Cấp thiết phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền

Sáng 24/7, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức họp Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học: “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”, do TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO làm Chủ nhiệm Đề tài.

Phát biểu tại buổi họp, Chủ nhiệm Đề tài - TS. LS. Đoàn Văn Bình thông tin, tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền đang diễn ra tại hầu hết các nền kinh tế lớn do nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu từ người mua nhà lần đầu. Giá mua và thuê nhà tăng nhanh, thậm chí vượt 4 - 5% mỗi năm, đang đẩy gánh nặng tài chính lên tầng lớp trung lưu và lao động. Thế hệ Millennials và Gen Z phải chi trả tỷ lệ cao hơn thu nhập cho nhà ở, làm giảm khả năng tích lũy tài sản và gia tăng mức độ bất mãn trong xã hội.

Nhận diện các thách thức

TS. LS. Đoàn Văn Bình cho biết, nhiều quốc gia như Canada, Đức, Úc… đã nỗ lực mở rộng quỹ nhà bằng cách đẩy mạnh xây dựng, song vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Chẳng hạn, Mỹ hiện thiếu khoảng 7,1 triệu căn nhà ở thương mại vừa túi tiền; Đức thiếu hơn 800.000 căn, trong khi mục tiêu xây dựng 400.000 căn/năm cũng chưa đạt được, khi thực tế chỉ hoàn thành khoảng 245.000 căn mỗi năm.

Theo TS.LS. Đoàn Văn Bình, có hàng loạt thách thức lớn đang cản trở việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Thách thức đầu tiên là sự thiếu hụt nghiêm trọng về nguồn cung do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế gây nên khủng hoảng cung - cầu kéo dài. Tiếp đó là chi phí xây dựng và vật liệu tăng. Các nguyên vật liệu như sắt thép, xi măng, chi phí nhân công… tăng khiến giá thành nhà ở tăng cao. Hệ thống pháp luật còn nhiều vướng mắc cũng là một trong những thách thức lớn. Ví dụ như các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe đang làm đội chi phí lên thêm 40 - 50%.

Một thách thức khác là thị trường nhà ở ngày càng bị tài chính hóa, với sự tham gia của các quỹ đầu tư như REITs, họ mua vào số lượng lớn nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng và làm thu hẹp dần cơ hội sở hữu nhà ở xã hội. Ngoài ra, quỹ nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa đủ lớn và thiếu tính bền vững. Với các cặp vợ chồng có thu nhập trung bình, việc tiếp cận một căn hộ vừa túi tiền ngày càng trở nên khó khăn. Trong khi đó, nhiều khu nhà ở giá thấp lại rơi vào tình trạng ô nhiễm, thiếu nước sạch, hạ tầng yếu kém, thiếu trường học, bệnh viện khiến chất lượng sống bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Sự phân biệt khu vực và bất bình đẳng không gian đô thị cũng là một rào cản lớn. Người thu nhập thấp, người thiểu số thường phải sống xa trung tâm, nơi ít cơ hội việc làm và hạ tầng kém phát triển. Cùng với đó, lãi suất vay mua nhà cao và rủi ro tài chính luôn rình rập. Nhiều người dân không thể vay vốn để mua hoặc sửa chữa nhà; nếu vay thì dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần, thậm chí mất nhà, một nguy cơ đặc biệt nghiêm trọng khi kinh tế suy giảm.

Với riêng Việt Nam, TS. LS. Đoàn Văn Bình cho biết, giá vật liệu xây dựng hiện đã tăng khoảng 10%, giá nhân công tăng khoảng 15%. Trong năm nay, nguy cơ thiếu hụt nhân công xây dựng là hiện hữu khi hàng loạt dự án đầu tư công và các dự án lớn được tháo gỡ pháp lý đang bước vào giai đoạn thi công, khiến nhu cầu lao động tăng mạnh. Điều này sẽ trực tiếp tác động đến giá nhà, khiến giá nhà tiếp tục xu hướng đi lên.

“Trước những thực tế đang diễn ra, chúng tôi nhận thấy cần phải thực hiện Đề tài khoa học “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”. Đề tài không chỉ góp phần nhận diện rõ những rào cản đang tồn tại, mà còn hướng tới việc xây dựng các giải pháp, chính sách mang tính thực tiễn nhằm thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thiết yếu này”, TS. LS. Đoàn Văn Bình chia sẻ.

