Cần Thơ: Khó xử lý công ty bất động sản huy động vốn trá hình

Ông Toàn thông tin thêm: “Qua nguồn thông tin thời gian vừa qua, Sở Xây dựng nhận thấy có tình trạng quảng cáo, rao bán bất động sản tại dự án trên địa bàn thành phố, trong đó có dự án Khu đô thị mới Cồn Khương do Công ty TNHH Bất động sản An Khương làm chủ đầu tư”.

Lách luật bằng Văn bản thỏa thuận

Nhằm chấn chỉnh hoạt động huy động vốn khi chưa được phép tại dự án này, ngày 23/6, Sở Xây dựng TP.Cần Thơ đã ban hành Văn bản số 1877/SXD-QLN về việc thông tin điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Khu đô thị mới Cồn Khương, phường Cái Khế, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ gửi Công ty TNHH Bất động sản An Khương.

Theo Sở Xây dựng Cần Thơ: Việc kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải chấp hành các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các nội dung liên quan Sở Xây dựng cũng đã có hướng dẫn tại Thông báo số 124/TB-SXD ngày 23/5/2019 gửi các chủ đầu tư dự án có xây dựng nhà ở về một số quy định pháp luật hiện hành về đầu tư và kinh doanh bất động sản là đất nền và nhà ở trên địa bàn thành phố.

Theo đó, đối với việc kinh doanh bất động sản tại các dự án hiện nay theo quy định pháp luật phân thành 02 loại: Bất động sản là đất nền phải có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và bất động sản là nhà ở phải có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng.

Theo Quyết định số 2125/QĐ-UBND ngày 02/10/2020 của UBND TP Cần Thơ về việc chấp thuận đầu tư dự án Khu đô thị mới Cồn Khương, phường Cái Khế, quận Ninh Kiểu, thành phố Cần Thơ do Công ty TNHH Bất động sản An Khương làm chủ đầu tư thì dự án thuộc trường hợp xây dựng nhà để bán (không thuộc trường hợp kinh doanh đất nền). Việc giao dịch kinh doanh nhà ở tại dự án theo quy định phải được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong khi hiện nay Công ty chưa được thực hiện thủ tục này.

“Do đó, Sở Xây dựng đề nghị Công ty TNHH Bất động sản An Khương nếu thực hiện các hoạt động huy động vốn thì phải dừng lại và khắc phục hậu quả, nếu chưa phát sinh giao dịch thì rà soát lại các công ty môi giới, các sàn giao dịch bất động sản quảng cáo đảm bảo không đưa bất động sản của dự án ra bán khi chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định. Nếu để phát sinh các giao dịch trái quy định gây ra hậu quả thì Công ty TNHH Bất động sản An Khương phải hoàn toàn chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật hiện hành”, Văn bản 1877 của Sở Xây dựng Cần Thơ yêu cầu.

Sở Xây dựng TP. Cần Thơ cũng đề nghị Công ty TNHH An Khương thực hiện các nội dung trên và sớm có báo cáo về Sở Xây dựng.

Trả lời Báo chí xung quanh dự án này, ông Toàn Giám đốc Sở Xây dựng TP. Cần Thơ cho biết: “Các dự án BĐS có dấu hiệu huy động vốn trái phép thường lách luật bằng Văn bản thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, đăng ký mua khi dự án đủ điều kiện bán và lúc nào cũng có câu “khách hàng tự  nguyện chọn sản phẩm mà không chịu ép buộc  từ bất kỳ cá nhân tổ chức nào” nên khi phát hiện cũng rất khó xử lý.

Ông Toàn cũng gửi lời cảm ơn các cơ quan báo chí đã đăng tải những thông tin về những dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, qua đó người mua BĐS và cơ quan chức năng nắm được thông tin để kịp thời chấn chỉnh, đưa thị trường BĐS phát triển đúng quy định.

Sau khi nhận được Văn bản 1877 của Sở Xây dựng, ngày 28/6, Công ty TNHH An Khương có Văn bản số 76/AK giải trình gửi Sở Xây dựng TP Cần Thơ.

Theo đó người đại diện cho Công ty ký văn bản là ông Phan Quốc Phương, Phó Tổng giám đốc cho biết: Hiện nay, Dự án Khu đô thị mới Cồn Khương do Công ty đầu tư đang trong giai đoạn đầu tư hạ tầng và hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định. Công ty vẫn chưa ký bất cứ hợp đồng mua bán nhà, bất động sản với người dân, khách hàng.

“Chúng tôi đang tiến hành khảo sát thị trường, tổ chức maketing truyền thông (được thực hiện qua đối tác chiến lược là Công ty cổ phần đầu tư và Phát triển SC Hoding) để tìm hiểu khách hàng trên địa bàn về nhu cầu mua nhà đã xây dựng sẵn thông qua đơn đề nghị đăng ký hoặc thỏa thuận đặt mua nhà”, Văn bản của Công ty An Khương cho biết.

Vẫn mời “đặt cọc” bán sản phẩm

Ngày 30/6, sau khi liên hệ qua số Hotline bán hàng của Công ty SC Hoding, (đơn vị hợp tác với chủ đầu tư phân phối dự án chính thức), phóng viên được nhân viên Công ty gặp trực tiếp tư vấn và hướng dẫn xem thực địa tại dự án. Theo lời giới thiệu của nhân viên bán hàng thì dự án này nếu mua đầu tư khả năng sinh lợi sẽ rất cao vì hạ tầng chuẩn, cốt nền cao nhất so với các dự án lân cận nên không lo bị ngập. Trong khu còn có công viên, trường học, trung tâm thương mại… rất tiện ích.

Nhân viên tư vấn cho biết: Về giá bán hiện tại thấp nhất khoảng 17 triệu/m2 sàn, tính ra một căn nhà hoàn thiện bên ngoài, bên trong nhà thô, có diện tích đất 100m2, khoảng 4 –5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, để được mức giá tốt này người mua phải cọc liền tay 50 triệu đồng, sau 10 ngày đồng ý Văn bản thỏa thuận ký hợp đồng nộp 20% giá trị hợp đồng, sau 45 ngày kể từ ngày thanh toán đợt 2 là 10%; các đợt tiếp theo từ 3-14 người mua thanh toán mỗi đợt 5%; tiếp theo đợt 14, 15, 16 thanh toán tất cả phần còn lại.

Theo Thạc sĩ Nguyễn Chí Dũng – Phó trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Nam Cần Thơ: Về điều kiện để huy động vốn đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định cụ thể tại Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Theo đó, việc huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký các hợp đồng này khi có các điều kiện sau đây: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn theo quy định nói trên gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

Bên cạnh đó, cần lưu ý rằng bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết như đã nói ở trên chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Do vậy, nếu các bên ký các hợp đồng góp vốn và có thỏa thuận phân chia sản phần nhà ở, hoặc nền đất thì hợp đồng góp vốn sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấp của pháp luật.