Cấu trúc nhà ở chuyển dịch trước áp lực đô thị hóa

Nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất hiện vẫn chiếm tỷ trọng áp đảo trong cơ cấu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số và định hướng quy hoạch tại Hà Nội, TP HCM đang đặt ra yêu cầu thay đổi cách tổ chức không gian ở trong những thập kỷ tới.

Áp lực lên quỹ đất đô thị

Theo Điều tra Dân số và Nhà ở gần nhất, nhà chung cư chỉ chiếm khoảng 2,2% tổng số nhà ở tại Việt Nam, trong khi nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất chiếm tới 97,8%.

Cơ cấu này phản ánh đặc điểm phát triển đô thị trong một thời gian dài, khi quỹ đất còn tương đối dồi dào và mật độ dân số chưa tạo áp lực quá lớn lên không gian ở. Tuy nhiên, khi dân số đô thị tăng nhanh, dư địa tiếp tục mở rộng mô hình nhà ở thấp tầng cũng ngày càng thu hẹp.

Tại Hà Nội, Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, được phê duyệt tháng 5/2026, dự báo dân số đạt 14-15 triệu người vào năm 2035 và 17-19 triệu người vào năm 2065, tăng đáng kể so với hơn 8 triệu người hiện nay.

Trong khi đó, đề cương quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025-2050 của TP HCM đặt mục tiêu dân số đạt 20-22 triệu người vào năm 2050, hướng tới mô hình siêu đô thị đa trung tâm.

Ở cấp quốc gia, Chính phủ đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt tối thiểu 45% vào năm 2025 và vượt 50% vào năm 2030.

Dân số tiếp tục tập trung tại các đô thị lớn trong khi quỹ đất nội đô không thể mở rộng tương ứng đang tạo áp lực lên cách tổ chức không gian ở. Trong bối cảnh đó, mô hình nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất khó tiếp tục phát triển với quy mô và tốc độ như trước.

Quá trình này đã diễn ra tại nhiều đô thị lớn trong khu vực. Tại Hàn Quốc, trong thập niên 1960, nhà ở riêng lẻ chiếm khoảng 95% tổng số nhà ở. Khi dân số Seoul tăng nhanh, nhà cao tầng được phát triển mạnh để đáp ứng nhu cầu cư trú. Hiện khoảng 64% hộ gia đình tại Seoul sống trong chung cư, trong khi nhà đất chỉ còn chiếm khoảng 10%.

Tại Tokyo, sự phân hóa loại hình nhà ở ngày càng gắn với vị trí. Căn hộ tập trung nhiều hơn tại những khu vực có giá đất cao, mật độ việc làm, thương mại và dịch vụ lớn, trong khi nhà ở riêng lẻ phổ biến hơn tại các khu vực ngoại vi.

Tại Thượng Hải, trong bối cảnh dân số thường trú vượt 24 triệu người, nhà ở cao tầng cũng trở thành hình thái phổ biến hơn trong cấu trúc đô thị. Nhà ở thấp tầng gắn với đất chủ yếu phù hợp với một số khu vực nhất định.

Những trường hợp này cho thấy khi tốc độ đô thị hóa vượt khả năng mở rộng quỹ đất, cơ cấu nhà ở có xu hướng điều chỉnh theo hướng sử dụng không gian hiệu quả hơn.

Phân hóa theo chất lượng

Tại Việt Nam, quá trình thay đổi cấu trúc nhà ở cũng đang được định hình rõ hơn cùng với quy hoạch và chính sách phát triển đô thị.

Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai đặt ra các yêu cầu liên quan đến nhà chung cư, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị và hạn chế sử dụng đất lãng phí.

Cùng với đó, quy hoạch dài hạn của Hà Nội và TP HCM đều hướng tới mô hình đô thị đa tầng, đa trung tâm, trong đó hiệu quả sử dụng đất là một trong những yêu cầu quan trọng. Trong điều kiện dân số tăng và quỹ đất hữu hạn, phát triển nhà ở theo chiều cao là một trong những phương án để đáp ứng nhu cầu cư trú.

Tuy nhiên, sự thay đổi về cấu trúc nhà ở không đồng nghĩa mọi dự án chung cư đều có lợi thế như nhau, cũng không làm mất đi vai trò của nhà ở riêng lẻ.

Khi thị trường ngày càng phân hóa, giá trị của mỗi loại hình nhà ở sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí, khả năng kết nối hạ tầng, tính minh bạch pháp lý, chất lượng dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế. Theo đó, việc đánh giá một tài sản nhà ở cũng khó chỉ dừng ở câu hỏi đó là căn hộ hay nhà đất. Vị trí, khả năng kết nối, chất lượng không gian sống và giá trị sử dụng dài hạn sẽ ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng.

Quỹ đạo dân số, tốc độ đô thị hóa và định hướng quy hoạch cho thấy cấu trúc nhà ở tại Hà Nội, TP HCM sẽ tiếp tục điều chỉnh trong những năm tới. Mức độ và tốc độ chuyển dịch phụ thuộc vào tiến độ phát triển hạ tầng, quy hoạch đô thị, chính sách đất đai và nhu cầu thực tế của người dân.