[CÂU CHUYỆN CUỐI TUẦN]: Quỹ đất nhà ở xã hội đang "bốc hơi"

.• 14/11/2020 08:30

Trong bối cảnh nhà ở xã hội thiếu hụt trầm trọng thì quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án thương mại đang bị bốc hơi hàng loạt.

Theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 của Chính phủ, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, tại Hà Nội, lãnh đạo UBND TP cho biết căn cứ vào diện tích chiếm dụng mà các dự án nhà ở thương mại được cấp phép trên địa bàn TP Hà Nội từ năm 2016 tới nay, diện tích đất dành cho nhà ở xã hội (NƠXH) phải lên tới 2,8 triệu mét vuông đất. Thế nhưng, thực tế từ thời điểm đó tới nay diện tích xây dựng nhà ở xã hội chỉ có 525.000 m2, chưa tròn 1/5 diện tích tính theo quy định. Vậy gần 2,3 triệu m2 đất “bị biến mất” đó chưa được triển khai hay đã bị chuyển đổi mục đích xây dựng?

Theo tìm hiểu của phóng viên, quỹ đất trên đã được "phù phép" biến thành nhà ở thương mại hay "tàng hình" trong các đại đô thị. Đơn cử tại dự án Park City (quận Hà Đông) với quy mô lên tới 77 ha nhưng lại được "miễn" quỹ đất 20%. Thậm chí chủ đầu tư của Park City còn giải thích rằng trước đây, Hà Tây không có nhu cầu phát triển quỹ nhà ở xã hội nên dự án không phải chịu quỹ đất này. Đồng thời, dự án đã trả lại cho Thành phố khoảng 6.000m2 đất dịch vụ.

Hay tại dự án Golden Land tọa lạc tại số 275 Nguyễn Trãi cũng xảy ra trường hợp "bốc hơi" nhà ở xã hội tương tự. Được trao quyết định đầu tư từ năm 2009, tuy nhiên ô đất diện tích 3.557m2 (ô đất ký hiệu NO2) thuộc quỹ đất 20% xây NƠXH nhưng đến nay vẫn chỉ là sân bóng cho thuê trục lợi.

Trong khi đó, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM, đến nay trên địa bàn TP HCM chỉ có 2 dự án của Công ty Nam Long ở quận 9 và huyện Bình Chính có làm dự án nhà ở xã hội trong dự án thương mại. Còn các dự án còn lại đều thực hiện bằng việc hóa đổi bằng cách nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án. Không những vậy, nguồn tiền quy đổi tương đương doanh nghiệp đóng cho nhà nước không biết đi đâu bởi chưa có dự án NOXH nào đến nay được xây dựng bằng nguồn tiền này.

Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ về những nguyên nhân dẫn đến thất thoát quỹ đất nhà ở xã hội trong giai đoạn 2002 - 2014 là sự buông lỏng của các cơ quan chức năng. Đến thời điểm thanh tra, nhiều chủ đầu tư chưa nộp tiền vào ngân sách nhà nước khi được UBND TP cho cơ chế nộp tiền thay vì nộp hiện vật (nhà đất); chưa thực hiện việc bàn giao diện tích quỹ nhà cho thành phố.

Trong khi đó, trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng một trong những nguyên nhân gây thất thoát quỹ đất trên là bởi các kẽ hở trong Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Cụ thể, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định trách nhiệm dành quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Trong đó quy định trường hợp dự án dưới 10ha, chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo phương thức “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”.

Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư chỉ cần nộp 100% tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án thì không phải nộp thêm đồng nào vào ngân sách nhà nước và được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án. Như vậy, ngân sách nhà nước không thu được đồng nào từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại này để phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dưới 10 ha, được lựa chọn một trong 03 phương thức để thực hiện trách nhiệm dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, là:

(1) Dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án (Khoản 1 Điều 5);

(2) Hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội (Khoản 2 Điều 5);

(3) Hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước (Khoản 2 Điều 5).

Tuy nhiên, các quy định này không dẫn đến giá trị tương đương về thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư nên hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn phương thức nộp bằng tiền và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án vì có lợi hơn rất nhiều so với xây dựng nhà ở xã hội tại dự án, hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để ngăn chặn và giải quyết tình trạng này cần có quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích đất, đều được đề xuất lựa chọn một trong 03 phương thức để thực hiện nghĩa vụ: (i) Xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; (ii) Hoặc hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác; (iii) Hoặc nộp bằng tiền, do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định, để phù hợp với điều kiện của từng dự án cụ thể và tình hình thực tế của địa phương.

Bên cạnh đó, chủ tịch HoREA cũng đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư “có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của Dự án (bao gồm cả quỹ đất 20%) theo quy định của pháp luật về đất đai”, tại Khoản 5 Điều 1 “Dự thảo Nghị định”. Đồng thời sửa đổi Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, theo hướng quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích dưới 10 ha thực hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, theo phương thức “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%”, thì phải thực sự nộp thêm vào ngân sách nhà nước một khoản tiền, ngoài tiền sử dụng đất cho toàn bộ Dự án .

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng lý giải thêm về việc nên có lời giải đối với cơ chế dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội tại các dự án.

Ông Đính cho rằng, nhà ở xã hội chính là hướng đến giá rẻ nhưng doanh nghiệp không mấy mặn mà vậy hãy cố gắng thương mại hóa nhà ở giá rẻ. Với quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội, nếu chủ đầu tư có vốn và muốn làm thì để họ làm, nếu không chính quyền đem đấu giá để nhà đầu tư nào quan tâm và trả tiền tốt thực hiện.

Nhà đầu tư đó có thể xây nhà ở xã hội ở đó hoặc chuyển đổi sang hình thức khác, ví dụ nhà ở thương mại giá rẻ dưới 20 triệu đồng/m2, họ bán được nhà, còn chính quyền cũng có nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội ở những nơi phù hợp hơn.

"Rõ ràng, không nhất thiết phải dùng quỹ đất 20% để làm nhà ở xã hội nếu nó không phù hợp với nhu cầu thị trường tại chỗ đó để rồi cuối cùng lại treo ở đó", ông Nguyễn Văn Đính khẳng định.