Sức hút của dòng vốn FDI, lợi thế chi phí và quá trình nâng cấp chuỗi cung ứng đang thúc đẩy làn sóng doanh nghiệp mở rộng sang bất động sản công nghiệp.
Mới đây, Công ty CP Tôn Đông Á thông qua nghị quyết thành lập Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đông Á với vốn điều lệ 80 tỷ đồng, do doanh nghiệp sở hữu 100% vốn. Công ty con này đặt trụ sở tại số 18 Hồ Văn Huê, phường Đức Nhuận, TPHCM và hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Động thái trên được xem là bước cụ thể hóa kế hoạch đã được cổ đông Tôn Đông Á thông qua từ đại hội cổ đông thường niên 2025, trong đó doanh nghiệp xác định sẽ thành lập pháp nhân mới để tham gia lĩnh vực bất động sản, thông qua góp vốn trực tiếp hoặc qua công ty con. Theo định hướng ban đầu, mảng kinh doanh mới sẽ tập trung vào bất động sản gắn với công nghiệp, logistics và phục vụ sản xuất, thay vì mở rộng sang phân khúc nhà ở thương mại.
Trước đó, từ năm 2023, doanh nghiệp này đã đặt nền móng cho chiến lược mới khi thông qua Công ty TNHH MTV Tôn Đông Á Đà Nẵng mua lại 95% vốn điều lệ Công ty TNHH Thương mại Đầu tư và Xây dựng Tổng hợp SBC Miền Trung, chủ đầu tư dự án khu đô thị SBC miền Trung quy mô hơn 5,5 ha.
Không chỉ Tôn Đông Á, nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng đang đẩy mạnh chiến lược mở rộng quỹ đất khu công nghiệp nhằm đón đầu xu hướng dịch chuyển sản xuất. Tập đoàn Hòa Phát hiện sở hữu hơn 1.133 ha đất khu công nghiệp, tập trung tại Hưng Yên và Hà Nam, với ba khu công nghiệp lớn đang vận hành gồm Phố Nối A, Hòa Mạc và Yên Mỹ II.
Song song với phát triển hạ tầng công nghiệp, doanh nghiệp này còn triển khai dự án nhà ở xã hội quy mô 31 ha tại khu công nghiệp Yên Mỹ II, tổng vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng, đồng thời xúc tiến đầu tư thêm ba khu công nghiệp mới nhằm mở rộng hệ sinh thái sản xuất.
Trong khi đó, Tập đoàn Vingroup cũng tham gia cuộc đua với các dự án quy mô lớn tại Hải Phòng và Hà Tĩnh. Nổi bật là khu công nghiệp Vinhomes Vũng Áng có diện tích 965 ha, tổng vốn đầu tư hơn 13.000 tỷ đồng, định hướng thu hút các ngành công nghệ cao, năng lượng sạch, điện tử, viễn thông và vật liệu mới. Hai khu công nghiệp khác tại Hải Phòng cũng có tổng diện tích gần 500 ha, với tổng vốn đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng.
Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, sự gia tăng nguồn cung khu công nghiệp diễn ra trong bối cảnh thị trường đang duy trì trạng thái tích cực. Số liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, trong nửa cuối năm 2025, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp miền Bắc đạt 86%, với giá thuê đất trung bình 141 USD/m² mỗi chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn ghi nhận mức giá thuê khoảng 5,1 USD/m² mỗi tháng.
Tại miền Nam, mức độ hấp thụ còn cao hơn khi tỷ lệ lấp đầy đạt 90%, giá thuê trung bình khoảng 191 USD/m² mỗi chu kỳ thuê. Đáng chú ý, phân khúc nhà xưởng xây sẵn đạt tỷ lệ lấp đầy 92%, với giá thuê trung bình 4,4 USD/m² mỗi tháng, cho thấy nhu cầu thuê vẫn duy trì ở mức cao.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng bất động sản khu công nghiệp đang trở thành một trong những phân khúc giàu tiềm năng nhất khi Việt Nam tiếp tục nâng cao thu nhập bình quân và thu hút các tập đoàn sản xuất quốc tế.
Theo ông Trần Quang Trung, thực tế tại nhiều địa phương như Hải Dương, Hưng Yên hay Bắc Giang cho thấy các khu công nghiệp vừa và nhỏ sau khi hoàn thiện nhanh chóng được các đối tác quốc tế quan tâm thuê lại với mức giá tốt. Điều này không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn tạo việc làm, nâng cao thu nhập và góp phần hình thành chu kỳ phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng cấp vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Một trong những lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam là chi phí sản xuất ở mức thấp, với chi phí nhân công trung bình khoảng 350 USD mỗi tháng, thấp hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực. Chi phí điện sản xuất khoảng 0,076 USD/kWh cũng tạo lợi thế đáng kể trong thu hút đầu tư.
Tuy nhiên, theo ông John Campbell, lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới không chỉ nằm ở chi phí mà còn ở năng lực sản xuất, chất lượng hạ tầng, khung pháp lý và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu. Đặc biệt, mạng lưới các hiệp định thương mại tự do, trong đó có EVFTA, đang củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường Việt Nam.
Savills Việt Nam dự báo bất động sản công nghiệp sẽ bước sang giai đoạn phát triển mới, trong đó tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích mà còn từ nâng cao chất lượng dự án và giá trị gia tăng. Ba trụ cột chính được xác định gồm ngành bán dẫn và điện tử, lĩnh vực trung tâm dữ liệu và xu hướng phát triển khu công nghiệp xanh.
Ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô 16,5 tỷ USD vào năm 2030, trong khi tổng công suất thiết kế trung tâm dữ liệu có thể đạt 950 MW, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ từ kinh tế số và trí tuệ nhân tạo. Song song với đó, mô hình khu công nghiệp sinh thái và các tiêu chuẩn ESG đang trở thành yêu cầu bắt buộc nhằm thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao từ châu Âu và Bắc Mỹ.
Theo ông John Campbell, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi chất lượng, tính bền vững và khả năng tích hợp vào chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ trở thành yếu tố quyết định sức cạnh tranh. Trong bối cảnh đó, cuộc đua mở rộng quỹ đất và nâng cấp hạ tầng của các doanh nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục tăng tốc trong những năm tới.