Trình bày báo cáo tóm tắt kết quả triển khai và định hướng hoàn thiện Đề tài, Nhà báo Nguyễn Thành Công, Phó Viện trưởng VIRES, Phó Tổng biên tập Tạp chí Reatimes cho biết, thời gian qua, cơ quan thực hiện đề tài đã thành lập Hội đồng chuyên gia tham gia thực hiện đề tài khoa học (gồm 15 thành viên); Tổ thư ký gồm 03 thành viên. Đồng thời tổ chức các hội thảo, tọa đàm triển khai và lấy ý kiến các chuyên gia trong và ngoài nước.

Đến thời điểm hiện tại, Đề tài đã xây dựng và hoàn thiện đề cương đề tài; nghiên cứu các tiền đề lý luận về thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền và lý luận chính sách, pháp luật về thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền; nghiên cứu về thực trạng phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền trên thế giới; nghiên cứu về thực trạng chính sách, pháp luật về nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam giai đoạn 2014 - 2025; khảo sát chuyên sâu cấu thành chi phí phát triển các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở thương mại cao cấp ở Việt Nam giai đoạn 2014 - 2025; xây dựng mô hình và nghiên cứu định tính dự báo về tiềm năng, nhu cầu và khả năng chi trả nhà ở thương mại vừa túi tiền đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045; xây dựng xong bảng hỏi 3 nhóm đối tượng và đang tiến hành khảo sát.

Cùng với đó là tạo hệ thống khảo sát về nhu cầu mua nhà ở thương mại vừa túi tiền trên Reatimes và một số báo điện tử; nghiên cứu chuyên sâu về giải pháp kiểm soát giá bất động sản trong tương quan mục tiêu và giải pháp phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền; nghiên cứu bước đầu về phương hướng và giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045: Chính sách tài chính và Chính sách phi tài chính…

Phát biểu tại buổi họp, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, Đề tài khoa học “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật” là “điểm rơi” phù hợp với yêu cầu hoàn thiện thể chế, chính sách về nhà ở trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang bước vào kỷ nguyên phát triển mạnh mẽ và chuyển mình theo hướng bền vững, toàn diện.

Bà Tống Thị Hạnh cho biết, Bộ Xây dựng đã tham mưu để Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho việc triển khai các chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong đó, có quy định thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia, với mục đích tập trung vào phát triển nhà ở cho thuê, giúp những người có nhu cầu về nhà ở nhưng không có chỗ ở ổn định. Việc tập trung vào phát triển nhà ở xã hội cho thuê cũng hạn chế phần nào tình trạng đầu cơ.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội nói chung hay nhà ở xã hội cho thuê nói riêng thì cũng cần thời gian để có thể tạo lập được đủ nguồn cung, giải quyết nhu cầu nhà ở của bộ phận người có thu nhập thấp hiện nay. “Chính vì vậy, nhà ở thương mại vừa túi tiền là một phân khúc cần được quan tâm và phát triển song song trong bối cảnh hiện nay”, bà Hạnh nhìn nhận.

Ở góc độ kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, trong bối cảnh mới, tốc độ tăng trưởng của bất động sản bằng tốc độ tăng trưởng GDP cộng với tốc độ tăng lạm phát và đô thị hoá. Hiện nay, Việt Nam đang hướng đến mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số, lạm phát cũng sẽ tăng theo không dừng ở mức 3,5% mà có thể lên tới 4 - 5%. Điều này sẽ kéo tốc độ tăng giá bất động sản từ năm 2026 trở đi diễn ra nhanh chóng, có thể đạt mức 12 - 15%/năm, nếu không có các giải pháp kiểm soát.

Chuyên gia nhìn nhận đây là một đề tài khó bởi nó vừa mang tính khoa học vừa là vấn đề kinh tế xã hội. Việc đẩy nhanh nghiên cứu, hoàn thiện chính sách, pháp luật từ Đề tài này là rất quan trọng để kịp thời ngăn chặn nguy cơ bất ổn của thị trường bất động sản.

