"Cởi trói" bất động sản nông nghiệp

DIỆU HOA thực hiện• 17/07/2024 05:00

Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8, trong đó có những có những quy định mới về hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

>>Cân nhắc thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

Phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp đã có những trao đổi cùng LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW về những tác động của Luật Đất đai 2024 đến phân khúc bất động sản nông nghiêp.

- Theo ông, những điểm mới này sẽ tác động như thế nào đến bất động sản nông nghiệp?

Luật Đất đai 2024 của Việt Nam dự kiến sẽ mang lại nhiều thay đổi cho thị trường bất động sản nông nghiệp, làm nổi bật những khía cạnh mà trước đây ít được chú ý.

Luật mới đưa ra các quy định rõ ràng hơn về quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm việc bảo vệ quyền lợi của người dân về bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp. Căn cứ theo khoản 1 Điều 96: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

Tương tự tại khoản 6 Điều 111, “Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định, mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư”. Điều này có thể làm tăng sự tin tưởng của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản nông nghiệp, từ đó thúc đẩy hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 có các chính sách khuyến khích việc tích tụ, tập trung đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp. Việc cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng có vốn, năng lực và kỹ năng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một điểm mới của Luật. Việc này sẽ giúp nhà nước thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa, tạo ra những cánh đồng lớn, phù hợp trình độ sản xuất bậc cao, hiện đại, nhằm nâng cao năng suất, tăng giá trị khai thác sử dụng đất, hướng đến mô hình nông nghiệp sạch, nông nghiệp sinh thái bền vững.

Những thay đổi này khiến phân khúc đất nông nghiệp được dễ dàng tiếp cận hơn đối với các tổ chức, cá nhân so với luật đất đai 2013. Luật đất đai 2024 giúp khai thác hiệu quả đất đai, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp, thúc đẩy giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường.

>>Hướng đến phát triển bền vững nông nghiệp công nghệ cao

- Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trong khi đó Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Liệu khi cả 2 quy định trên có hiệu lực, có mở đường cho giới đầu cơ “săn” đất rừng, đất rẫy, đất nông nghiệp để phân lô bán lại, thưa ông?

Luật Đất đai 2024 vừa có một số thay đổi đáng chú ý. Theo đó, các tổ chức và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp giờ đây được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ nông dân. Điều này mở ra cơ hội lớn để mở rộng quy mô sản xuất và thu hút đầu tư vào nông nghiệp, bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xem xét một dự thảo Nghị quyết cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp đem lại sự phát triển kinh tế, phát triển đô thị đồng thời quy định này tạo ra nhiều cơ hội để phát triển nhà ở, giải quyết nhu cầu của người dân về chỗ ở.

Nông nghiệp công nghệ cao đòi hỏi tích tụ đất đai lớn.

Theo quan điểm của tôi, khi hai quy định này cùng có hiệu lực, khả năng tồn tại rủi ro tiềm tàng về vấn nạn “đầu cơ” là rất lớn. Khi luật cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được mua đất nông nghiệp, một số người có thể lợi dụng để mua đất giá rẻ, chờ tăng giá rồi bán lại, dự thảo cho phép làm dự án nhà ở trên đất không phải đất ở cũng vậy.

Tạo cơ hội cho việc thu mua đất nông nghiệp giá thấp, sau đó chuyển đổi thành đất ở có giá trị cao hơn. Những rủi ro này xuất hiện do sự không cân đối giữa lợi ích kinh tế ngắn hạn và phát triển bền vững dài hạn, cũng như giữa lợi ích cá nhân và lợi ích cộng đồng. Vì vậy, cần có các biện pháp quản lý và giám sát chặt chẽ để cân bằng các yếu tố này.

Để tránh tình trạng một số người lợi dụng luật cho phép được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, để thu góp đất nông nghiệp, sau đó phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất, kiếm lời, thì luật bổ sung quy định đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức thì trước khi nhận chuyển nhượng, phải có phương án sản xuất nông nghiệp phù hợp trình UBND cấp tỉnh và được đồng ý. Đây cũng được coi là quy định hạn chế tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp như đã nói ở trên.

- Các Bộ, ngành đang xây dựng, hoàn thiện các nghị định thi hành Luật, theo ông với bất động sản nông nghiệp, cần lưu ý những gì để có thể chủ động đối phó các vấn đề phát sinh?

Thực tế, đầu tư vào nông nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro như phụ thuộc vào thời tiết và chậm thu hồi vốn. Bên cạnh các lý do kinh tế, sự khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất là nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp hiện nay nản lòng. Khác với các lĩnh vực khác, đầu tư bất động sản nông nghiệp cần tập trung nhiều quỹ đất để xây dựng vùng nguyên liệu và chuồng trại. Tuy nhiên, vấn đề nan giải hiện nay là làm thế nào để có đủ quỹ đất sản xuất tập trung.

Do vậy, các Bộ, ngành khi xây dựng và hoàn thiện các nghị định thi hành Luật Đất đai 2024, nên chú trọng một số điểm quan trọng đối với bất động sản nông nghiệp để chủ động đối phó các vấn đề phát sinh.

Trước tiên, cần tăng cường quy định về tích tụ và tập trung đất đai nhằm giải quyết tình trạng đất đai manh mún, phân tán. Điều này bao gồm việc nâng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và tạo cơ chế linh hoạt cho việc chuyển đổi, cho thuê và hợp tác sản xuất đất nông nghiệp.

Ngoài ra, cần bổ sung quy định hỗ trợ hạ tầng nông nghiệp, khuyến khích đầu tư vào các dự án nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao và nông nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ.

Việc làm rõ và minh bạch quy trình pháp lý, đặc biệt là trong việc thu hồi và giao đất, sẽ giúp giảm bớt rủi ro pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.

- Trân trọng cảm ơn ông!