Bộ Tài chính đề xuất siết kê khai giá chuyển nhượng nhà đất nhằm chống thất thu thuế, song việc thực hiện cần minh bạch, sát thực tế thị trường.
Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó có nội dung đáng chú ý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Theo đề xuất, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản tiếp tục được tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn mức xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thì cơ quan thuế sẽ căn cứ bảng giá đất, hệ số K do địa phương ban hành để xác định giá tính thuế.
Đối với giao dịch chuyển nhượng cả đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, nếu phần giá trị nhà, công trình ghi trên hợp đồng thấp hơn mức tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan chức năng sẽ xác định lại theo khung giá của địa phương.
Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh tình trạng mua bán nhà đất “hai giá” đã tồn tại nhiều năm trên thị trường. Một mức giá được các bên thanh toán thực tế; mức giá còn lại thấp hơn đáng kể được ghi trong hợp đồng nhằm giảm nghĩa vụ thuế.
Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm méo mó dữ liệu thị trường bất động sản, gây khó khăn cho công tác quản lý. Vì vậy, việc đề xuất cơ chế kiểm soát mạnh hơn đối với các trường hợp kê khai giá thấp được nhiều ý kiến đánh giá là cần thiết.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là cơ chế thực hiện phải đủ hợp lý để tránh việc chống thất thu thuế lại vô tình tạo thêm áp lực cho người dân có nhu cầu giao dịch thực sự. Trên thực tế, không phải mọi trường hợp chuyển nhượng giá thấp đều nhằm mục đích trốn thuế. Có trường hợp người dân cần bán gấp vì khó khăn tài chính, hoặc mua ở giai đoạn sốt giá nhưng phải bán khi thị trường trầm lắng nên buộc phải cắt lỗ.
Nếu áp dụng cứng nhắc bảng giá đất và hệ số K trong mọi trường hợp, có thể xảy ra tình huống người dân bán lỗ nhưng vẫn phải nộp thuế theo mức giá cao hơn thực tế giao dịch. Điều này dễ dẫn tới tâm lý băn khoăn, thậm chí phát sinh tranh cãi giữa người dân và cơ quan thuế.
Một vấn đề khác cũng được nhiều chuyên gia nhắc tới là khoảng cách giữa bảng giá đất với giá giao dịch thực tế tại nhiều địa phương vẫn còn khá lớn. Dù thời gian gần đây các địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường hơn, song không phải nơi nào cũng phản ánh đúng biến động thực tế.
Nếu dữ liệu giá chưa sát thị trường nhưng lại được sử dụng làm căn cứ chính để xác định thuế, nguy cơ phát sinh bất cập là điều khó tránh khỏi. Đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản giữa các khu vực, thậm chí giữa các tuyến phố liền kề, có thể chênh lệch rất lớn.
Nhiều ý kiến cho rằng để xử lý tận gốc tình trạng “hai giá”, cần đồng bộ thêm nhiều giải pháp khác thay vì chỉ tập trung vào khâu xác định giá tính thuế. Trong đó, việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với giao dịch bất động sản được xem là giải pháp quan trọng nhằm kiểm soát dòng tiền thực tế. Khi dòng tiền được minh bạch, cơ quan quản lý sẽ có thêm căn cứ để đối chiếu với mức giá kê khai.
Bên cạnh đó, việc liên thông dữ liệu giữa cơ quan thuế, công chứng, đất đai và ngân hàng cũng được cho là cần thiết để hình thành cơ sở dữ liệu đầy đủ về giá giao dịch trên thị trường.
Một số ý kiến cũng cho rằng công chứng viên cần có trách nhiệm giải thích, cảnh báo nghĩa vụ pháp lý đối với các bên tham gia giao dịch và phối hợp cung cấp dữ liệu khi cần thiết. Tuy nhiên, công chứng viên không thể bị biến thành “cơ quan định giá” hay gánh trách nhiệm xác định đúng – sai của giá chuyển nhượng.
Đáng chú ý, một số chuyên gia cho rằng nếu áp dụng cách tính thuế theo bảng giá đất nhân hệ số K rồi tiếp tục áp thuế suất 2% như hiện nay thì cần xem xét điều chỉnh giảm mức thuế suất để tránh làm tăng nghĩa vụ tài chính của người dân. Trong trường hợp vẫn giữ mức thuế 2%, các địa phương cần xây dựng bảng giá sàn phù hợp với thực tế thị trường để làm căn cứ kiểm soát kê khai.
Theo phân tích của Luật sư Nguyễn Đức Biên, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La, chủ trương siết tình trạng kê khai “hai giá” trong giao dịch bất động sản là cần thiết nhằm hạn chế thất thu ngân sách và tăng tính minh bạch của thị trường.
Tuy nhiên, Luật sư Biên cho rằng điều quan trọng là chính sách phải phân biệt rõ giữa hành vi cố tình gian dối để trốn thuế với các giao dịch thực tế có giá thấp do yếu tố khách quan.
Theo Luật sư Biên, có trường hợp người dân bán tài sản thấp hơn giá thị trường vì cần xử lý khó khăn tài chính hoặc do thị trường đi xuống. Nếu áp dụng máy móc bảng giá đất và hệ số K thì có thể dẫn tới việc nghĩa vụ thuế không phản ánh đúng thực tế giao dịch.
Luật sư Nguyễn Đức Biên cho rằng cơ quan thuế có quyền chống thất thu, nhưng cũng cần có cơ chế để người dân được giải trình, chứng minh giá giao dịch thực tế trong những trường hợp đặc thù.
“Muốn chính sách tạo được sự đồng thuận thì ngoài việc siết hành vi gian dối, cũng cần bảo đảm quyền lợi của người kê khai trung thực. Quy trình xác định lại giá tính thuế cần minh bạch, có căn cứ rõ ràng và có cơ chế xử lý phù hợp”, Luật sư Nguyễn Đức Biên nêu quan điểm.
