Định giá đúng sản phẩm bất động sản

>> Phát triển nhà ở thương mại giá thấp

Chia sẻ với DĐDN, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, trước đây, nhiều chủ đầu tư thường định giá hoặc định vị sản phẩm của họ ở mức cao, kéo theo giá bán cũng cao. Điều này khiến việc điều chỉnh định vị lại sản phẩm và giá bán sản phẩm của công ty trở nên cần thiết.

- Rõ ràng chỉ khi cách định giá phù hợp thì thanh khoản và giao dịch mới có thể diễn ra trên thị trường. Vậy theo ông các doanh nghiệp có cần thiết điều chỉnh lại giá sản phẩm?

Nếu nói rằng tất cả các doanh nghiệp đều phải điều chỉnh lại giá, tôi cho rằng điều này không công bằng. Đối với một số doanh nghiệp đã định giá sản phẩm của họ cao hơn giá trị thực tế, gây thiếu sự cân đối giữa giá trị và giá cả, thì nay buộc họ phải có sự điều chỉnh mới có thể bán được sản phẩm.

>> Bảo vệ quyền lợi người mua nhà "trên giấy"

Mặt khác, những doanh nghiệp đã định giá đúng thì cũng không thể giảm giá thêm được. Một vài doanh nghiệp trước đây đã có giá bán tốt rồi, nay giảm thêm lợi nhuận của họ để đảm bảo có mức giá “tốt” hơn. Đây được xem là một phương án nhằm kích cầu thị trường, và chỉ khi nào người mua nhà cảm thấy mức giá đó là phù hợp thì thanh khoản mới tăng lên. Điều này cũng là lẽ bình thường theo quy luật cung cầu.

- Trong thời điểm thị trường bất động sản gặp khó trước đó thì loại hình nhà ở thương mại giá thấp đã cứu cánh cho thị trường hồi phục. Vậy muốn phát triển loại hình nhà ở này cần đáp ứng những điều kiện gì để hài hòa lợi ích cho chủ đầu tư và người mua, thưa ông?

Để đảm bảo hài hòa lợi ích cho cả chủ đầu tư và người mua, điều kiện quan trọng nhất là việc định giá đúng. Việc này có nghĩa giá cả phải phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm.

Đối với những chủ đầu tư có cách định giá đúng, họ sẽ luôn cân bằng giữa câu chuyện lợi ích hay còn gọi là lợi nhuận phù hợp, không thể đẩy mức lợi nhuận quá cao lên và mức giá bán quá cao tạo ra sự mất cân đối trên thị trường.

Và đối với thị trường đang trầm lắng như hiện nay, đây là thời điểm để thực hiện công tác điều chỉnh một cách tốt nhất. Điều này có nghĩa rằng, chủ đầu tư sẽ không còn “viển vông” trong mức giá bán, thay vào đó họ cần có một mức giá bán phù hợp với giá trị của sản phẩm.

Để đạt được sự hài hòa, chủ đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng chi phí đầu vào và xác định mức lợi nhuận kì vọng hợp lý. Đồng thời, chủ đầu tư cần điều chỉnh mức lợi nhuận kì vọng thấp xuống, không thể cao như ngày trước. Mức giá bán đưa ra phải vừa mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư mà cũng được người tiêu dùng chấp nhận.

Tuy nhiên, mỗi doanh nghiệp sẽ có cách tiếp cận khác nhau, những doanh nghiệp có phương án định giá đúng sẽ kinh doanh hiệu quả. Ngược lại, những doanh nghiệp không có chiến lược định giá đúng, đưa ra tiêu chí lợi nhuận quá lớn có thể đối mặt với khả năng thất bại trong kinh doanh.

- Theo ông làm thế nào để khuyến khích các chủ đầu tư hạ giá bán nhà cho phù hợp với quy luật cung cầu?

Thực tế, khi đưa ra một mức giá bán, chủ đầu tư đã phải tính toán chi phí để thiết lập sản phẩm vào giá bán rồi. Điều này tạo ra yếu tố cân bằng, vì nếu bán giá quá cao, lợi nhuận có thể nhiều nhưng sản phẩm khó bán. Trong khi bán giá thấp dù lợi nhuận sẽ vừa phải nhưng lại bán được hàng. Đây là “bài toán” mà doanh nghiệp phải chấp nhận đánh đổi.

Do vậy, các doanh nghiệp phát triển loại hình này có mức giá bán càng “tốt” thì lại càng có khả năng thanh khoản, đồng thời họ còn vượt qua giai đoạn thị trường khó khăn như hiện nay, thậm chí còn phát triển hơn nữa. Còn các doanh nghiệp nắm vững triết lý "phải có lợi nhuận mới tiếp tục" có thể đối diện với nguy cơ thất bại trên thị trường. Như vậy, thời điểm này cũng được xem là câu chuyện đào thải của thị trường.

- Theo ông cần thêm những chính sách gì để phát triển phân khúc nhà thương mại giá thấp trong thời gian tới?

Chính sách nhà ở thương mại giá thấp là một loại sản phẩm mà tôi nghĩ rằng rất cần được khuyến khích bên cạnh loại hình nhà ở xã hội. Ở thời điểm hiện tại, nhà ở xã hội đang đòi hỏi phải đáp ứng rất nhiều điều kiện, khiến doanh nghiệp có phần "nản" và không “mặn mà” tham gia. Tuy nhiên, với nhà ở thương mại, doanh nghiệp có đầy đủ quyền lực và trách nhiệm trong quá trình triển khai. Thách thức lớn nhất của nhà ở thương mại giá thấp thường nằm ở công tác hoàn thiện thủ tục pháp lý và tìm kiếm quỹ đất phù hợp.

Để tạo điều kiện cho việc phát triển nhà ở thương mại giá thấp cần sự hỗ trợ của Nhà nước về mặt thủ tục. Bên cạnh đó, có những quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại giá thấp mà doanh nghiệp có thể đấu thầu hoặc đấu giá được thì doanh nghiệp sẽ tham gia rất nhiều. Qua đó, tạo ra nguồn cung lớn cho loại hình nhà ở này, giúp cân bằng thị trường cũng như ngăn chặn tình trạng xảy ra những đợt sốt “nóng lạnh” trên thị trường.

- Trân trọng cảm ơn ông!