Sự gia tăng mạnh mẽ nguồn cung nhà ở đang góp phần định hình diện mạo tươi sáng hơn cho thị trường bất động sản năm 2026.
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), năm 2026 dự kiến sẽ có thêm khoảng 125 dự án nhà ở mới, tương đương khoảng 136.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm trước. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường theo đó tiệm cận mốc 200.000 sản phẩm, đánh dấu bước gia tăng đáng kể sau giai đoạn khan hiếm kéo dài.
Xét theo khu vực, nguồn cung có sự phân hóa nhưng theo hướng cân bằng hơn. Miền Bắc dự kiến dẫn đầu với hơn 60.000 sản phẩm từ 43 dự án, chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và các đô thị vệ tinh. Miền Nam đóng góp khoảng 54.795 sản phẩm từ 46 dự án, tương đương hơn 40% nguồn cung, với các thị trường trọng điểm như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng.
Trong khi đó, miền Trung và miền Tây Nam Bộ dù có quy mô khiêm tốn hơn nhưng đã ghi nhận sự cải thiện rõ rệt so với giai đoạn trước. Hai khu vực này lần lượt đóng góp hơn 11.600 sản phẩm và gần 10.000 sản phẩm, cho thấy sự phục hồi đang diễn ra trên phạm vi rộng hơn, thay vì chỉ tập trung ở các thị trường truyền thống.
Không chỉ gia tăng về số lượng, nguồn cung mới còn phản ánh sự thay đổi trong mô hình phát triển. Các đại dự án quy mô lớn chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới, cho thấy xu hướng dịch chuyển từ các dự án nhỏ lẻ sang các tổ hợp đô thị tích hợp, được quy hoạch bài bản và có tầm nhìn dài hạn. Những dự án này không chỉ cung cấp sản phẩm nhà ở, mà còn định hình các cộng đồng cư dân hoàn chỉnh, góp phần nâng cao chất lượng phát triển đô thị.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự trở lại của nguồn cung là một trong những tín hiệu quan trọng nhất của thị trường hiện nay. Quá trình rà soát và tháo gỡ vướng mắc pháp lý thời gian qua đã giúp hơn 1.000 dự án được khơi thông, đủ điều kiện tái gia nhập thị trường.
Dù không phải tất cả các dự án này sẽ đồng loạt tung sản phẩm trong cùng một thời điểm, việc khơi thông một khối lượng lớn nguồn cung từng bị đình trệ đã tạo ra dư địa tăng trưởng đáng kể. Theo ước tính, trong giai đoạn 2025–2026, lượng sản phẩm mới có thể tăng gấp 2–3 lần so với những năm trước đó. Điều này không chỉ giúp cải thiện thanh khoản mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định hơn trong trung và dài hạn.
Bên cạnh nguồn cung sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng được dự báo sẽ sôi động hơn khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao. Phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, đặc biệt tại các khu đô thị tích hợp và đô thị xanh với hệ thống tiện ích đồng bộ, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và xu hướng nâng cao chất lượng sống của người dân.
Sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung đồng thời cũng đặt các chủ đầu tư trước áp lực cạnh tranh lớn hơn. Khi thị trường không còn khan hiếm sản phẩm, người mua có nhiều lựa chọn hơn và trở nên thận trọng hơn trong quyết định. Trong bối cảnh đó, khả năng bán hàng không còn phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá, mà phụ thuộc vào mức độ phù hợp giữa giá bán, chất lượng sản phẩm và khả năng chi trả của thị trường.
TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho biết, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh theo hướng lành mạnh hơn, khi các yếu tố đầu cơ dần suy giảm và nhu cầu ở thực trở thành động lực chính. Điều này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy phát triển, chuyển từ việc bán những gì mình có sang phát triển những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua.
Ông Lực cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, định giá hợp lý trở thành yếu tố then chốt quyết định khả năng hấp thụ. Người mua hiện nay có xu hướng so sánh kỹ lưỡng giữa các dự án, không chỉ về giá bán mà còn về pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Những dự án được định giá phù hợp với khả năng chi trả và mang lại giá trị sử dụng thực sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút người mua.
Thực tế cho thấy, tại các khu vực có nhiều dự án mở bán cùng thời điểm, chỉ cần mức giá chênh lệch khoảng 5–10% so với mặt bằng hợp lý cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến tốc độ giao dịch. Khi có nhiều lựa chọn, người mua sẽ ưu tiên các sản phẩm có tổng giá trị phù hợp với năng lực tài chính, pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ cạnh tranh dựa trên kỳ vọng sang cạnh tranh dựa trên giá trị thực và năng lực thực của chủ đầu tư.
Bên cạnh giá bán, chính sách thanh toán linh hoạt cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thanh khoản. Những phương án như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc giảm áp lực tài chính ban đầu có thể giúp mở rộng khả năng tiếp cận của người mua, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp tốc độ tăng của giá nhà.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng sự linh hoạt cần được xây dựng trên nền tảng tài chính bền vững. Chính sách bán hàng chỉ thực sự hiệu quả khi vừa hỗ trợ người mua, vừa đảm bảo dòng tiền triển khai dự án, tránh tạo ra rủi ro cho cả doanh nghiệp và khách hàng.
Ở góc độ chiến lược phát triển, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội nhận định, các chủ đầu tư cần tối ưu hóa kế hoạch mở bán theo từng giai đoạn. Việc chia nhỏ giỏ hàng và đưa sản phẩm ra thị trường theo từng đợt phù hợp với diễn biến thực tế của sức cầu sẽ giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong điều hành, đồng thời giảm thiểu rủi ro tồn kho và duy trì nhịp độ bán hàng ổn định.
Song song với đó, việc xây dựng hệ sinh thái thương hiệu nhất quán cũng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa. Chuẩn hóa các dòng sản phẩm theo từng phân khúc khách hàng không chỉ giúp tối ưu chi phí phát triển và marketing, mà còn góp phần hình thành các cộng đồng cư dân có tính đồng nhất, qua đó nâng cao giá trị tài sản và củng cố uy tín của chủ đầu tư trên thị trường.
Sự gia tăng nguồn cung trong năm 2026 vì vậy không chỉ mở ra cơ hội phục hồi, mà còn đánh dấu bước chuyển quan trọng trong cách thị trường vận hành. Khi lợi thế không còn nằm ở sự khan hiếm, cuộc cạnh tranh sẽ chuyển sang năng lực thực, chất lượng sản phẩm và khả năng thích ứng với nhu cầu thị trường. Trong chu kỳ mới này, những chủ đầu tư có chiến lược phát triển bài bản, định giá hợp lý và linh hoạt trong bán hàng sẽ là những doanh nghiệp duy trì được thanh khoản và củng cố vị thế bền vững.
.png "Chuẩn hóa dữ liệu bất động sản")
