"Cân bằng" thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang chứng kiến những biến động bất ngờ, đặc biệt ở phân khúc chung cư cao cấp. Sau giai đoạn biến động vĩ mô hồi tháng 4/2025, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm bất động sản đã dần phục hồi, riêng tháng 9/2025 dự kiến tăng 7% so với tháng 4.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường Việt Nam đang thể hiện khả năng phục hồi và thích ứng tốt với điểm sáng tại các đô thị lớn. Trong chu kỳ 5 năm qua, Hà Nội dẫn đầu về tăng trưởng giá bất động sản, tăng tới 112%. Hải Phòng đứng thứ hai với mức tăng 71%, Đà Nẵng tăng 53% và TP HCM tăng 42%.

Về nguồn cung, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy Hà Nội sụt giảm mạnh trong giai đoạn 2018-2023: từ hơn 20.000 căn hộ năm 2018 xuống chỉ còn khoảng 10.000 căn mở bán mới năm 2023. Không chỉ giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung ngày càng mất cân đối. Căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) từng chiếm 35% vào năm 2019 nhưng hoàn toàn biến mất từ 2023.

Từ năm 2024, thị trường Hà Nội có tín hiệu hồi phục khi ghi nhận khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới, cao nhất trong 5 năm. Nửa đầu năm 2025, thêm hơn 10.000 căn hộ tiếp tục được “bơm” ra thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung lại lệch pha với nhu cầu. Trên 95% nguồn cung năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên. Từ quý III/2024, Hà Nội không còn dự án mới dưới 60 triệu đồng/m². Đáng chú ý, nửa đầu 2025, có tới 60% nguồn cung mở bán mới định giá trên 80 triệu đồng/m², thậm chí một số dự án ở vùng ven cũng lên tới 55 triệu đồng/m².

Mặc dù dự kiến nguồn cung căn hộ bình dân sẽ quay lại thông qua các dự án nhà ở xã hội, song thị trường khó cân bằng khi số lượng dự án cao cấp, thậm chí trên 100 triệu đồng/m², ngày càng tăng nhanh. Diễn biến này đẩy thị trường rơi vào tình trạng mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, làm giá bán leo thang và khiến giấc mơ an cư ngày càng xa tầm tay số đông người dân.

Hiện tượng lệch pha nguồn cung còn tạo áp lực lên thị trường thứ cấp. Việc nhiều chủ đầu tư mở bán dự án mới ở mức trên 75 triệu đồng/m², đồng thời điều chỉnh giá hàng tồn kho tăng nhẹ, đã khiến mặt bằng giá căn hộ thứ cấp đi lên.

Mức giá hiện nay không chỉ vượt ngoài khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp, mà thậm chí nhóm thu nhập trung bình cao cũng khó tiếp cận. Theo phản ánh từ các môi giới thuộc VARS, ngay cả những khách hàng trẻ có thu nhập tốt 40-50 triệu đồng/tháng cũng không “dám” mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.

Diễn biến giá nhà ở, đặc biệt tại Hà Nội, phản ánh rõ xu hướng “lệch chuẩn” trong phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Việc nguồn cung bình dân dần biến mất và bị thay thế bằng các sản phẩm cao cấp không chỉ là vấn đề ngắn hạn, mà còn tiềm ẩn rủi ro dài hạn cho cả nền kinh tế.

Thứ nhất, giấc mơ an cư của người trẻ đô thị ngày càng xa vời, kể cả khi họ thuộc nhóm có thu nhập trung bình cao. Khi mức giá trung bình vượt xa ngưỡng chi trả, thị trường có thể đối diện nguy cơ “đóng băng” ở phân khúc trung - thấp, tạo ra khoảng trống lớn giữa nhu cầu thực và khả năng đáp ứng.

Thứ hai, sự áp đảo của phân khúc cao cấp khiến thị trường trở nên mất cân đối, tạo sức ép lên hạ tầng đô thị và chính sách an sinh. Các chuyên gia từng cảnh báo, nếu không có giải pháp căn cơ về quỹ đất, chính sách tín dụng và phát triển nhà ở xã hội, tình trạng “lệch pha” này sẽ còn kéo dài.

Thứ ba, tốc độ tăng giá quá nhanh trong 5 năm (Hà Nội tăng 112%, Hải Phòng 71%, Đà Nẵng 53%, TP HCM 42%) có thể đẩy mặt bằng giá chung cư vượt khỏi tầm kiểm soát, dễ hình thành “bong bóng giá”. Một khi bong bóng vỡ, tác động tiêu cực sẽ lan rộng đến cả hệ thống ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.

Trong bối cảnh đó, thị trường đang cần sự điều tiết mạnh mẽ hơn từ chính sách, đặc biệt là việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Nếu xu hướng phát triển chỉ nghiêng về cao cấp, bất động sản sẽ khó duy trì sự bền vững và trở thành gánh nặng thay vì động lực tăng trưởng cho nền kinh tế.