CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH: Thực trạng và giải pháp cho hạ tầng an sinh cho các khu công nghiệp

>>> CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH: Đề xuất cơ chế đầu tư theo hình thức BLT

Theo đại diện Công ty cổ phần Shinec, Việt Nam đang là điểm đến của hàng ngàn doanh nghiệp đến từ 122 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào các dự án trong Khu công nghiệp, khu kinh tế và khu chế xuất. Tuy nhiên, lâu nay các dịch vụ cho người lao động như nhà ở, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao chưa đáp ứng được nhu cầu.

khu công nghiệp Nam Cầu Kiền

Đặc biệt, trong thời gian qua, tác động của dịch bệnh Covid-19 đã làm ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung cũng như các địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp, dẫn đến việc sản xuất kinh doanh ở các khu công nghiệp gặp khó khăn, làm đứt gẫy chuỗi cung ứng sản xuất, thiếu hụt lực lượng lao động...

Một trong những nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này là do các địa phương chưa quan tâm đến việc đầu tư xây dựng nhà công nhân (nhà lưu trú), nên không đảm bảo được việc thực hiện 3 tại chỗ (ăn, ngủ, làm việc) tại khu công nghiệp. Trong giai đoạn dịch COVID 19 diễn biến phức tạp, khó lường như hiện nay, để bảo đảm sản xuất, kinh doanh, vấn đề phát triển nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp càng trở nên cấp thiết.

Mặc dù chính phủ cũng đã ban hành nhiều chủ trương, biện pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhiều chính sách ưu đãi đối với các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, tuy nhiên trên thực tế khi triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc dẫn đến mục tiêu phát triển nhà ở công nhân chưa đạt được theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Theo kết quả thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay trên địa bàn cả nước đã có 513 dự án nhà ở xã hội với số lượng 16,1 triệu m2 sàn; trong đó đã hoàn thành 249 dự án với quy mô xây dựng 5, 2 triệu m2 sàn, đạt tỷ lệ 41,7% so với kế hoạch; đang tiếp tục triển khai 264 dự án với quy mô xây dựng khoảng 10, 9 triệu m2 sàn nhà ở.

Về kết quả thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động: Đến nay trên địa bàn cả nước hiện có 214 dự án nhà ở dành cho công nhân với quy mô sử dụng đất khoảng 600ha (trong đó đã hoàn thành 116 dự án với diện tích đất hơn 250ha và đang tiếp tục triển khai 98 dự án). Với diện tích kể trên thì cả nước mới chỉ có khoảng 41% diện tích đất được đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng. Riêng đối với nhà ở cho công nhân KCN, đến nay trên địa bàn cả nước, số lượng mới đủ bố trí cho hơn 330.000 người lao động, đáp ứng khoảng 39% mục tiêu về nhà ở công nhân KCN đến năm 2020.

Hiện nay, theo đại diện Shinec, có 4 thực trạng với hạ tầng an sinh cho các khu công nghiệp.

Một là thiếu hụt nguồn vốn để phát triển nhà ở công nhân. Theo Điều 9, Nghị định 100/NĐ-CP quy định: “Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưuđãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng tại Việt Nam”

Thực tế do nguồn vốn vay ữu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội và tổ chức tín dụng dành cho phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế. Theo tính toán từ Bộ xây dựng, đến 2020, nhà nước phải bố trí được 9000 tỷ đồng để tạo dựng nhà ở xã hội nhưng hiện, ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2016-2020 mới có 2.163 tỷ đồng. Con số này chỉ đáp ứng khoảng 24% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội.

Trong khi đó các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định (04 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định) chưa được bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội và cũng chưa có quy chế sử dụng nguồn tiền thu được từ 20%
quỹ đất trong các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà xã hội.

Vì vậy, có nhiều dự án nhà xã hội không thể triển khai thực hiện do thiếu hụt nguồn vốn.

Thứ hai, thiếu hụt quỹ đất để phát triển nhà ở công nhân. Mặc dù Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và Quyết định số 655/QĐ-TTg ngày 12/5/2017 phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng các thiết chế của công đoàn tại các Khu công nghiệp, khu chế xuất nhưng tại
nhiều địa phương quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân trong khu công nghiệp chưa có sẵn để kêu gọi, thu hút nhà đầu tư.

Trên thực tế nhiều địa phương chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân vào kế hoạch phát triển nhà ở năm 5, hàng năm theo quy định của pháp luật, chưa triển khai lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài dự
án để bàn giao cho chủ đầu tư xây dựng đầu tư dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân.

Theo đó nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp mong muốn được đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân để đảm bảo nguồn lao động ổn định, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người lao động nhưng lại thiếu quỹ đất để đầu tư.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương chưa khai thác tối đã quỹ đất 20% đất ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quy định trong Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐCP. Đối với trường hợp các dự án nhà ở thương mại dưới 10 ha, chủ đầu tư có thể thực
hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng NƠXH bằng phương thức “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%...”. Điều này dẫn đến tình trạng tại các TP Hồ Chí Minh, Hà Nội có nhiều dự án lách luật, chỉ thực hiện đầu tư dưới 10 ha nên quỹ đất dành cho NƠXH được thực hiện bằng cách nộp bằng tiền dẫn đến thiếu quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH.

