Người mua nhà hiện đang khá thận trọng và tìm kiếm kỹ càng hơn các sản phẩm bất động sản đáp ứng pháp lý minh bạch, vị trí, hạ tầng kết nối, uy tín chủ đầu tư... để xuống tiền.
Đây là nhận định của các chuyên gia tài chính - địa ốc tại talkshow trực tuyến với chủ đề "Bất động sản 2026: Giải mã Vùng xanh cơ hội" do Báo Người Lao Động tổ chức sáng ngày 6/5.
Thị trường bất động sản từ cuối năm 2025 đến nay đã trải qua nhiều biến động về lãi suất và thanh khoản. Tuy nhiên, những tín hiệu hạ nhiệt của lãi suất cùng các chính sách thanh toán linh hoạt từ các chủ đầu tư đang mở ra chu kỳ mới. Nhiều chuyên gia nhận định đây chính là giai đoạn "lửa thử vàng", nơi những giá trị thực và cơ hội bền vững bắt đầu lộ diện.
Chia sẻ tại chương trình, ông Tạ Trung Kiên- Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real cho biết, từ thực tế thực địa thị trường, ông nhận thấy người mua nhà - nhìn ở góc độ đầu tư hiện đang khá nóng lòng. Nguyên tắc đầu tư là phải bỏ tiền vào đầu tư, không thể thay đổi được nên khi giữ tiền mặt chờ đợi lâu họ sẽ rất nôn nóng. Bắt buộc nhà đầu tư phải đi tìm kiếm cơ hội.
"Tôi thấy lúc này thứ nhất nhà đầu tư không còn đầu tư theo phong trào mà có sự thận trọng hơn, tìm kiếm những nơi thực sự tiềm năng. Thứ hai, họ tập trung vào việc tài sản đó có tạo ra dòng tiền hay không, mang lại lợi nhuận hàng tháng bao nhiêu. Thứ ba, họ đã bắt đầu chấp nhận việc giá tăng vì thời gian qua giá bất động sản tăng rất nhiều và họ không còn đợi giá giảm nữa. Ba yếu tố đó đạt được sẽ giúp nhà đầu tư quyết định xuống tiền ngay".
Ông Huỳnh Trung Minh, Chuyên gia tài chính phân tích dưới góc nhìn tài chính và tín dụng thực tiễn cho rằng, sau giai đoạn tăng nóng lãi suất có xu hướng hạ nhiệt là một tín hiệu tích cực, nhưng cũng phải nhìn nhận một cách cân bằng hơn. Ở giai đoạn nửa đầu năm 2026, lãi suất đôi khi nằm ở mức 12% đến 14%, kể cả ở các ngân hàng thương mại cổ phần lớn. Cá biệt, có một số ngân hàng thương mại cổ phần có mức lãi suất cho vay lên tới 14% đến 16% sau giai đoạn lãi suất cố định, chuyển sang lãi suất thả nổi.
"Chắc chắn khi lãi suất bắt đầu giảm theo chỉ đạo của các cơ quan quản lý nhà nước, đây sẽ là tín hiệu cực kỳ tích cực cho cả chủ đầu tư và người mua nhà khi chi phí vốn an toàn hơn, tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hoặc mua tài sản. Tuy nhiên, người mua và chủ đầu tư nhìn trong dài hạn vẫn đang chờ đợi và lưu ý nhiều yếu tố khác ngoài lãi suất, tín dụng", ông Minh lưu ý thêm.
Tại chương trình, ông Nguyễn Lê Hải Đăng- Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại, Công ty BĐS Smartland, Chuyên gia về chiến lược đầu tư tại các thị trường cao cấp bày tỏ, theo quan điểm của ông, đây là giai đoạn sàng lọc cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Nhà đầu tư nào nhìn thấy cơ hội sẽ xuống tiền. "Tôi không khuyên mọi người phải đầu tư ngay nhưng thực tế nhiều người đã thành công trong những giai đoạn như thế này. Quan trọng nhất là đảm bảo tính an toàn dòng tiền, sức khỏe tài chính và hiểu rõ sản phẩm, dự án mình đầu tư".
Để đạt được 2 chữ "thành công" trong đầu tư, ông Nguyễn Lê Hải Đăng cho rằng, việc xác định vị trí - yếu tố kết nối hạ tầng rất quan trọng. Hay nói cách khác là định vị "tọa độ" của "vùng Xanh".
Chẳng hạn, ông Đăng nói, đa số các dự án nằm liền kề với TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) như Metro đều minh chứng hiệu suất cho thuê và giá trị gia tăng tốt. Đây là thực tế không chỉ ở Việt Nam mà cả quốc tế như Thái Lan, Singapore. Nhà đầu tư sành sỏi đã nhìn ra câu chuyện này từ 2-3 năm trước khi Metro vận hành. Tuy nhiên, ông lưu ý nhà đầu tư cần tỉnh táo, nghiên cứu cơ sở chính xác rằng hạ tầng đó chắc chắn hình thành và đang triển khai, chứ không nên nghe thông tin truyền tai. Tuyến Metro số 1 là minh chứng, các dự án xung quanh không hề giảm giá mà còn tăng rất cao.
