Chờ... cú hích cho thị trường bất động sản

>> Luật Nhà ở sửa đổi và những quy định cần cân nhắc

Dù đã được thông qua nhưng theo Báo cáo số 697/BC-UBTVQH15 ngày 24/11/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị thống nhất ngày có hiệu lực của Luật Nhà ở (sửa đổi) là từ ngày 01/01/2025 để bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sau, đồng thời bảo đảm chất lượng ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật.

Bởi, pháp lý đang là rào cản lớn khi các quy định về đất đai, bất động sản, xây dựng chồng chéo ở nhiều luật, nghị định và các văn bản hướng dẫn khác nhau. Đây là điểm nghẽn đã được nhận diện tồn tại bởi các bộ luật trước đó được ban hành. Việc thông qua 2 luật sớm ít nhất 1 kỳ họp so với Luật Đất đai không có nhiều ý nghĩa đối với việc tháo gỡ cho các dự án đầu tư bất động sản hiện nay. Thay vào đó, ý nghĩa lớn nhất có lẽ là thời gian từ thời điểm ban hành đến thời điểm có hiệu lực dài hơn, để các chủ thể nghiên cứu, nắm bắt các điểm mới của luật kỹ càng hơn, giúp thực thi trơn tru hơn ngay khi luật có hiệu lực. Ngoài ra, thời gian chuẩn bị các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành dài hơn sẽ tránh được việc luật chờ nghị định, nghị định chờ thông tư… (tương tự việc Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 nhưng phải đến ngày 10/12/2015 thì Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành mới có hiệu lực).

So với các phiên bản dự thảo trước, một loại “giấy phép con” - “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở” đã được rút khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đây là động thái cần thiết để giảm tải các thủ tục pháp lý, tiết kiệm thời gian và chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối diện với vô vàn khó khăn. Luật Nhà ở mới cũng quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản “riêng” để quản lý kinh phí bảo trì và quy định chủ đầu tư không được sử dụng kinh phí bảo trì “vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư”.

Vẫn trên tinh thần bảo vệ quyền lợi của khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản mới còn buộc chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Thị trường hiện khá hồ hởi trước việc thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù chúng ta sẽ cần chờ các luật có hiệu lực, cũng như Nghị định, Thông tư hướng dẫn của Chính phủ, bộ, ngành, đặc biệt về những nội dung nêu trong Luật mà Quốc hội giao cho Chính phủ, bộ, ngành hướng dẫn. Nhưng ít nhất, việc thông qua hai luật này sẽ mở ra kỳ vọng, tạo cú hích để thị trường, hướng đến sự phát triển bền vững và lành mạnh trong thời gian tới thay vì thúc đẩy thị trường nóng lên với những hoạt động đầu cơ, lướt sóng.