Cần quy định rõ nguyên tắc xác định quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư

Trả lời Công văn số 6406/BTC-QLĐT ngày 13/05/2025 của Bộ Tài chính về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về dự án áp dụng loại hợp đồng xây dựng - chuyển giao (Dự thảo), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã có một số ý kiến góp ý dựa trên tổng hợp từ phản ánh của cộng đồng doanh nghiệp. Theo VCCI, một số nội dung trong Dự thảo cần được làm rõ và điều chỉnh để đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và khả thi khi triển khai trên thực tế.

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 7 của Dự thảo, trong quá trình lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, nhà đầu tư có thể lựa chọn quỹ đất, tài sản công quy định tại Điều 5 hoặc Điều 6 để thanh toán cho dự án xây dựng - chuyển giao (BT). Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch và thuận lợi trong quá trình thực hiện, VCCI cho rằng, cần làm rõ việc lựa chọn này có bao gồm cả quỹ đất, tài sản công đang dự kiến đưa ra đấu giá hay không, và nếu có thì cơ sở pháp lý nào để cơ quan nhà nước chấp thuận đề xuất đó.

Ngoài ra, cũng cần xác định cụ thể hơn về giá trị của quỹ đất, tài sản công dự kiến thanh toán. Dự thảo đang đưa ra hai phương án gồm (1) giá trị quỹ đất, tài sản công dự kiến thanh toán phải tương đương với tổng mức đầu tư dự án BT hoặc chênh lệch tối đa 10%; (2) không quy định chênh lệch tối đa. Theo VCCI, phương án 1 khó khả thi và khó thực hiện trên thực tế. Bởi vì khó có thể tách thửa và xác định được chính xác giá trị quỹ đất tương đương với tổng mức đầu tư dự án BT hoặc chênh lệch tối đa 10%. Do đó, kiến nghị chọn phương án 2, kết hợp với các cơ chế kiểm soát khác đã được Dự thảo đưa ra để tránh thất thoát ngân sách.

Với quy định liên quan đến sự thay đổi của quỹ đất, tài sản công dự kiến thanh toán, theo VCCI, cũng cần được quy định rõ ràng. Đặc biệt, cần làm rõ căn cứ nào để xác định sự thay đổi về giá trị và điều kiện chấp thuận thay đổi, nhằm hạn chế rủi ro trong thực tiễn triển khai.

Ngoài ra, điểm d khoản 3 Điều 7 Dự thảo quy định “Khoản lãi vay trong phương án tài chính của dự án BT đối với phần giá trị hạng mục công trình dự án BT hoàn thành theo tiến độ, chấm dứt kể từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án (nếu có)”.

Tuy nhiên, VCCI cho rằng, chưa có hướng dẫn cụ thể về cách xác định lãi suất vay trong giai đoạn lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và khả thi. Điều này sẽ gây lúng túng cho cơ quan có thẩm quyền xác định lãi suất vốn vay. Thực tiễn trong quá trình thực hiện hợp đồng cũng phát sinh nhiều vướng mắc như việc xác định thời điểm bắt đầu tính lãi vay (thời điểm ký hợp đồng, giải ngân lần đầu hay khởi công…) hay lãi suất vốn vay để tính lãi vay huy động vốn.

Do đó, VCCI đề nghị, Dự thảo cần quy định cụ thể hơn về cách lựa chọn lãi suất tham chiếu.

Về khoản 2 Điều 14 của Dự thảo, có hai phương án xác định tỷ lệ gia tăng tối thiểu nộp ngân sách nhà nước đối với quỹ đất thanh toán. Trong đó, phương án 1 để nhà đầu tư tự đề xuất, còn phương án 2 yêu cầu tỷ lệ này không thấp hơn mức tối thiểu do bên mời thầu đưa ra. VCCI cho rằng nên chọn phương án 1, bởi trên thực tế, việc xác định tỷ lệ gia tăng tối thiểu tại nhiều địa phương là rất khó, đặc biệt với các quỹ đất lớn, có chức năng hỗn hợp và chưa có quy hoạch chi tiết. Nếu áp đặt tỷ lệ cố định mà không có cơ sở vững chắc, rất dễ xảy ra tranh chấp, khiếu nại trong quá trình đấu thầu.

Mặt khác, tỷ lệ gia tăng này là yếu tố cạnh tranh quan trọng trong hồ sơ thầu. Nếu để nhà đầu tư tự đề xuất, sẽ tạo động lực tăng tỷ lệ nhằm nâng cao khả năng trúng thầu, thay vì cố định một mức có thể không sát với giá trị thực tế của quỹ đất.

Bên cạnh những nội dung trên, VCCI cũng có một số góp ý khác liên quan đến hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất như phương thức thanh toán nhiều lần, thanh toán quỹ đất một lần, việc chờ một thời gian dài quỹ đất mới được bàn giao, cũng gây ra tình trạng lãng phí quỹ đất hay thanh toán hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất.