Chủ trương phân loại bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng phù hợp được kỳ vọng giúp dòng vốn vận hành hiệu quả hơn, hạn chế rủi ro đầu cơ và hỗ trợ thị trường phát triển bền vững.
Tại cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cuối tháng 4/2026, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng yêu cầu cơ quan điều hành tiền tệ tính toán kỹ lưỡng, tăng cường kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Trong đó nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng phù hợp, đồng thời ưu tiên các phân khúc phục vụ mục tiêu phát triển như nhà ở xã hội, khu công nghiệp.
Số liệu từ NHNN cho thấy, đến ngày 21/4/2026, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt 19,31 triệu tỷ đồng, tăng 3,83% so với cuối năm 2025 và tăng 18,55% so với cùng kỳ năm trước. Dòng vốn nhìn chung tiếp tục tập trung vào sản xuất - kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, trong khi tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro tiếp tục được kiểm soát.
Tuy nhiên, áp lực đối với tín dụng bất động sản vẫn hiện hữu khi lĩnh vực này nhiều năm liên tiếp tăng trưởng cao hơn mặt bằng chung. Năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đạt hơn 19%, trong khi tín dụng bất động sản tăng trên 24%. Đây cũng là lý do NHNN phát tín hiệu từ đầu năm 2026 về việc kiểm soát đà tăng nóng của dòng vốn chảy vào thị trường địa ốc.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tín dụng bất động sản thường tăng cao hơn tín dụng chung do nhu cầu vốn lớn và vai trò lan tỏa của lĩnh vực này đối với nền kinh tế. Bất động sản không chỉ tác động đến xây dựng, vật liệu, lao động mà còn liên quan trực tiếp đến tiêu dùng và đầu tư.
Do đó, thay vì áp dụng cơ chế kiểm soát đồng loạt với toàn bộ thị trường, việc phân loại bất động sản để cấp tín dụng theo từng nhóm rủi ro là hướng đi phù hợp hơn.
Ông Châu cho biết, chủ trương ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp là cần thiết trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở giá phù hợp vẫn rất lớn, trong khi Việt Nam tiếp tục đẩy mạnh thu hút dòng vốn FDI và phát triển hạ tầng công nghiệp.
Dù vậy, việc phân loại không nên chỉ dựa trên tên gọi phân khúc mà cần đánh giá toàn diện hiệu quả dự án, khả năng hấp thụ của thị trường, mức độ kết nối hạ tầng và nhu cầu thực tế.
“Trong bất động sản công nghiệp cũng có dự án đạt tỷ lệ lấp đầy cao, khả năng khai thác tốt, nhưng cũng có dự án kết nối yếu, hiệu quả thấp. Do đó, cần có cơ chế đánh giá cụ thể để phân bổ tín dụng đúng địa chỉ”, ông Châu nói.
Thực tế cho thấy thời gian qua, dòng vốn ngân hàng đang có xu hướng tập trung vào các dự án pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư có năng lực tài chính và nằm ở khu vực có nhu cầu thực. Ngược lại, nhiều dự án cao cấp, nghỉ dưỡng hoặc phát triển ở khu vực dư cung vẫn gặp khó trong tiếp cận vốn.
Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của nhiều đơn vị nghiên cứu, dòng tiền đang dần dịch chuyển sang phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp thay vì các sản phẩm đầu cơ hoặc nghỉ dưỡng cao cấp như giai đoạn trước.
TS. Châu Đình Linh - giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM nhận định bất động sản là lĩnh vực được nhiều ngân hàng ưu tiên giải ngân trong các giai đoạn thị trường thuận lợi do biên lợi nhuận cao và tài sản bảo đảm dễ định giá. Tuy nhiên, việc tập trung tỷ trọng vốn quá lớn vào bất động sản có thể tạo ra sự mất cân đối trong phân bổ nguồn lực tín dụng, làm giảm khả năng tiếp cận vốn của các lĩnh vực sản xuất khác.
Theo ông Linh, NHNN thời gian qua đã áp dụng nhiều biện pháp kiểm soát rủi ro như giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, áp dụng hệ số rủi ro cao với tín dụng kinh doanh bất động sản. Dù vậy, nếu áp dụng đồng nhất cho toàn bộ thị trường có thể khiến các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các lĩnh vực có tác động tích cực tới nền kinh tế cũng bị ảnh hưởng.
“Không phải mọi khoản vay bất động sản đều mang tính đầu cơ hoặc rủi ro cao. Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp hay bất động sản phục vụ sản xuất cần được nhìn nhận khác với các dự án đầu cơ hoặc dư cung”, ông Linh cho biết.
Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng phân loại tín dụng bất động sản là xu hướng cần thiết nhằm nâng cao chất lượng dòng vốn và hạn chế rủi ro hệ thống.
Thị trường bất động sản hiện có độ phân hóa rất lớn nên không thể áp dụng một “mặt bằng” tín dụng chung cho tất cả phân khúc. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, khả năng hấp thụ tốt cần được ưu tiên tiếp cận vốn. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao hoặc dư cung kéo dài cần được kiểm soát chặt hơn để tránh tạo áp lực cho hệ thống tài chính.
Vị chuyên gia cũng cho rằng để chính sách phát huy hiệu quả, cần đồng thời hoàn thiện cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản, tăng khả năng liên thông dữ liệu giữa ngân hàng, cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế nhằm nâng cao năng lực giám sát rủi ro tín dụng.
Bên cạnh đó, việc đa dạng hóa nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường, đặc biệt từ trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và các quỹ tín thác bất động sản (REITs), cũng là giải pháp quan trọng nhằm giảm sự phụ thuộc quá lớn vào vốn tín dụng ngân hàng.
Các chuyên gia nhận định, nếu được triển khai đồng bộ và minh bạch, cơ chế phân loại bất động sản để áp hạn mức tín dụng phù hợp không chỉ giúp hạn chế dòng vốn chảy vào các phân khúc đầu cơ mà còn góp phần định hình lại thị trường theo hướng cân bằng hơn. Đồng thời ưu tiên nhu cầu ở thực và các lĩnh vực tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế dài hạn.
