Phượng, Thường Tín và Bắc Từ Liêm.
Bên cạnh đó, việc các ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua BĐS từ đầu năm 2026 đã tạo áp lực lớn lên dòng tiền của khách hàng. Người mua ngày càng trở nên nhạy cảm hơn với tiến độ thanh toán và biến động lãi suất. Đặc biệt, các sản phẩm có mức giá trên 17 tỷ đồng/căn rất khó thanh khoản nếu thiếu đi các chính sách ưu đãi đột phá từ phía chủ đầu tư.
Về mặt bằng giá, giá bán sơ cấp trung bình trong Quý II/2026 ghi nhận mức giảm 20% so với cùng kỳ, lùi về mức 210 triệu đồng/m² đất. Sự sụt giảm này chủ yếu do giỏ hàng đã giảm bớt nguồn cung giá cao từ dự án Vinhomes Global Gate, trong khi các dự án khác trên thị trường vẫn tạm giữ mặt bằng giá ổn định.
Triển vọng 6-12 tháng tới, thị trường căn hộ và nhà liền thổ Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung mới dồi dào từ các nhà phát triển lớn như Masterise, MIK, Daewoo E&C, Sunshine hay Tân Hoàng Minh. Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh sẽ ngày một khốc liệt. Với mặt bằng giá cao hiện tại, nhu cầu sẽ chỉ tập trung ở nhóm mua để ở với thái độ vô cùng thận trọng. Sự bùng nổ nguồn cung tại các tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng cũng sẽ san sẻ bớt dòng tiền và tạo áp lực không nhỏ lên phân khúc nhà liền thổ Hà Nội.
Phân khúc văn phòng cạnh tranh gay gắt
Nửa đầu năm 2026 chứng kiến sự bùng nổ diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội với hơn 95.700 m² sàn được bổ sung. Riêng trong Quý II, tổng diện tích văn phòng hạng A và B tăng thêm 60.000 m² nhờ dự án IFC Hanoi tại khu vực Tây Hồ Tây chính thức đi vào vận hành, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên khoảng 2,2 triệu m².
Sự xuất hiện dồn dập của nguồn cung mới đã đẩy tỷ lệ trống văn phòng hạng A toàn thành phố tăng vọt lên mức 26,2% (so với mức 16,5% ghi nhận vào cuối năm 2025). Khu vực Trung tâm (CBD) đối mặt với áp lực lớn khi nhiều khách thuê kết thúc chu kỳ hợp đồng cũ và bắt đầu tìm kiếm các không gian văn phòng tối ưu hơn. Tuy nhiên, nhờ sức hấp thụ tốt từ khu vực ngoài trung tâm, lượng hấp thụ ròng toàn thị trường trong Quý II vẫn giữ được mức dương 3.200 m².
Do các dự án mới tại khu ngoài trung tâm có mức giá chào thuê ban đầu cạnh tranh hơn, giá thuê gộp hạng A toàn thị trường trong Quý II/2026 đạt trung bình 36,8 USD/m²/tháng (tương đương gần 1,0 triệu đồng/m²/tháng), giảm nhẹ 0,8% theo quý và 0,7% theo năm.
Trước bối cảnh nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư đang tích cực phân hóa chiến lược. Một số đơn vị lựa chọn giữ giá thuê ổn định, tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ và chuyển đổi xanh (đạt chứng chỉ LEED, EDGE...) để giữ chân khách hàng bền vững.
JLL dự báo trong thời gian tới, áp lực cạnh tranh buộc các chủ đầu tư phải linh hoạt hóa chính sách thuê thông qua việc kéo dài thời gian miễn phí tiền thuê hoặc triển khai thêm nhiều gói ưu đãi tài chính trực tiếp.
Tầm nhìn dài hạn: Giai đoạn 2027 - 2030, khu vực Tây Hồ Tây dự kiến sẽ bùng nổ thêm gần 260.000 m² văn phòng hạng A mới, chiếm gần 85% nguồn cung tương lai. Để duy trì khả năng cạnh tranh trước làn sóng hiện đại này, các chủ đầu tư hiện hữu cần nhanh chóng linh hoạt điều chỉnh giá thuê và chủ động cải tạo tòa nhà hướng tới đạt các chứng chỉ xanh, tòa nhà thông minh (SMART) và sức khỏe cộng đồng (WELL).