Thứ ba là Chính sách ưu đãi đầu tư. Hầu hết doanh nghiệp chưa quan tâm, tích cực tham gia đầu tư nhà ở xã hội do các chính sách ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội đã ban hành chưa đủ hấp dẫn.

Theo Khoản 8, Điều 1, Nghị định 49/NĐ-CP quy định Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: “Được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng
quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư ”.

Theo Chương III, Thông tư 09/2021/TT-BXD quy định toàn bộ phần lợi nhuận từ bán, cho thuê, cho thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được phân bổ Giá thành bán, cho thuê, cho mua thuê nhà ở xã hội góp phần
giảm giá thành.

Thực chất chủ đầu tư dự án không được hưởng lợi nhuận từ 20% diện tích đất ở thương mại, bao gồm cả chính sách ưu đãi miễn tiền sử dụng đất cho phần đất ở thương mại. Chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10% từ việc bán nhà ở xã hội và 15% từ
việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó chính sách ưu đãi trên thực sự chưa mang lại hiệu quả kinh tế cho chủ đầu tư dự án, chưa khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án, khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư dự án NƠXH. Bởi lẽ, có nhiều chi phí “không tên”, kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ.

Thứ tư là thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân. Thực tế, quy trình đầu tư dự án NƠXH không khác nhà ở thương mại là bao, trong khi giá bán và lợi nhuận mang về lại thấp hơn nhiều. Điều này khiến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không mặn mà tham gia đầu tư.

Văn bản của Shinec cũng dẫn ra những khó khăn: Lập, thẩm định danh mục dự án đủ điều kiện tổ chức lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều 10 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP và khoản 3 Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Trong đó, bao gồm thủ tục (Kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chấp thuận chủ trương đầu tư). Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hoặc chỉ định trực tiếp chủ đầu tư); Chấp thuận chủ trương đầu tư (Đối với dự án chỉ định trực tiếp chủ đầu tư); Cam kết tiến độ và ký quỹ thực hiện dự án; Lập, thẩm định, trình phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 tại khoản 1 Điều này); Lập, thẩm định thiết kế cơ sở, tổng mức đầu tư, phê duyệt dự án; thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán theo quy định của pháp luật về xây dựng; Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy; báo cáo đánh giá tác động môi trường; cam kết bảo vệ môi trường; thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật liên quan; Thu hồi đất; phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Giao đất, cho thuê đất; Cấp giấy phép xây dựng; quản lý chất lượng công trình xây dựng; Kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở; Bàn giao kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho địa phương quản lý; Quyết toán dự án hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở (nếu có); Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất cho chủ đầu tư; Bảo hành chất lượng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Về giải pháp, Shinec nhấn mạnh: Ngày 17/9/2021, Bộ Xây dựng đã có công văn 3822/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Để đẩy mạnh việc phát triển nhà ở cho công nhân KCN, KKT, KCX trong thời gian tới, Bộ xây dựng cần sớm phối hợp các bộ, ngành liên quan, nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo hướng ban hành cơ chế, chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở cho công
nhân lao động tại các KCN, KCX, KKT để khuyến khích, thúc đẩy phát triển loại nhà ở này trình quốc hội ban hành.

Trong đó, quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội trong có nhà ở công nhân KCN, KKT, KCX (miễn tiền sử dụng dất; miễn, giảm thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn tín dụng ưu đãi; được hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ
thống hạ tầng kỹ thuật..) mang tính thực chất để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở công nhân.

Một KCN, KKT cần phải có đầy đủ các các tiêu chí cả về đời sống, văn hoá, kết nối cho người lao động. Hiện nay, trong tư duy phát triển các KCN, KKT mới chỉ chú ý đến hạ tầng kỹ thuật còn toàn bộ hạ tầng xã hội không được để ý đến. Theo đó, cần sửa đổi đồng bộ quy định về việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở cho công nhân trong pháp luật đất đai, đầu tư, quy hoạch, nhà ở… theo hướng bố trí quỹ đất phát triển nhà ở cho cho công nhân ngay trong KCN, KKT, KCX, coi nhà ở công nhân là một hạ tầng kỹ thuật của KCN, KKT, KCN. Khi đó sẽ rút ngắn được thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, có sẵn quỹ đất để phát triển nhà ở cũng như chỉ định Công ty phát triển kết cấu hạ tầng KCN, KKT, KCN là chủ đầu tư xây dựng nhà ở công nhân.

Trước mắt, để quy hoạch quỹ đất làm nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất thuận tiện, phù hợp điều kiện thực tiễn, Bộ Xây dựng sớm đề nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22-5-2018 của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế theo hướng trong khu công nghiệp, khu chế xuất được bố trí nhà ở dành cho công nhân; trong quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất phải bố trí quỹ đất làm nhà ở cho công nhân (bảo đảm đáp ứng tối thiểu 50% số lượng công nhân có nhu cầu về nhà ở) có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chủ yếu phục vụ khu nhà ở của công nhân và có cơ chế chính sách ưu đãi cũng như chỉ định Công ty xây dựng kết cấu hạ tầng KCN, KKT, KCN là nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân.

Theo đó sẽ tháo gỡ được hai nút thắt lớn nhất hiện nay về việc phát triển nhà ở cho công nhân, đó là nhà đầu tư và quỹ đất sạch xây dựng nhà ở cho công nhân.