Lấp kẽ hở thất thoát 20% quỹ đất nhà ở xã hội

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM• 13/10/2020 07:00

Một số kẽ hở trong Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã tạo thành kẽ hở trong việc phân bổ quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định trách nhiệm dành quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Trong đó quy định trường hợp dự án dưới 10ha, chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo phương thức “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”.

Điều này đồng nghĩa với số tiền này bằng với “tiền sử dụng đất” dự án phân bổ cho quỹ đất 20% mà chủ đầu tư đã nộp, chủ đầu tư không phải đóng góp thêm tài chính để phát triển nhà ở xã hội, nếu đã nộp 100% tiền sử dụng đất.

Theo quy định, dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đều phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đều phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội

Ngân sách nhà nước thất thu

Quy định này đã dẫn đến tình trạng “trái khoáy” là chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án thì không phải nộp thêm đồng nào vào ngân sách nhà nước và được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án.

Như vậy, ngân sách nhà nước không thu được đồng nào từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại này để phát triển nhà ở xã hội, còn chủ đầu tư vừa được tiếng là đã hoàn thành trách nhiệm đóng góp để xây dựng nhà ở xã hội, vừa được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án. Còn người dân thì không có thêm nhà ở xã hội để được mua, thuê, thuê mua. Thực hiện quy định này, bên bị thua thiệt là ngân sách nhà nước và người dân.

Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dưới 10 ha, được lựa chọn một trong 03 phương thức để thực hiện trách nhiệm dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, là: (1) Dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án (Khoản 1 Điều 5); (2) Hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội (Khoản 2 Điều 5); (3) Hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước (Khoản 2 Điều 5).

Tuy nhiên, các quy định này không dẫn đến giá trị tương đương về thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư nên hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn phương thức nộp bằng tiền và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án vì có lợi hơn rất nhiều so với xây dựng nhà ở xã hội tại dự án, hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương.

Luật Nhà ở quy định phát triển nhà ở phải phù hợp quy hoạch và quy định tất cả chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Hiệp hội nhận thấy, trên thực tế, không phải mọi dự án từ 10ha trở lên đều phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án.

Một số dự án vì các bất cập trong Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP mà "bỏ quên" quỹ đất 20% dành cho NOXH (ảnh: KĐT biển Phan Thiết)

Do vậy, rất cần thiết giao thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở và tình hình thực tiễn của địa phương, để quyết định dự án nhà ở thương mại nào có thể xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án nào thực hiện phương thức hoán đổi quỹ nhà ở xã hội ở vị trí khác; hoặc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền nộp ngân sách nhà nước.

Sửa nghị định 100/2015/NĐ-CP

Để ngăn chặn và giải quyết tình trạng này cần có quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích đất, đều được đề xuất lựa chọn một trong 03 phương thức để thực hiện nghĩa vụ: (i) Xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; (ii) Hoặc hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác; (iii) Hoặc nộp bằng tiền, do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định, để phù hợp với điều kiện của từng dự án cụ thể và tình hình thực tế của địa phương.

Trong trường hợp Chính phủ quyết định vẫn cần phải có cơ chế áp dụng đối với dự án có quy mô lớn, hoặc dự án có quy mô nhỏ thì Hiệp hội đề nghị vẫn giữ nguyên quy định về diện tích dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại 3 trở lên (dự án dưới 10 ha; hoặc dự án từ 10 ha trở lên), như đã quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, không cần thiết phải thay đổi quy mô diện tích dự án.

Hiệp hội đề nghị bỏ quy định “chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%” của Dự án (bao gồm cả quỹ đất 20%)” tại Khoản 5 Điều 1 “Dự thảo Nghị định” sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, như đã phân tích ở phần trên.

Không những vậy, nên bỏ quy định chủ đầu tư “có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của Dự án (bao gồm cả quỹ đất 20%) theo quy định của pháp luật về đất đai”, tại Khoản 5 Điều 1 “Dự thảo Nghị định”. Đồng thời sửa đổi Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, theo hướng quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích dưới 10 ha thực hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, theo phương thức “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%”, thì phải thực sự nộp thêm vào ngân sách nhà nước một khoản tiền, ngoài tiền sử dụng đất cho toàn bộ Dự án .

Hoặc ban hành cơ chế thực hiện phương thức chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”:

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án và nộp thêm một số tiền tương đương 10% lợi nhuận trước thuế vào ngân sách nhà nước (hoặc tỷ lệ % khác do Chính phủ quy định), để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, sau khi kinh doanh trên quỹ đất 20% của dự án được đơn vị kiểm toán độc lập xác nhận. Chủ đầu tư được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án.

Phương án 2: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án và nộp thêm vào ngân sách nhà nước một số tiền tương đương khoảng 10% tiền sử dụng đất phân bổ cho quỹ đất 20% (hoặc tỷ lệ % khác, do Chính phủ quy định), để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội. Sau đó, chủ đầu tư được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án.