Phân khúc bán lẻ hấp thụ ấn tượng
Thị trường bán lẻ Hà Nội ghi nhận những tín hiệu vô cùng khởi sắc trong nửa đầu năm 2026. Sự ra mắt của trung tâm thương mại (TTTM) Hanoi Centre vào đầu năm đã tạo ra một lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bán lẻ. Khu vực trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần vô cùng ấn tượng đạt khoảng 5.000 m² riêng trong Quý II và lũy kế đạt 35.900 m² trong cả 6 tháng đầu năm.
Tại khu vực ngoài trung tâm, lượng hấp thụ thuần đạt mức dương 3.500 m² trong Quý II (mặc dù tính chung cả nửa đầu năm vẫn âm gần 1.800 m² do một số hợp đồng cũ đến hạn và hoạt động tái cơ cấu tệp khách thuê của các chủ sở hữu). Nhờ vậy, tỷ lệ trống tại các TTTM Ngoài Trung tâm đã giảm gần 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, hiện chỉ còn neo ở mức 6,4%.
Sức cầu thuê mặt bằng hiện nay được dẫn dắt chủ yếu bởi hai nhóm ngành cốt lõi là ẩm thực (F&B) và thời trang, bên cạnh sự phát triển bền vững của các mô hình phong cách sống (lifestyle) và dịch vụ trải nghiệm. Các không gian bán lẻ mới của Hà Nội liên tục thu hút thành công hàng loạt thương hiệu quốc tế hàng đầu như Zara, Urban Revivo, Uniqlo, Victoria's Secret, Kidzoona và Pop Mart, khẳng định sức hút thương mại mạnh mẽ của thị trường Thủ đô đối với các nhà bán lẻ toàn cầu.
Dưới tác động của nguồn cung mới, giá chào thuê gộp trung bình tại tầng trệt khu vực trung tâm tiếp tục đà tăng nhưng chậm lại ở mức 0,4% so với cùng kỳ, đạt 133,1 USD/m²/tháng (tương đương gần 3,5 triệu đồng/m²/tháng). Trong khi đó, giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức tăng trưởng tốt hơn ở mức 2,1% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt trung bình 55,4 USD/m²/tháng (gần 1,5 triệu đồng/m²/tháng).
Ba động lực nền tảng định hình thị trường
Theo phân tích chuyên sâu của các chuyên gia JLL, những chuyển biến của thị trường bất động sản Hà Nội hiện tại không chỉ chịu tác động ngắn hạn từ các chỉ số kinh tế mà được định hình vững chắc bởi ba động lực mang tính cấu trúc: đầu tư hạ tầng quy mô lớn, cải cách thể chế và sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam nhận định: “Thị trường bất động sản Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh với sự phân hóa rõ nét hơn về không gian vùng phát triển và đặt cạnh tranh cao hơn cho nguồn cung tương lai, trong đó ưu tiên các sản phẩm mang lại giá trị cho người ở thực và khách thuê. Thị trường nhà ở mở rộng đa hướng với nhiều lợi thế từ hạ tầng giao thông, mô hình TOD và quy hoạch các khu đô thị mới. Trong khi đó, văn phòng và bán lẻ có nhiều động lực thúc đẩy sáng tạo trong mô hình kinh doanh và chiến lược cơ cấu khách thuê, với tâm điểm là khu vực Tây Hồ Tây.”
Hà Nội hiện đang bước vào một chu kỳ tái thiết đô thị quy mô lớn nhất từ trước đến nay. Thành phố đang đồng loạt triển khai các siêu dự án hạ tầng giao thông và không gian công cộng nhằm hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, hướng đến xây dựng mô hình đô thị đa trung tâm hiện đại.
Các dự án hạ tầng trọng điểm mang tính xoay chuyển cục diện thị trường bao gồm: Tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Ngọc Khánh - Láng - Hòa Lạc); Tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô, Vành đai 2.5 và Vành đai 3.5; Dự án nâng cấp, mở rộng hai trục huyết mạch Quốc lộ 6 và Quốc lộ 21; Chuỗi 7 cây cầu vượt sông Hồng mới (nổi bật là cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát); Dự án Khu đô thị thể thao Olympic, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, các khu công viên công nghệ số và công viên cảnh quan chuyên đề...
"Chu kỳ tái thiết hạ tầng mạnh mẽ này đang định hình lại toàn bộ cấu trúc không gian và giá trị của bất động sản Hà Nội trong tầm nhìn dài hạn. Đây sẽ là bệ phóng vững chắc mở ra những chu kỳ tăng trưởng bền vững mới, đặc biệt tại các khu vực và cực tăng trưởng hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư công của Chính phủ" - bà Trang khẳng định.