Ông Tạ Trung Kiên cũng bổ sung quan niệm về khái niệm trung tâm, theo ông có thể sẽ trở thành khái niệm cũ theo các tuyến, hệ thống hạ tầng giao thông phục vụ kết nối. Theo đó, thay vì các tuyến phố như Nguyễn Huệ (phường Sài Gòn, TP HCM) là trung tâm, thì nay với xu hướng đô thị vệ tinh mở ra, metro kết nối, nơi nào hút dân về, phục vụ đầy đủ tiện ích trường học, bệnh viện, siêu thị thì nơi đó là trung tâm mới. "Nếu ở trung tâm quá chật chội thì bắt buộc phải ra vùng ven. Đó là tín hiệu mừng", ông Kiến nhấn mạnh".
Đồng thuận với quan điểm này, ông Huỳnh Trung Minh cũng cho rằng TOD đang là một trong những "chìa khóa" định vị "vùng Xanh". "Thực tế khi Metro đi vào hoạt động tháng 12 năm trước, tốc độ tăng trưởng tài sản dọc tuyến Metro tăng từ 12%, thậm chí có nơi tăng 50%. Ngân hàng thấy được điều này nên những tài sản có hạ tầng tốt, dễ cho thuê, tính thanh khoản cao sẽ được tăng tỷ lệ cho vay và có thể có lãi suất tốt hơn vì rủi ro thấp. Trung tâm tương lai sẽ là những nơi có hạ tầng giao thông và sự kết nối thuận tiện".
Ông Nguyễn Lê Hải Đăng bổ sung về "vị trí độc bản": "Chúng ta phải định nghĩa rõ: Độc bản là hữu hạn (như bất động sản mặt nước) và khan hiếm thực tế (khó có dự án thay thế trong tương lai). Thứ ba là nơi đó phải tạo ra dòng tiền. Vị trí đẹp là phải cho thuê được, có người đến sinh sống và kinh doanh thuận lợi".
Mặc dù có những khái niệm và định nghĩa khác nhau, nhưng tựu trung các chuyên gia đều khoanh vùng cơ hội đầu tư an toàn và "vùng Xanh" đang hiện hữu là: Những vùng đã hiện hữu tiện ích, hạ tầng kết nối và cư dân đã sinh sống đông đúc; những bất động sản dọc tuyến Metro (TOD), bất kể ở khu vực nào; và cụ thể hơn có thể xác lập Khu Đông (kết nối Đồng Nai, sát Thủ Đức) vì dư địa giá và hạ tầng mạnh.
Với việc xác định "vùng Xanh" theo xu hướng chuyển dịch hạ tầng đô thị, các chuyên gia cũng đưa ra các lời khuyên cho nhà đầu tư, người mua nhà trong bối cảnh hiện nay.
Nhìn ở góc độ đầu tư, theo ông Tạ Trung Kiên, cần suy nghĩ qua ba giai đoạn: Thông tin quy hoạch, tiến độ khởi công và khi đi vào vận hành. Ngoài ra, cần khảo sát thực tế xem khu vực đó phát triển ra sao, chủ đầu tư có thực sự triển khai hay không. Nếu chủ đầu tư có tốc độ thi công tốt thì sản phẩm đó sẽ nhanh chóng đi vào vận hành và sinh lời.
Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại, Công ty BĐS Smartland chia sẻ về "bộ tiêu chí vàng": Thứ nhất, vị trí phải nhìn được tương lai 3-5-7 năm tới có hạ tầng gì về, điểm gì khác biệt. Thứ hai, pháp lý không thỏa hiệp, phải chuẩn chỉnh. Thứ ba, dòng tiền phải nằm trong vùng an toàn (chi trả không quá 35-40% thu nhập hàng tháng). "Đôi khi mua một sản phẩm cao hơn 10% nhưng an toàn và khả thi thì vẫn thông minh hơn mua một sản phẩm rẻ mà rủi ro", ông Hải Đăng nhấn mạnh.
Đối với người mua nhà lần đầu, ông Huỳnh Trung Minh khuyến nghị: "Các bạn trẻ mua nhà lần đầu thường rất háo hức, dễ dẫn đến nóng vội. Lời khuyên nên chuẩn bị tài chính đủ để trả ít nhất 50-60% giá trị căn nhà". Theo ông Minh, một phương pháp thông minh là vay mức tối đa (ví dụ 70-80%) để giữ lại một khoản tiền dự phòng đủ chi trả trong 3 năm đầu nếu có rủi ro xảy ra. Khoản tiền đó có thể đem gửi tiết kiệm để hưởng lãi suất, vừa đảm bảo an toàn vừa không bị áp lực trả nợ khi thị trường biến động".