Làm rõ khái niệm và cách tiếp cận nhà ở thương mại vừa túi tiền

Bên cạnh đồng tình với tính cấp thiết của việc thực hiện Đề tài nghiên cứu khoa học “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật” trong bối cảnh hiện nay, tại buổi họp, các chuyên gia, nhà khoa học cũng đóng góp nhiều ý kiến nhằm hoàn thiện nội dung Đề tài, đồng thời bảo đảm tính thực tiễn và khả năng áp dụng trong quá trình triển khai.

Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, đây là một đề tài vừa có tính chất khoa học, vừa tiếp cận với những vấn đề của thực tiễn. Ông lưu ý, một trong những điểm đầu tiên mà nhóm nghiên cứu cần làm rõ là khái niệm “nhà ở vừa túi tiền” (affordable housing) đang được hiểu và sử dụng như thế nào trên thế giới. Theo ông, đây là một thuật ngữ có tính đặc thù, thường được định nghĩa dựa trên tỷ lệ giữa chi phí nhà ở và thu nhập của người dân. Ngoài ra, cũng cần xác định rõ các quốc gia đang tiếp cận khái niệm này ra sao. Họ coi đây là một dòng sản phẩm bất động sản độc lập, có mức giá cụ thể, hay là một khái niệm mang tính tương đối. Phải trả lời rất rõ để xác định doanh nghiệp làm sản phẩm hay người dân.

Cùng với đó, ông Hiếu cho rằng, đề tài cũng nên phân tích rõ cách tiếp cận của Nhà nước. Liệu Nhà nước nên tập trung điều tiết về phía cung, phía cầu hay can thiệp trực tiếp vào bản thân sản phẩm nhà ở? Nếu không làm rõ cách tiếp cận này, rất dễ dẫn tới sự lẫn lộn, chồng chéo trong chính sách.

Một vấn đề khác được Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu đặt ra là hiện nay, hệ thống chính sách và quy định pháp luật của Việt Nam liên quan đến nhà ở đã khá đầy đủ, từ Hiến pháp đến các luật chuyên ngành và nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới của thị trường, điều cần thiết là phải xác định rõ Việt Nam đang thực sự thiếu loại sản phẩm nhà ở nào.

GS. TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế Tài chính của Quốc hội đánh giá cao đề cương Đề tài khi đưa ra cách tiếp cận bằng việc sử dụng các mô hình định lượng. Trong đề cương có phần dự báo, phần này nếu không sử dụng phương pháp định lượng sẽ rất khó để dự báo được. Điểm "trúng" thứ hai của nghiên cứu là đưa ra mô hình cung - cầu. Nếu dự báo được vấn đề này, chúng ta sẽ dễ nắm được vấn đề giá cả. Chuyên gia rất đồng tình khi đề cương đã tách biệt được 2 vấn đề cung riêng, cầu riêng.

Góp ý Đề cương Đề tài, GS. TS Hoàng Văn Cường cho rằng, cần nhấn mạnh đến tiêu chí “nhà ở vừa túi tiền”. Theo đó, nên tiếp cận vấn đề này từ hai nhóm tiêu chí cơ bản: Một là đáp ứng nhu cầu ở và tiêu dùng của người dân; hai là đáp ứng khả năng chi trả thực tế của người mua.

Ngoài ra, Đề cương cũng nên bổ sung thêm phần phân tích ý nghĩa của cung - cầu và mối liên hệ của chúng với biến động giá cả thị trường. Về kinh nghiệm quốc tế, nên tập trung làm rõ ba nội dung: Một là khái niệm nhà ở vừa túi tiền được phân loại ra sao trong bức tranh tổng thể của thị trường nhà ở; hai là chính sách của Nhà nước tại các quốc gia đó đã can thiệp như thế nào để hình thành được phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền; ba là những bài học có thể rút ra cho Việt Nam.

Khi đề cập đến thực trạng phát triển nhà ở hiện nay, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, cần đề cập dưới góc độ quy hoạch và có phân tích rõ ràng về nguyên nhân vì sao chúng ta chưa có phân khúc nhà ở vừa túi tiền và những yếu tố dẫn đến sự biến động của giá nhà trong thời gian qua.

