Luật Kinh doanh bất động sản mới siết phân lô, thị trường đất nền còn hấp dẫn?

>> Khơi dòng tài chính bất động sản: Dồn lực phát triển nhà giá rẻ

Quy định mới được ban hành theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được các chuyên gia cho rằng sẽ tác động mạnh đến thị trường đất nền cả nước.

Đất nền khó hút khách

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Như vậy, theo quy định mới sẽ có thêm 81 thành phố, thị xã trên cả nước chịu tác động. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 9/2023, có 902 đô thị trên cả nước, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III, 94 đô thị loại IV.

Trong khi đó, quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương và các khu vực đặc thù khác.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, quy định mới có thể gây ảnh hưởng lớn đối với thị trường đất nền, bao gồm cả nguồn cung, tệp khách hàng và giá bán.

Theo lý giải của ông Tuấn, hiện nay, 90% nguồn cung trên thị trường đất nền đều từ các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa, sau đó lập dự án để bán hàng. Loại hình đất nền này đa dạng về giá bán, diện tích và nguồn hàng. Đặc biệt, là sản phẩm dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của đa số người mua.

Bên cạnh đó, loại hình đất nền cá nhân tự tách thửa thường phát triển theo hình thức "ăn theo" hạ tầng hay các dự án chính quy. Hơn nữa mức giá bán thường rẻ hơn so với các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Do vậy, cả người bán và người mua đều có xu hướng ưa chuộng đất nền tự tách thửa hơn là các dự án đất nền chính quy.

Chính vì lý do này, khi siết chặt phân lô đất, nguồn cung trên thị trường có xu hướng giảm, và tệp khách hàng có thể khó khăn hơn trong việc tiếp cận loại hình đất nền này so với trước đây.

Ông Tuấn cho biết, trong thời gian tới, thị trường đất nền có thể xuất hiện lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, đến từ những nhà đầu tư “ôm” đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời rao bán. Để thoát hàng, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ giảm giá so với kỳ vọng.

Chia sẻ về vấn đề trên, luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn luật sư Tp.HCM) cho rằng, việc siết chặt quy định về phân lô, tách thửa có thể dẫn đến giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Do đó, những lô đất nền đã được tách thửa và có sổ hồng chắc chắn sẽ bị đẩy giá lên cao.

>> Thị trường bất động sản 2024: Cơ hội và thách thức đan xen

Ngoài ra, quy định mới về việc siết chặt phân lô, tách thửa có thể khiến nguồn cung và sức cầu của loại hình này trở nên kém đa dạng hơn. Trước đây, đất nền là phân khúc thu hút được lượng lớn khách mua nhà nhờ mức giá đa dạng và thanh khoản tốt. Thì nay, với quy định mới, các chuyên gia dự kiến rằng, đất nền sẽ không còn là lựa chọn dễ dàng đối với nhiều người, bởi những yêu cầu cao hơn cho cả người mua và người bán. Các chủ đầu tư đất nền sẽ phải thích ứng và tồn tại thông qua việc học cách tuân thủ luật chơi mới.

Nhận định về quy định siết phân lô bán nền, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, việc cho phép phân lô bán nền trong giai đoạn 2008-2013 đã giải quyết một số khó khăn cho thị trường bất động sản, nhưng đồng thời cũng tồn tại nhiều bất cập. Chẳng hạn như làm tăng tình trạng lợi dụng tách thửa tràn lan, biến tướng thành đất ở và phá vỡ quy hoạch đô thị. Hơn nữa, việc này dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai cũng như tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất.

Minh bạch trong dài hạn

Mặc dù việc siết quy định phân lô bán nền và tách thửa tự do giai đoạn đầu có thể làm giảm hoạt động mua bán, ông Châu cho rằng, về lâu dài quy định mới này sẽ giúp thị trường đất nền phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS nhấn mạnh, việc siết phân lô là cần thiết nhằm hạn chế tình trạng phân lô tràn lan cũng như phá vỡ quy hoạch. Dự báo về khu vực có khả năng hút dòng tiền, ông Đính cho rằng, những khu vực trung tâm với mật độ dân cư lớn và hạ tầng phát triển thì giá bất động sản luôn tăng trưởng.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty Xây dựng Thanh Bình cho biết, Luật Kinh doanh Bất động sản đưa ra quy định không cho phép các dự án được phân lô, bán nền. Tức là, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện việc xây thô cho khách hàng. Như vậy, giá trị lô đất sẽ tăng lên do phải nộp tiền xây dựng, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai.

Qua đó, thị trường đất nền sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp sẽ tập xây dựng các dự án thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non". Đồng thời, giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả hơn; khắc phục tình trạng "đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang".

Quy định mới cũng được kỳ vọng góp phần "sàng lọc" nhà đầu tư, hình thành nên các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, giàu năng lực hơn sau khi các doanh nghiệp bị hạn chế về khả năng tài chính và năng lực kỹ thuật.