Từ ngày 1/3, Nghị định 357/2025 của Chính phủ chính thức có hiệu lực, đặt nền móng cho hệ thống cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất trên toàn quốc.
Việc cấp mã định danh điện tử cho từng tài sản được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả quản lý, siết chặt tính minh bạch và từng bước tái định hình hành vi thị trường theo hướng bền vững hơn.
Theo Nghị định 357/2025, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được xây dựng, quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì vận hành hệ thống trên phạm vi cả nước; các tổ chức, cá nhân liên quan được phân quyền truy cập để khởi tạo, cập nhật, chia sẻ và khai thác dữ liệu theo chức năng.
Cơ sở dữ liệu được quản lý chặt chẽ, bảo đảm an toàn thông tin, bảo vệ bí mật nhà nước và thông tin cá nhân. Đáng chú ý, mỗi căn nhà – từ chung cư đến nhà ở riêng lẻ – cùng các tài sản trong công trình xây dựng sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng, tạo điều kiện theo dõi xuyên suốt vòng đời pháp lý của từng bất động sản.
Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội nhận định dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản. Theo ông, việc đồng bộ hóa dữ liệu trên quy mô toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể năng lực quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu cũng như hoạt động giao dịch.
Thực tế nhiều năm qua cho thấy, ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp khó khăn trong việc duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương. Vì vậy, một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung – tích hợp thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu – sẽ tạo ra nền tảng thống nhất, thu hẹp khoảng cách thông tin giữa Trung ương và địa phương, đồng thời tăng cường khả năng theo dõi thị trường theo thời gian thực.
Ông Powell cho rằng, hệ thống này không chỉ phục vụ mục tiêu quản trị hành chính mà còn là hạ tầng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong các lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Xa hơn, việc chuẩn hóa dữ liệu có thể góp phần định hướng lại hành vi thị trường theo hướng dài hạn, chuyên nghiệp và minh bạch hơn.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn – Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết hiện nay việc quản lý thửa đất và đăng ký biến động đã được thực hiện thông qua hệ thống dữ liệu của ngành tài nguyên và môi trường, trong đó mỗi thửa đất đều có mã riêng.
Điểm mới của Nghị định 357 là xây dựng hệ thống dữ liệu theo hướng liên thông giữa cơ quan xây dựng, tài nguyên môi trường, công chứng, thuế và ngân hàng. Mục tiêu là hình thành bức tranh đầy đủ về tình trạng pháp lý và lịch sử giao dịch của từng bất động sản.
Về lý thuyết, khi dữ liệu được cập nhật và đối chiếu trên cùng một hệ thống, các giao dịch chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc chưa hoàn tất thủ tục sẽ khó “lọt lưới” như trước. Điều này được kỳ vọng góp phần thu hẹp tình trạng mua bán bằng “giấy tay” – vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả bên mua lẫn bên bán.
Tuy nhiên, luật sư Tuấn cũng nhìn nhận thực tế rằng nếu các bên cố tình giao dịch ngoài hệ thống, không công chứng, không đăng ký biến động hoặc chuyển nhượng tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý, giao dịch không chính thức vẫn có thể phát sinh. Pháp luật có thể thiết kế cơ chế minh bạch và phòng ngừa rủi ro, nhưng không thể thay thế hoàn toàn ý thức tuân thủ của người tham gia thị trường.
Về dài hạn, tác động lớn nhất của quy định mới nằm ở sự chuyển đổi nền tảng quản lý – từ mô hình dựa trên hồ sơ giấy sang quản lý dựa trên dữ liệu số. Khi mỗi bất động sản có một “chứng minh thư” điện tử riêng, người mua, ngân hàng và nhà đầu tư có thể tra cứu đầy đủ “lý lịch” tài sản trước khi quyết định giao dịch, qua đó giảm thiểu rủi ro ngay từ đầu.
Dù tình trạng “hai giá” có thể chưa thể xóa bỏ hoàn toàn nếu dòng tiền thực tế chưa được kiểm soát chặt chẽ, việc lưu trữ xuyên suốt dữ liệu giá giao dịch sẽ khiến hành vi này tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn hơn. Trong dài hạn, đây được xem là bước đi quan trọng nhằm xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và phát triển bền vững.
.png "Chuẩn hóa dữ liệu bất động sản")
