“Cơi nới” chính sách cho nhà ở xã hội: Lập quỹ riêng cho nhà ở xã hội

Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Chủ tịch Trung tâm trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam (VLCAC), Thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, trước đây, Nghị định 100 quy định các chủ đầu tư khi xây dựng nhà ở thương mại trong các đô thị không phân biệt quy mô sử dụng đất, từ đô thị loại 3 trở lên phải dành một quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội và đặc biệt cho phép các chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10ha được lựa chọn nhiều hình thức khác thay thế như nộp tiền.

Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy quy định này có nhiều kẽ hở khiến hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn phương thức nộp tiền và địa phương cũng cho phép các dự án dưới 10ha được phép nộp tiền. Đơn cử như tại TP.HCM không có bất kỳ một dự án nào dưới 10ha chấp nhận dành 20% quỹ đất cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Điều này đã dẫn đến tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội.

Ngoài ra, còn xảy ra hiện tượng các chủ đầu tư chia nhỏ dự án, từ những dự án lớn thành những dự án nhỏ dưới 10ha để tránh phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội. Vì vậy, Nghị định 49 ra đời đã lấp được những lỗ hổng đó khi ban hành rất cụ thể về việc phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại đối với các đô thị đặc biệt và loại I từ 2ha trở lên như TP.HCM và đô thị loại II, III có quy mô đất từ 5ha trở lên. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện có làm được như đề ra hay không lại là một vấn đề.

Việc triển khai sẽ gây ra nhiều rắc rối cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp phát triển dự án trung - cao cấp ở các đô thị trung tâm như Hà Nội, TP.HCM hay các khu vực nội thành của các thành phố khác. Bởi vì giá đất ở khu vực trung tâm rất cao, chi phí cao thì khó đòi hỏi giá nhà rẻ được.

Kể cả có xây và bán với giá rẻ thì bằng cách này hay cách khác mức giá cũng sẽ bị đẩy lên cho ngang bằng với giá trị thực của khu vực đó. Bên cạnh đó, một số dự án phát triển nhà ở chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng, việc sử dụng nhà vườn, nhà biệt thự làm nhà ở xã hội là không phù hợp.

Trong trường hợp nếu chủ đầu tư có nhu cầu, thay vì buộc cắt đất để xây NƠXH, có thể cho phép chủ đầu tư nộp tiền bằng giá trị đất 20% đã xây dựng hạ tầng trong dự án. Số tiền này không hòa chung vào ngân sách địa phương, mà được đưa vào một quỹ riêng dành cho việc xây NƠXH. Với những dự án nhà ở thương mại ở những vị trí đắc địa, giá trị đất cao thì số tiền nộp thay 20% quỹ đất, chuyển sang xây NƠXH ở vị trí khác sẽ được số lượng căn hộ lớn hơn nhiều so với xây NƠXH xen kẽ vào dự án nhà ở thương mại.

Làm được như trên vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư chấp hành tốt pháp luật và thuận lợi trong triển khai dự án, vừa tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận dự án NƠXH và có điều kiện sống phù hợp với mức sống, đồng thời giảm được tiêu cực trong việc phân phối NƠXH.