Ở góc độ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội cho rằng, có 3 vấn đề cần đặt ra: Thứ nhất, trong quy hoạch, kế hoạch của các địa phương, luôn có một chỉ tiêu quan trọng là chỉ tiêu dân số. Với nguồn cung nhà ở hiện tại, liệu đã đáp ứng được nhu cầu của số lượng dân số đó chưa? Thứ hai, trong giai đoạn vừa qua, nguồn cung bất động sản có đến 80% là bất động sản cao cấp. Thứ ba, đại đa số người dân có thu nhập trung bình vẫn khó khăn trong việc tiếp cận được nhà ở.

Từ góc độ cá nhân, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng: Thứ nhất, phân khúc nhà ở trung bình, vừa túi tiền rất hấp dẫn; Thứ hai, các đơn vị phân tích cần làm rõ các điều khoản về đất đai, cơ chế ưu đãi là gì, lãi suất ra sao; Thứ ba, Nhà nước phải điều tiết chính sách đất đai thông qua kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương. Cùng với đó điều tiết nguồn tài chính cho thị trường bất động sản thông qua công cụ thuế và tín dụng. Thứ tư là vấn đề cải cách thủ tục hành chính, cụ thể là thủ tục đầu tư. Hiện nay, thủ tục đầu tư phức tạp có thể gây khó khăn và mất thời gian cho doanh nghiệp. Thứ năm, vấn đề kiểm soát giá. Tôi muốn đề xuất một yếu tố quan trọng trong đề tài để các doanh nghiệp có thể chủ động hơn và không bị bất ngờ khi giá cả và yếu tố trượt giá trong xây dựng biến động.

“Với đề tài nghiên cứu này, tôi mong rằng các chuyên gia, nhà khoa học sẽ tiếp tục đóng góp tâm sức, trí tuệ để đề tài được hoàn thiện theo đúng định hướng, đồng thời kết quả nghiên cứu sẽ thực sự có giá trị, có thể được tiếp thu và đưa vào các văn bản pháp luật, hiện thực hóa trong thực tế”, Chủ tịch VNREA nhấn mạnh.

Phát biểu tại buổi họp, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế góp ý, Đề tài khoa học cần bám vào từ khóa “phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền”, và phải trả lời được câu hỏi: Làm thế nào để hiện thực hóa mục tiêu này một cách hiệu quả?

Theo ông, cần có phần đánh giá thực trạng và rà soát hệ thống chính sách, pháp luật hiện hành liên quan đến lĩnh vực nhà ở thương mại giá hợp lý. Trong đó, cần xác định rõ những gì đã có, những gì đang phát huy hiệu quả và những điểm còn thiếu hụt hoặc chưa phù hợp. Việc khuôn lại phạm vi nghiên cứu và mục tiêu đề tài là điều cần thiết để đảm bảo tính khả thi trong triển khai thực tiễn, cũng như định hướng chính sách rõ ràng.

Về cấu trúc nội dung, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến đề nghị nên tập trung nghiên cứu chính sách, pháp luật trên ba trục chính: (1) chính sách và pháp luật về tài chính; (2) chính sách và pháp luật về đất đai; và (3) các nhóm chính sách, pháp luật khác có liên quan.

Đặc biệt, trong chương đầu tiên của Đề tài, cần phân tích sâu hơn về công cụ, cơ chế nào có thể thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền tại Việt Nam. Tại sao chính sách pháp luật lại được xem là yếu tố then chốt? Đồng thời, cũng cần xác định rõ phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền đang đứng ở đâu trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản hiện nay.

Đồng tình với những góp ý trên, song PGS. TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, nếu giá quá cao thì người dân không thể tiếp cận. Tuy nhiên, mức giá “vừa túi tiền” cũng không đồng nghĩa với nhà ở xã hội hay giá rẻ. “Điều quan trọng là phải tạo ra mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông, để người tiêu dùng yên tâm và thị trường có thể tiêu thụ được sản phẩm”, chuyên gia nhấn mạnh.

Đóng góp ý kiến, ông Hoàng Việt Cường, Phó Tổng Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Tái cấu trúc doanh nghiệp, PwC Việt Nam cho rằng, nhóm nghiên cứu có thể tham khảo mô hình của Singapore hay Malaysia, nơi có khung giá bán tối đa để kiểm soát chi phí. Ngoài ra, thay vì chỉ xây và bán, cần tính đến mô hình xây dựng, vận hành và chấm điểm khu đô thị để làm cơ sở lựa chọn doanh nghiệp triển khai cho các dự án tiếp theo./.