Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất bổ sung quy định đối với “nhà có mục đích lưu trú” nhằm tháo gỡ khoảng trống pháp lý của condotel.
Tuy nhiên, vấn đề không nằm ở tên gọi của tài sản mà ở việc xây dựng một cơ chế pháp lý đủ rõ để bảo vệ quyền của người mua.
Theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), việc bổ sung quy định về công trình có mục đích lưu trú được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn đối với condotel và một số loại hình bất động sản tương tự. Đây là tín hiệu tích cực khi cơ quan soạn thảo đã nhìn nhận một thực tế là thị trường đã hình thành một loại tài sản mới và người mua cần được pháp luật bảo vệ đầy đủ hơn.
Xác định đúng bản chất tài sản
Tuy nhiên, điều cần cân nhắc không phải là có bảo vệ người mua hay không mà là bảo vệ bằng công cụ pháp lý nào? Nhà ở và condotel được hình thành từ những mục tiêu hoàn toàn khác nhau nên không thể chỉ vì muốn tháo gỡ khó khăn trước mắt mà đồng nhất hai loại tài sản này.
Nhà ở được xây dựng để đáp ứng nhu cầu cư trú lâu dài, gắn với đất ở và các chính sách về dân cư, hạ tầng xã hội, giáo dục, y tế cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở. Trong khi đó, condotel được phát triển phục vụ hoạt động lưu trú, du lịch và kinh doanh dịch vụ, chủ yếu trên đất thương mại, dịch vụ với chế độ sử dụng đất, thời hạn dự án và phương thức khai thác hoàn toàn khác.
Nếu mục tiêu là bảo vệ quyền tài sản thì pháp luật hoàn toàn có thể thiết kế cơ chế công nhận và bảo vệ quyền của người mua mà không nhất thiết phải biến condotel thành “nhà”. Điều người dân bỏ tiền mua không phải là một tên gọi, mà là quyền tài sản gắn với tài sản đó.
Nếu chỉ vì muốn tháo gỡ một khoảng trống trước mắt mà làm mờ ranh giới giữa nhà ở và công trình thương mại, dịch vụ thì rất dễ tạo ra những cách hiểu khác nhau trong quá trình áp dụng pháp luật. Về lâu dài, điều này có thể dẫn đến nhiều tranh chấp mới liên quan đến công năng sử dụng, quyền cư trú, nghĩa vụ tài chính và phạm vi điều chỉnh của các đạo luật khác.
Bởi vậy, thay vì tập trung vào việc condotel có được gọi là “nhà” hay không, điều quan trọng hơn là xác định đúng bản chất của tài sản để thiết kế một cơ chế pháp lý phù hợp, giúp người mua được bảo vệ đầy đủ nhưng vẫn bảo đảm sự thống nhất của toàn bộ hệ thống pháp luật.
Tiếp tục hoàn thiện thể chế
Thực tế cho thấy, phần lớn tranh chấp phát sinh trong thời gian qua không chỉ liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận mà còn xoay quanh quyền khai thác tài sản, cam kết lợi nhuận, chi phí vận hành, phần diện tích sử dụng chung, trách nhiệm của chủ đầu tư, thời hạn dự án và cách xử lý khi dự án kết thúc hoặc phải cải tạo.
Nếu pháp luật chỉ tập trung giải quyết câu chuyện cấp giấy chứng nhận mà chưa thiết kế đầy đủ cơ chế quản lý và bảo vệ quyền của các chủ sở hữu thì những tranh chấp hiện nay rất có thể sẽ chuyển sang một hình thức khác. Người mua không chỉ cần biết mình có được cấp giấy chứng nhận hay không. Điều họ quan tâm hơn là quyền của mình có được bảo vệ trong suốt quá trình sở hữu, khai thác, chuyển nhượng, thế chấp và khi dự án kết thúc hay không. Đó mới là điều tạo nên niềm tin của thị trường.
Mỗi đạo luật được xây dựng để điều chỉnh một nhóm quan hệ xã hội nhất định. Luật Nhà ở điều chỉnh các quan hệ phát sinh từ nhà ở; Luật Đất đai điều chỉnh quyền sử dụng đất; Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh hoạt động kinh doanh; Luật Xây dựng điều chỉnh quá trình đầu tư, xây dựng và quản lý công trình; còn hoạt động lưu trú lại chịu sự điều chỉnh của pháp luật về du lịch.
Vì vậy, việc bảo vệ người mua condotel không nhất thiết phải dồn toàn bộ vấn đề vào Luật Nhà ở. Điều quan trọng hơn là các đạo luật này phải được kết nối đồng bộ để người mua được bảo vệ đầy đủ từ khi giao dịch cho đến khi tài sản kết thúc vòng đời pháp lý. Việc lựa chọn đúng đạo luật không phải là vấn đề hình thức mà quyết định trực tiếp đến cách xác lập quyền, nghĩa vụ tài chính, cơ chế quản lý, vận hành, gia hạn dự án cũng như phương thức xử lý tài sản khi hết thời hạn sử dụng đất hoặc kết thúc dự án đầu tư.
Việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật đối với condotel là yêu cầu không thể trì hoãn bởi đây là loại tài sản đã được giao dịch trên thị trường trong nhiều năm, liên quan đến quyền và lợi ích của rất nhiều nhà đầu tư, tổ chức tín dụng cũng như doanh nghiệp phát triển bất động sản. Tuy nhiên, quá trình hoàn thiện cần bảo đảm nguyên tắc xuyên suốt là mọi giải pháp phải xuất phát từ đúng bản chất của tài sản. Chỉ khi tài sản được xác định đúng tính chất pháp lý thì quyền của người mua, nghĩa vụ của chủ đầu tư và trách nhiệm của cơ quan quản lý mới có thể được thiết kế một cách thống nhất và bền vững.
Việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật với condotel là yêu cầu không thể trì hoãn, bởi đây là loại tài sản được giao dịch trong nhiều năm, liên quan đến quyền và lợi ích nhiều nhà đầu tư, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản.
