Khơi dòng tài chính bất động sản: Dồn lực phát triển nhà giá rẻ

 >>> Khơi dòng tài chính bất động sản

Đây là một trong những nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường BĐS” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức mới đây.

Gỡ pháp lý, dòng tiền tự khắc vào BĐS

Nhấn mạnh quan điểm bất động sản (BĐS) liên quan đến 30 ngành nghề khác nhau, nhưng thị trường hiện nay đang khủng hoảng, thiếu cung dư cầu khiến giá nhà ở, nhất là chung cư bình dân tăng. Sự lệch pha này, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần BĐS Toàn Cầu (GP Invest), 70% đến từ các vướng mắc pháp lý của dự án.

"Tháo gỡ được pháp lý thì tài chính vào BĐS tự khắc thông. Dự án pháp lý chuẩn chỉnh sẽ thu hút tốt dòng vốn FDI, nhà băng không ngại ngần cho vay, khách hàng cũng yên tâm giao dịch", ông Hiệp nhận định. 

Là đơn vị chuyên tư vấn cho các doanh nghiệp BĐS, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, quy định pháp luật liên quan đến BĐS đang "rất nhiều nhưng thiếu rõ ràng, khó áp dụng".

Luật sư Nguyễn Thanh Hà dẫn chứng, một dự án ra được chủ trương phải mất 3-4 năm, nhà đầu tư cũng rất sốt ruột. Do vậy, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng để có thể khơi dòng tài chính BĐS, ngoài nỗ lực của chủ đầu tư cần phải có sự đồng hành từ cơ quan quản lý nhà nước.

Thời gian thực hiện thủ tục pháp lý còn kéo dài vì thực trạng sợ trách nhiệm của cán bộ cơ quan Nhà nước, "bệnh" mà ông Hà nói có hiện tượng lan sang cán bộ ngân hàng, cán bộ thẩm định giá... Kết quả là, chi phí giá thành sản phẩm bị đội lên. Người tiêu dùng phải gánh chịu khoản chênh lệch này.

Ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property, người có kinh nghiệm 20 năm làm BĐS cho hay, chưa bao giờ thấy doanh nghiệp khó khăn như bây giờ, khó từ sản xuất, thương mại sang xuất nhập khẩu, BĐS. Theo ông Toản, thị trường BĐS còn nhiều vấn đề khác về pháp lý, khó khăn về việc định giá đất để xác định tiền sử dụng đất. Rất nhiều doanh nghiệp “vỡ trận” vì tiền sử dụng đất. 

Theo ông Toản, cục máu đông của thị trường BĐS là trái phiếu doanh nghiệp. Hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Và quan sát cho thấy hầu như không có doanh nghiệp BĐS nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm, nếu bùng nổ sẽ rất nguy hại, vì vậy cần có giải pháp vực dậy niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu doanh nghiệp BĐS nói riêng. 

"Khách hàng có niềm tin vào thị trường trái phiếu, thị trường BĐS trở lại, sẽ là cơ hội phục hồi nền kinh tế", ông Toản phân tích. 

Dồn lực phát triển nhà ở xã hội

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho hay dòng chảy tài chính hiện nay trên toàn bộ nền kinh tế đang tắc và khả năng tắc kéo dài.

>> Tiến độ gỡ vướng dự án bất động sản tại TP.HCM đang ra sao?

Để khơi thông tài chính BĐS, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Bởi đây là phân khúc có dòng tiền tốt, nhu cầu rất cao. Giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội mới giúp kéo giảm mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được toàn bộ hệ thống.

Qua khảo sát 5 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, TS Lê Xuân Nghĩa nhận thấy rằng có những khó khăn sau:

Thứ nhất, nhà ở xã hội không phải nộp thuế sử dụng đất, đất đó lại là đất công, không thế chấp được tại ngân hàng để vay nên các ngân hàng không mặn mà. "Tại sao chúng ta không đánh thuế một vài phần trăm để trở thành đất tư trong vòng 50 năm, khi đó, ngân hàng có thể nhận thế chấp", chuyên gia Lê Xuân Nghĩa đặt vấn đề.

Thứ hai là toàn bộ cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng.

Thứ ba, bỏ bớt quy định lợi nhuận không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.

Thứ tư, về tài trợ cho người mua nhà, cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm, ví dụ như mua một nhà ở xã hội thì người mua được vay vốn ngân hàng và chỉ chịu lãi suất 2,5%/năm, phần vượt quá lãi suất thì chính phủ bù.

TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh cuộc khủng hoảng BĐS hiện nay là thiếu cung dư cầu, cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng. Chuyên gia tái khẳng định quan điểm cần tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, từ đó hạ giá mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, để khơi thông dòng chảy tài chính BĐS, doanh nghiệp BĐS cần tận dụng tốt dòng vốn FDI bởi dòng vốn này đang khá rẻ. Đặc biệt, cần khôi phục niềm tin của người dân vào thị trường BĐS. 

Cuối cùng, để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường BĐS ở thời điểm hiện tại, các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình vay vốn để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn.