Condotel nỗ lực vượt qua “giông bão”

Toàn cảnh Diễn đàn "Hành lang pháp lý cho thị trường condotel" được tổ chức mới đây tại Hà Nội

Là người gắn bó với thị trường bất động sản du lịch ngay từ những ngày đầu, bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes cho biết, mô hình condotel phổ biến trên thế giới và là loại hình bất động sản có sức hấp dẫn lớn. Tại Mỹ, những thương hiệu kinh doanh khách sạn nổi tiếng như Hilton, Hyatt hay Starwood thường xây dựng những dự án condotel ở các vị trí đẹp tại khu nghỉ dưỡng, địa điểm du lịch hoặc trung tâm thành phố. 

Cam kết lợi nhuận hợp lý

Trong bối cảnh du lịch Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, bà Mỹ Lộc cho rằng cần phải huy động nguồn lực để phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có cơ sở lưu trú. Ưu điểm của condotel là chủ đầu tư có thể huy động được nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân để xây dựng căn hộ khách sạn, đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng gia tăng của khách du lịch.

Tuy nhiên, theo bà Lộc, mấu chốt của vấn đề ở đây chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai khác kinh doanh thực tế làm cơ sở cho việc thanh toán và chi trả cam kết của chủ đầu tư. Trong trường hợp, chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn như InterContinental... thì chi phí chính thức này đã lên tới 3 - 4%.

Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel và con số 10% sẽ là không thật. Trong trường hợp với các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý. 

“Dư luận cần có đánh giá đúng đắn để trả thị trường về đúng quỹ đạo phát triển như tiềm năng vốn có của nó. Bởi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam chỉ ở giai đoạn đầu tiên và còn rất nhiều tiềm năng để phát triển vượt bậc trong một thời gian ngắn” – Bà Mỹ Lộc nhấn mạnh.

Là đơn vị nghiên cứu thị trường có tiếng trên thế giới cũng như tại Việt Nam, bà Đỗ Thị Thu Hằng -  Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội thừa nhận loại hình căn hộ này đã phát triển tại các thị trường khu vực như Thái Lan, Indonesia… kể cả Mỹ từ rất lâu. Và trên thực tế, ở một góc độ nào đấy, mức lợi nhuận 12% không hẳn là đã cao.

“Nếu đưa vào phân tích một mô hình vận hành kinh doanh ở một địa điểm đẹp, chủ đầu tư đủ năng lực, bản thân nhà điều hành có uy tín, mức độ 6-10% là hoàn toàn có thế đạt được. Savills đã từng thử nghiệm bằng mô hình và cho kết quả tương tự” – bà Hằng khẳng định. 

“Chọn mặt gửi vàng” 

Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hơn lúc nào hết việc đề nghị giải quyết vấn đề pháp lý trong công tác quản lý condotel rất đúng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên xác định rõ ràng khi chọn loại hình đầu tư vào căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng là đã trở thành một cổ đông.

“Khi trở thành cổ đông, chúng ta không thể đi giữa chừng mà nên đi song hành cùng chủ đầu tư, đồng thời minh bạch hóa về chuyện chia sẻ lợi nhuận. Thực ra với đơn vị có năng lực, uy tín, việc đảm bảo lợi nhuận 10% cho khách hàng đến giờ phút này vẫn rất tốt” – ông Thanh cho biết.

Ông Phạm Thanh Hưng - Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Invest bày tỏ, với câu chuyện pháp lý condotel rơi vào vùng quản lý nào cũng đúng. Nếu quy hoạch là đất ở thì là homestay, là đất thương mại dịch vụ chỉ có thể khách sạn hoặc bán kỳ nghỉ không sở hữu tài sản. Pháp lý rơi vào vùng gì thì thuộc quy hoạch về chức năng sử dụng đất. 

Liên quan đến vấn đề lo lắng việc quy hoạch là condotel nhưng cho cư dân vào ở không có trường học, bệnh viện. Ông Hưng cho rằng “đây là sự lo lắng quá xa khi các nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm nào đều rõ các chức năng, thành phần của nó”.

Đồng quan điểm, bà Trần Thị Mỹ Lộc cho rằng thời hạn sử dụng không phải là vấn đề quá quan trọng. Nhiều người vẫn lo lắng về quyền sở hữu có thời hạn, lo sau thời hạn sở hữu bị thu hồi là không ổn bởi vào thời điểm vận hành kinh doanh ổn định thì việc gia hạn kinh doanh là điều bình thường. Bất động sản nằm bãi biển lại có giới hạn nên kinh doanh du lịch thì giá trị tăng phi mã. “Tôi cho rằng nên thay đổi tư duy theo cách nghĩ như vậy chứ không phải thay đổi theo kiểu có thời hạn hay không?”, bà Lộc nêu quan điểm.

