Từ ngày 1/3/2026, loạt quy định mới liên quan đến mã định danh điện tử và chuẩn hóa dữ liệu thị trường bất động sản sẽ chính thức được triển khai.
Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mỗi sản phẩm bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt, đánh dấu bước chuyển quan trọng từ phương thức quản lý hồ sơ phân tán sang quản lý bằng dữ liệu số tập trung và thống nhất trên phạm vi toàn quốc.
.png)
Đây được xem là nền tảng quan trọng để thiết lập hệ thống nhận diện thống nhất cho từng tài sản. Khi mỗi bất động sản được gắn với một “danh tính số” duy nhất, toàn bộ thông tin liên quan, từ pháp lý, giao dịch đến tình trạng sử dụng, có thể được chuẩn hóa và truy xuất một cách xuyên suốt trong vòng đời của sản phẩm.
Cụ thể, mã định danh điện tử của bất động sản, bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, là một chuỗi ký tự kết hợp giữa chữ và số, với độ dài tối đa 40 ký tự. Mỗi căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ hoặc phần diện tích trong một công trình chỉ được cấp một mã duy nhất, không trùng lặp và được quản lý tập trung trong hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Cấu trúc mã được hình thành từ các dữ liệu nền tảng như mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình, mã địa điểm (nếu có) và một dãy ký tự tự nhiên. Toàn bộ quá trình cấp mã được thực hiện tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia, qua đó hạn chế sự can thiệp thủ công và giảm thiểu nguy cơ sai lệch thông tin.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản là bước tiến quan trọng trong quá trình xây dựng nền tảng dữ liệu thống nhất cho thị trường.
Ông Đính cho rằng, một trong những hạn chế lớn nhất của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua là hệ thống thông tin chưa đồng bộ, dữ liệu phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau và khó kiểm chứng. Điều này khiến quá trình xác minh pháp lý mất nhiều thời gian, đồng thời làm gia tăng rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.
“Khi mỗi bất động sản được gắn với một mã định danh duy nhất và được quản lý trong hệ thống dữ liệu tập trung, việc xác minh pháp lý sẽ trở nên nhanh chóng, chính xác và minh bạch hơn. Đây là điều kiện quan trọng để nâng cao mức độ tin cậy của thị trường,” ông Đính nhận định.
Về dài hạn, hệ thống mã định danh điện tử không chỉ phục vụ công tác quản lý nhà nước, mà còn tạo nền tảng cho việc số hóa toàn bộ quy trình giao dịch bất động sản, từ đăng ký, chuyển nhượng đến thế chấp, góp phần giảm chi phí và thời gian xử lý thủ tục.
Không chỉ áp dụng đối với tài sản, mã định danh điện tử còn được mở rộng tới các chủ thể tham gia thị trường. Đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, mã định danh được cấu thành từ số định danh tổ chức và dãy ký tự phản ánh thời điểm được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện hoạt động. Quy định này giúp xác thực rõ ràng tư cách pháp lý của đơn vị vận hành, qua đó góp phần hạn chế tranh chấp và nâng cao tính minh bạch trong quản lý chung cư.
Tương tự, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cũng được cấp mã định danh điện tử, tích hợp thông tin về địa phương cấp chứng chỉ, số định danh cá nhân hoặc số định danh người nước ngoài, thời điểm cấp và tình trạng hiệu lực. Điều này cho phép cơ quan quản lý và người dân dễ dàng xác minh tính hợp pháp của môi giới, góp phần sàng lọc và chuyên nghiệp hóa lực lượng môi giới trên thị trường.
Ngoài ra, các cá nhân thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cũng được cấp mã định danh điện tử riêng, gắn với số định danh cá nhân và thông tin về chương trình hỗ trợ tương ứng. Đây là cơ sở quan trọng để quản lý chính sách theo hướng chính xác, tránh trùng lặp và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng.
Ở góc độ nghiên cứu và hoạch định chính sách, TS Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết việc cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản sẽ tạo ra một bước thay đổi quan trọng trong cách thức vận hành của thị trường, đặc biệt là về tính minh bạch của thông tin.
Theo ông Hiển, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản tồn tại tình trạng thiếu một hệ thống dữ liệu chuẩn hóa, khiến việc kiểm tra pháp lý và lịch sử giao dịch của tài sản gặp nhiều khó khăn. Điều này không chỉ làm tăng rủi ro cho người mua, mà còn khiến quá trình quản lý và giám sát thị trường thiếu tính đồng bộ.
“Khi mỗi bất động sản có một mã định danh riêng và toàn bộ thông tin được tích hợp trong hệ thống dữ liệu thống nhất, việc xác minh nguồn gốc, tình trạng pháp lý và lịch sử giao dịch sẽ trở nên minh bạch hơn. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường vận hành lành mạnh và bền vững,” TS Đinh Thế Hiển đánh giá.
Vị chuyên gia cũng cho rằng, hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa sẽ hỗ trợ hiệu quả cho các lĩnh vực liên quan như tín dụng, định giá và quản lý thuế bất động sản. Khi thông tin được số hóa và liên thông, các tổ chức tài chính có thể đánh giá tài sản chính xác hơn, trong khi cơ quan quản lý có thể theo dõi biến động thị trường một cách sát thực hơn.
Một trụ cột quan trọng khác của Nghị định 357/2025/NĐ-CP là việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng mở và liên thông. Hệ thống này phải tuân thủ các tiêu chuẩn về cấu trúc dữ liệu, giao diện lập trình ứng dụng và cơ chế phân quyền truy cập, đồng thời bảo đảm khả năng kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia và chuyên ngành khác.
Nguyên tắc được đặt ra là dữ liệu đã tồn tại trong hệ thống liên thông sẽ không bị thu thập lại, nhằm tránh trùng lặp và giảm chi phí xã hội. Tuy nhiên, song hành với khả năng chia sẻ và kết nối là yêu cầu nghiêm ngặt về bảo mật, kiểm soát truy cập và an toàn thông tin, nhằm bảo vệ dữ liệu của cá nhân và tổ chức.
Theo các chuyên gia, việc đồng loạt cấp mã định danh điện tử và chuẩn hóa dữ liệu không chỉ là một bước tiến về công nghệ, mà còn là bước chuyển mang tính cấu trúc đối với thị trường bất động sản. Khi dữ liệu trở thành nền tảng trung tâm, tính minh bạch sẽ được cải thiện, rủi ro pháp lý được giảm thiểu và hiệu quả vận hành thị trường được nâng cao.
Về dài hạn, đây được xem là tiền đề quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam từng bước chuyển sang mô hình vận hành dựa trên dữ liệu số, qua đó tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, minh bạch và bền vững trong giai đoạn tới.
