Các ngân hàng vẫn đang tích cực cho vay bất động sản (BĐS), nhưng dư nợ cho vay BĐS không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Năm 2026, tín dụng lĩnh vực BĐS dự kiến tăng tối đa 15%, tương đương khoảng 675.000 tỷ đồng.
Theo TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Kinh tế trưởng BIDV, nguồn vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) năm 2025 và 2 tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều biến động. Dư nợ tín dụng BĐS ước đạt 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với cuối năm 2024, trong đó cho vay kinh doanh tăng 28% và cho vay mua nhà tăng 14%. Các con số như chuyên gia chỉ ra ghi nhận dòng vốn ngân hàng đổ vào BĐS trong giai đoạn 2025 - đầu 2026 vẫn có tăng trưởng nhưng có sự phân hóa về chất lượng.
TS Cấn Văn Lực ước tính năm 2026, tín dụng Bất động sản dự kiến tăng tối đa 15%, tương đương khoảng 675.000 tỷ đồng. Theo đó, các ngân hàng vẫn đang tích cực cho vay BĐS dù dư nợ cho vay BĐS không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Do đó, tín dụng BĐS dự báo sẽ khó tăng mạnh.
Thứ nhất, sự gia tăng lãi suất đang tạo ra những "cú sốc" cục bộ, đặc biệt là với nhóm khách hàng cá nhân và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá đà. Đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã thoát ly khỏi vùng đáy, đạt mức 12-14%/năm, thậm chí có ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 15-16%/năm.
Thứ hai, áp lực trả nợ gia tăng trong bối cảnh thu nhập không hoàn toàn cải thiện. Vay mới từ quý 2/2026 khi hạn mức tín dụng có thể mở rộng hơn, dù được kỳ vọng sẽ được tăng tốc, song đồng thời được dự báo sẽ gặp rào cản về thu nhập khả dụng đảm bảo trả nợ của người đi vay nếu lãi suất tiếp tục tăng.
Thứ ba, rủi ro của bối cảnh chung và ảnh hưởng của các kênh đầu tư, tài sản mới. Theo đó, bối cảnh chung với xung đột địa chính trị và rủi ro lạm phát, bất ổn giá nhiên liệu đầu vào có thể đẩy giá các nguyên vật liệu, hàng hóa xây dựng dự án lên cao, ảnh hưởng đến mục tiêu giữ và giảm giá, tiến độ dự án địa ốc. Yếu tố này cũng tác động tâm lý của người mua nhà, đặc biệt là người đi vay để mua BĐS; chưa kể có sự ưu tiên các kênh đầu tư tài sản trú ẩn an toàn hoặc tìm kiếm cơ hội ở tài sản đầu tư mới…
Để thị trường không rơi vào trạng thái "đóng băng" do sốc nhiệt lãi suất, TS Cấn Văn Lực cho rằng cần nhìn nhận BĐS là một ngành sản xuất kinh doanh bình thường, tránh việc siết chặt cực đoan gây đứt gãy chuỗi cung ứng của 35 ngành nghề liên quan. NHNN cần có chính sách lãi suất ưu đãi riêng biệt cho nhóm mua nhà lần đầu hoặc nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội, đồng thời kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào các dự án đầu cơ cao cấp.
Từ phía doanh nghiệp, cần đa dạng hóa nguồn vốn vay, tận dụng cơ hội ở kênh trái phiếu và các kênh khác để giãn áp lực khi tiếp cận tín dụng được các chuyên gia khuyến nghị. Tuy nhiên, một điểm lưu ý là khi lãi suất ngân hàng leo thang, lợi suất trái phiếu cũng tăng lên nếu phát hành mới. 2026 là năm đỉnh điểm về khối lượng trái phiếu BĐS đến hạn thanh toán. Do đó, đây là một nút thắt đáng chú ý với sức khỏe tài chính và khả năng thanh toán của các chủ đầu tư có nợ trái phiếu lớn.
Ở góc độ ngân hàng, một điểm thấy rõ khi van tín dụng không còn rộng, xu hướng dịch chuyển cơ cấu của các ngân hàng cũng bắt đầu thể hiện. Chẳng hạn, Techcombank có hệ sinh thái và tệp khách hàng mở rộng khá gắn bó với các chủ đầu tư top đầu trên thị trường như Vingroup, Masterise, có tỷ trọng cho vay liên quan đến BĐS vẫn ở mức cao, chiếm khoảng 62,3% tổng dư nợ khách hàng. Trong đó, riêng cho vay doanh nghiệp BĐS chiếm 28,9%, đặt mục tiêu giảm tỷ trọng cho vay chủ đầu tư xuống mức 20-25% để đa dạng hóa danh mục trong giai đoạn 2025-2030.
Hay như VPBank tại cuối 2025 có tín dụng BĐS đạt 207.428 tỷ đồng, chiếm 21,97%; cho vay cá nhân mua nhà tính vào tiêu dùng đạt 130.376 tỷ đồng, tương đương 13,81%. Nhà băng này cũng đang đặt mục tiêu hạ bớt tỷ trọng cho vay BĐS trong năm 2025.
Một ngân hàng lớn ở nhóm Big 4, như BIDV có dịch chuyển đáng chú ý khi trong quý I/2025, có thời điểm lãi suất cho vay BĐS theo thông báo nội bộ lên cao kịch trần, cũng phải lên tiếng về các thông tin đồn đoán về việc tạm dừng cho vay BĐS, khẳng định định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng của nền kinh tế theo chỉ đạo của Chính phủ và NHNN, đáp ứng đầy đủ nhu cầu vốn của doanh nghiệp, người dân trong sản xuất kinh doanh và phục vụ đời sống…
Theo đó, chuyển dịch cơ cấu tín dụng của các ngân hàng đang và sẽ là xu hướng tất yếu, vừa phản ánh động cơ phòng thủ chủ động, thận trọng sau giai đoạn tín dụng tăng nóng, vừa cho thấy các ngân hàng đang xây dựng một nền tảng tín dụng dựa trên giá trị sử dụng thật và sự an toàn dài hạn cho hệ thống tài chính, hướng đến đảm bảo hoàn thành nhiệm vụ, với các ưu tiên quan trọng của nền kinh tế trong giai đoạn tăng trưởng 2026-2030.