Ông Trương Xuân Quý - Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Famingo đánh giá, bất động sản đã chứng minh một điều là không bao giờ mất giá. Nhìn ở góc độ khác, bất động sản nghỉ dưỡng đang là xu thế và khuynh hướng tất yếu của sự phát triển. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chọn đúng chủ đầu tư uy tín, có khả năng tự vận hành và khai thác kinh doanh để “chọn mặt gửi vàng”, không nên chạy theo các con số về tỷ lệ cam kết, số đêm.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:
Đổi mới thời hạn sử dụng đất

Điểm chốt khung pháp luật cần đổi mới là thời hạn sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch kiểu mới. Việc sử dụng đất lâu dài sẽ thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp, còn việc sử dụng đất có thời hạn đối với các nhà đầu tư chưa quen lắm mặc dù tại các nước phát triển đã quá quen với việc sở hữu bất động sản du lịch có thời hạn.Vậy để giải quyết vấn đề ách tắc hiện nay, Luật đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các bất động sản du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phương án kinh doanh của mình. Chỉ có cách sửa đổi pháp luật như vậy mới phục hồi được phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới. Đây chính là đặc thù của tư duy người Việt ta cho đến nay – trọng tài sản hơn hiệu quả kinh doanh.

Ông Vương Duy Dũng - Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ xây dựng: Đã hoàn thiện quy chuẩn cho condotel

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng có nhiệm vụ bổ sung, hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng các loại hình chung cư, các loại hình công trình condotel, officetel, loại hình công trình nghỉ dưỡng. Hiện tại, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện xong tiêu chuẩn, quy chuẩn cho condotel và gửi cho Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định trước khi ban hành theo quy định của Luật ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn.

Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam:
Rà soát, đánh giá lại quy hoạch

Mỗi một chính sách pháp luật được đưa ra thì không thể nhanh và cần có thời gian để xem xét và thực thi. Các Bộ ngành liên quan: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa thể thao và du lịch… cần ngồi lại với nhau căn cứ ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong các chỉ thị 1/2019 và 4/2019 để tìm biện pháp tháo gỡ các vướng măc nêu trên cho thị trường BĐS nói chung và Codotel nói riêng theo nguyên tắc: Căn hộ Condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo luật du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp Condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Đối với các khu vực Condotel đã xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng muốn chuyển thành nhà ở phải được rà soát, đánh giá lại quy hoạch làm rõ: Khu vực nào được chuyển và khu vực nào không được chuyển. Nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ, và phải trả lời được câu hỏi hạ tầng xã hội ở đâu (Không được xây chen, cơi nới sẽ phá vỡ cảnh quan và quy hoạch ban đầu) quỹ đất xây dựng công trình hạ tầng xã hội tương ứng với dân số sẽ vào ở. Mặt khác phải đảm bảo yêu cầu đỗ xe, tỷ lệ đất giao thông tĩnh theo quy định.

TS Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia tài chính:
Condotel cần được hỗ trợ phát triển

Trong tất cả vấn đề của lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng du lịch thì tỉ lệ lấp đầy vô cùng quan trọng nhưng nhiều nhà đầu tư thứ cấp chỉ nhắm đến lợi nhuận chứ không có khả năng ngồi xem dự báo tài chính. Ngay cả một số chủ đầu tư sơ cấp cũng chỉ lạc quan đưa ra những dự báo rất tốt đẹp về doanh thu và lợi nhuận mà không dự báo được hay không muốn có dự báo về tỷ lệ lấp đầy mỗi tháng, mỗi năm vả trong toàn bộ thời gian thực hiện kế hoạch tài chính. Tương lai, mô hình condotel cần được hỗ trợ phát triển; doanh nghiệp là chủ đầu tư cần có uy tín, khẳng định thương hiệu và cần trung thực với nhà đầu tư thứ cấp.

Chính phủ, Quốc hội nhanh chóng giải quyết vấn đề pháp lý còn lấn cấn để ngân hàng yên tâm khi nhận thế chấp, người mua nhà an tâm về quyền sở hữu và ngay cả chủ đầu tư an tâm để giao bán hay chuyển nhượng loại hình BĐS này.