Việc bảo đảm quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm không chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng của người thụ hưởng mà còn góp phần duy trì sức hấp dẫn của phân khúc này đối với cả người mua và doanh nghiệp phát triển dự án.
.jpg)
Thay vì hạn chế quyền chuyển nhượng, cần siết chặt khâu xét duyệt đối tượng ngay từ đầu và có cơ chế thu hồi đối với những trường hợp vi phạm.
Theo Luật Nhà ở năm 2023, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận, người mua nhà ở xã hội được bán lại theo cơ chế thị trường, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Hiện, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang xem xét phương án tiếp tục giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng, theo đó nhà chỉ được bán lại cho người thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội. Đề xuất nhằm ngăn chặn đầu cơ, trục lợi chính sách nhưng cũng đặt ra lo ngại về quyền chuyển nhượng của những người mua nhà hợp pháp khi phát sinh nhu cầu thay đổi chỗ ở.
Tuy nhiên, từ thực tiễn triển khai, HoREA kiến nghị tiếp tục duy trì quy định cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà theo cơ chế thị trường sau khi đã thanh toán đủ tiền và hết thời hạn 5 năm. Đây là quyền lợi hợp pháp của người được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Phần lớn người mua, thuê mua đều có nhu cầu nhà ở thực và chỉ được hưởng chính sách này một lần trong đời. Vì vậy, khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đáp ứng thời hạn theo quy định, họ cần được bảo đảm quyền định đoạt tài sản của mình.
Thực tế, việc sở hữu nhà ở xã hội cũng đi kèm nhiều khoản chi phí mà người mua phải tự cân đối. Ngoài tiền mua nhà, người dân có thể phải vay vốn ngân hàng với lãi suất không thấp hơn 5,9%/năm, đóng kinh phí bảo trì căn hộ 2% và nộp lệ phí trước bạ để được cấp giấy chứng nhận. Do đó, nếu sau 5 năm vẫn không được chuyển nhượng theo giá thị trường mà chỉ có thể bán lại theo giá gốc, người mua có nguy cơ chịu thiệt hại đáng kể. Quy định này cũng làm giảm tính linh hoạt trong việc xử lý tài sản khi người sở hữu có nhu cầu chuyển nơi sinh sống, thay đổi công việc hoặc cần cơ cấu lại tài chính.
Đáng chú ý, theo phản ánh từ các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội, thông tin về đề xuất hạn chế quyền chuyển nhượng sau 5 năm trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã khiến một bộ phận khách hàng thay đổi quyết định. Một số người đã rút hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội sau khi biết nếu quy định mới được thông qua, họ không còn được bán lại nhà theo giá thị trường khi hết thời hạn 5 năm.
Diễn biến này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua của các dự án, đồng thời làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp. Đây là vấn đề cần được cân nhắc trong bối cảnh chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 vẫn đang được triển khai.
Nếu quyền lợi của người mua không được bảo đảm, sức hấp dẫn của nhà ở xã hội có thể suy giảm. Khi đầu ra gặp khó khăn, doanh nghiệp cũng sẽ thận trọng hơn trong việc đầu tư, phát triển các dự án mới, ảnh hưởng đến mục tiêu mở rộng nguồn cung nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền chuyển nhượng của người mua nhà ở xã hội không đồng nghĩa với buông lỏng quản lý hoặc bỏ qua những bất cập trong quá trình thực hiện chính sách.
Những năm qua, bên cạnh số đông người mua, thuê mua đúng đối tượng, có nhu cầu ở thực, vẫn xuất hiện trường hợp lợi dụng chính sách để thu lợi. Có người mua nhà nhưng không sử dụng để ở, thay vào đó cho thuê lại hoặc chuyển nhượng trái quy định trong thời hạn 5 năm. Một số trường hợp chờ hết thời hạn này để bán lại nhằm hưởng khoản chênh lệch giá.
Nguyên nhân đáng chú ý nằm ở khâu xác định đối tượng thụ hưởng. Có trường hợp không thực sự đáp ứng nhu cầu và điều kiện được hưởng chính sách nhưng bằng cách nào đó vẫn hoàn thiện được hồ sơ hợp pháp để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Thậm chí, tình trạng người sử dụng ô tô đắt tiền đăng ký mua nhà ở xã hội từng gây phản ứng trong dư luận. Những hiện tượng này cho thấy yêu cầu phải hoàn thiện cơ chế sàng lọc, xác minh ngay từ đầu, thay vì xử lý bằng cách hạn chế quyền lợi của toàn bộ người mua nhà ở xã hội.
Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ điều kiện và đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trong đó, cần giao công an cấp xã tham gia xác nhận thông tin, điều kiện của người đăng ký, qua đó nâng cao tính chính xác trong quá trình xét duyệt.
Về điều kiện cư trú, đề xuất người đăng ký mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án. Trường hợp chưa có đăng ký thường trú, người mua phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại địa phương đó.
Sau khi được mua, thuê mua nhà ở xã hội, người dân cần thực hiện đăng ký thường trú tại chính căn nhà đã được thụ hưởng chính sách. Yêu cầu này nhằm bảo đảm nhà ở xã hội được sử dụng đúng mục đích, phục vụ đúng nhóm đối tượng mà chính sách hướng đến.
Đối với những trường hợp có đủ căn cứ xác định người mua, thuê mua không thuộc diện được hưởng chính sách, kiến nghị kiên quyết thu hồi nhà ở xã hội, kể cả áp dụng biện pháp cưỡng chế thu hồi theo quy định của pháp luật về nhà ở khi cần thiết.
Bên cạnh việc kiểm soát đối tượng, cần tạo nguồn lực để tiếp tục phát triển quỹ nhà ở xã hội cho các thế hệ tiếp theo. Theo đó, Hiệp hội kiến nghị quy định người bán nhà ở xã hội trong mọi trường hợp chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Vấn đề cốt lõi không nằm ở việc tước bỏ quyền chuyển nhượng của những người đã mua nhà đúng đối tượng, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và đáp ứng thời hạn theo quy định. Điều cần thiết là phải khắc phục những lỗ hổng trong khâu xét duyệt, tăng cường hậu kiểm và có chế tài đủ sức răn đe đối với hành vi trục lợi.
Việc phân định rõ hai nhóm đối tượng, người được hưởng chính sách hợp pháp và người lợi dụng chính sách để thu lợi, sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của số đông người có nhu cầu nhà ở thực, đồng thời duy trì động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội.
.jpg "Đề xuất siết chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm: Cần cân bằng giữa mục tiêu an sinh và quyền lợi người dân")