Gắn mã định danh cho từng bất động sản được kỳ vọng tạo bước ngoặt minh bạch thông tin, quản lý thị trường và cải cách chính sách, nhưng hiệu quả còn phụ thuộc vào dữ liệu và cách triển khai.
Theo các chuyên gia, việc triển khai mã định danh bất động sản không chỉ là câu chuyện công nghệ, mà là bài toán tổng hợp về thể chế, nguồn lực và sự phối hợp đồng bộ giữa nhiều ngành, nhiều cấp quản lý.
.jpg)
Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua vẫn bị đánh giá là thiếu minh bạch, thông tin phân tán, không đồng nhất, thậm chí mù mờ. Người mua nhà khó tiếp cận dữ liệu pháp lý đầy đủ của dự án, nhà đầu tư phải dựa nhiều vào tin đồn và kỳ vọng, trong khi cơ quan quản lý lại thiếu công cụ theo dõi toàn diện diễn biến thị trường.
Trong bối cảnh đó, việc cấp mã định danh cho từng bất động sản được ví như trao “căn cước” cho mỗi thửa đất, mỗi căn nhà. Mỗi bất động sản sẽ có một hồ sơ điện tử xuyên suốt vòng đời, từ quy hoạch, cấp phép xây dựng, đăng ký quyền sở hữu, giao dịch, thế chấp đến chuyển nhượng, thừa kế.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một trong những nguyên nhân khiến thị trường địa ốc liên tục xuất hiện các cơn sốt ảo, đầu cơ, thổi giá là do thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất và định danh rõ ràng. “Khi mã định danh được áp dụng, toàn bộ lịch sử pháp lý và giao dịch của bất động sản có thể được truy xuất. Điều này giúp hạn chế đầu cơ và các hành vi trục lợi chính sách”, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Còn theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, điểm nghẽn cốt lõi trong quản lý thị trường bất động sản Việt Nam nằm ở chỗ mỗi bất động sản chưa từng được nhìn nhận như một thực thể có danh tính riêng. “Mã định danh chính là lai lịch của bất động sản. Nó giống như căn cước công dân của con người. Mỗi người có một mã số duy nhất, từ đó có thể mô tả đầy đủ về nhân thân. Bất động sản cũng vậy”, GS Đặng Hùng Võ phân tích.
Trước đây, thông tin về một bất động sản thường bị cắt khúc theo từng giai đoạn và từng cơ quan quản lý. Dữ liệu quy hoạch, xây dựng, cấp giấy chứng nhận, giao dịch mua bán không được kết nối liên tục. Hệ quả là cơ quan quản lý thiếu dữ liệu để điều tiết, còn thị trường vận hành chủ yếu dựa trên tâm lý đám đông.
Việc thiếu một “lai lịch” đầy đủ không chỉ làm méo mó cơ chế hình thành giá, mà còn khiến các chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch khó phát huy hiệu quả. Khi Nhà nước không nắm được chính xác một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, đã giao dịch với tần suất ra sao, thì việc đánh thuế hay chống đầu cơ chỉ dừng ở mức định hướng.
Đáng chú ý, theo GS Đặng Hùng Võ, một ngộ nhận phổ biến hiện nay cho rằng mã định danh bất động sản sẽ ngay lập tức kéo giá đất đi xuống hoặc chấm dứt tình trạng đầu cơ.
Theo GS Đặng Hùng Võ, đây là cách hiểu chưa đúng bản chất. Mã định danh tự thân không làm thay đổi giá đất. Nó chỉ là công cụ nhận diện. Nhưng khi thị trường trở nên minh bạch nhờ dữ liệu định danh, Nhà nước mới có đủ điều kiện để áp dụng các chính sách về thuế, tín dụng hay điều tiết giá.
Giá trị lớn nhất của mã định danh nằm ở khả năng theo dõi toàn bộ lịch sử của một bất động sản hình thành khi nào, đã giao dịch bao nhiêu lần, mức giá biến động ra sao, có bị đầu cơ hay không. Khi dữ liệu được ghi nhận đầy đủ và liên tục, thị trường sẽ dần chuyển từ niềm tin cảm tính sang niềm tin dữ liệu.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, đánh giá việc số hóa và định danh từng bất động sản tương tự cách quản lý phương tiện giao thông là hướng đi tất yếu. “Định danh giúp hình thành một lý lịch đầy đủ cho từng bất động sản, từ vị trí, diện tích đến lịch sử giao dịch và quá trình sở hữu. Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước theo dõi biến động thị trường trong dài hạn”, ông Phạm Đức Toản nhận định.
CEO EZ property cho rằng, trong ngắn hạn, chính sách này chưa tạo ra tác động lớn do mới ở giai đoạn thu thập và chuẩn hóa dữ liệu. Tuy nhiên, trong dài hạn, khi các chính sách thuế và điều tiết thị trường được triển khai dựa trên hệ thống dữ liệu này, tác động sẽ trở nên rõ rệt hơn.
Thực tế hiện nay, thuế chuyển nhượng bất động sản của cá nhân vẫn được tính ở mức 2% trên tổng giá trị giao dịch khai báo.
Cuối năm 2025, khi giải trình về việc tiếp tục duy trì cách tính này trong quá trình sửa Luật Thuế Thu nhập cá nhân, Bộ trưởng Tài chính Nguyễn Văn Thắng cho biết chưa đủ cơ sở dữ liệu để thu thuế đúng bản chất trên phần lợi nhuận.
Theo Bộ trưởng, việc đánh thuế trên lãi chuyển nhượng chỉ có thể từng bước thực hiện khi dữ liệu bất động sản được số hóa, liên thông và gắn với dữ liệu định danh cá nhân trên VNeID. Điều này cho thấy mã định danh bất động sản không phải là đích đến, mà là điều kiện cần để các cải cách chính sách sâu hơn có thể triển khai.
Theo các chuyên gia, Nghị định 357/2025/NĐ-CP mở ra một giai đoạn mới cho quản lý thị trường bất động sản, trong đó dữ liệu đóng vai trò trung tâm. Tuy vậy, để mã định danh thực sự phát huy hiệu quả, cần một lộ trình triển khai thận trọng, đầu tư đồng bộ cho hạ tầng dữ liệu và đặc biệt là sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành, địa phương. Chỉ khi đó, kỳ vọng về một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh mới có thể trở thành hiện thực.
