Cafe địa ốc

Đề xuất tháo gỡ điều kiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA • 17/09/2026 16:29

Quy định bắt buộc chủ đầu tư phải "hoàn thành nghĩa vụ tài chính" mới được phép chuyển nhượng dự án bất động sản đang vô hình trung tạo ra nút thắt lớn, làm nghẽn dòng chảy M&A.

Doanh nghiệp thiếu vốn không thể nộp xong tiền sử dụng đất, dẫn đến không đủ điều kiện chuyển nhượng dự án hợp pháp. Ảnh: LV

Không sát thực tiễn

Góp ý cho Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA đề nghị bổ sung quy định “Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật này và nội dung thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành phải được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng dự án, một phần dự án” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Điều 34 Luật Đầu tư 2025 (được sửa đổi năm 2026) quy định rất thông thoáng về hoạt động “chuyển nhượng dự án, một phần dự án” và cũng chưa đồng bộ với khoản 7 Điều 28 “dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” quy định “Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai mà bên chuyển nhượng đã thực hiện, trong đó có nghĩa vụ tài chính về đất đai”.

Lý do bởi trước đây, tại khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về “xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản” quy định “1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; b) Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, không quy định điều kiện “phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của dự án, phần dự án chuyển nhượng và cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng “phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Cơ chế thông thoáng của Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng “phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng và “chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính của dự án, phần dự án chuyển nhượng” đã tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm là bất động sản cho các khoản “nợ xấu” trong giai đoạn 2017-2023 và không làm thất thu ngân sách nhà nước, bởi lẽ chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ nộp tiền sử dụng đất 01 lần (trừ trường hợp dự án được điều chỉnh quy hoạch).

Nay, khoản 4 Điều 31 “dự thảo Luật” không bắt buộc “phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của dự án, phần dự án chuyển nhượng nhưng vẫn quy định điều kiện “phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” là không sát với thực tiễn, không phù hợp với nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của doanh nghiệp là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp vừa có nhu cầu mua thêm dự án và vừa có nhu cầu bán bớt dự án theo kế hoạch đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, không nên có “định kiến” coi “bán dự án” là doanh nghiệp “yếu” hoặc đang “khó khăn”, mà cần tôn trọng và bảo đảm “quyền của doanh nghiệp” theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020, trong đó có “quyền tự do kinh doanh; quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; quyền chủ động điều chỉnh quy mô và ngành, nghề kinh doanh; quyền lựa chọn hình thức, phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn”.

Hạn chế tình trạng chuyển nhượng "chui"

Hiệp hội nhận thấy, khoản 4 Điều 31 “dự thảo Luật” chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 3 Điều 30 “dự thảo Luật” và khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định “3. Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch đô thị và nông thôn và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án. Nếu dự án đầu tư có các thay đổi thuộc trường hợp phải điều chỉnh dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và pháp luật khác có liên quan thì việc điều chỉnh dự án thực hiện theo quy định của pháp luật”, trong đó “có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành”.

Hiệp hội nhận thấy khoản 4 Điều 31 “dự thảo Luật” chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Điều 34 Luật Đầu tư 2025 (được sửa đổi năm 2026) quy định rất thông thoáng về hoạt động “chuyển nhượng dự án, một phần dự án” và cũng chưa đồng bộ với khoản 7 Điều 28 “dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” quy định “Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai mà bên chuyển nhượng đã thực hiện, trong đó có nghĩa vụ tài chính về đất đai”, trong đó có trường hợp bên chuyển nhượng chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước.

Hiệp hội nhận thấy, dự án bất động sản, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất một lần cho Nhà nước, trừ trường hợp có điều chỉnh quy hoạch hoặc điều chỉnh dự án đầu tư thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) nên với đề xuất trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì “bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)” không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản ngày càng được hoàn thiện, trong đó có quy định tất cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dự án, đã có quyền sử dụng đất và đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc dự án đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định nên sẽ không còn xảy ra tình trạng “tay không bắt giặc”, “xí phần” dự án để chuyển nhượng “kiếm chênh lệch giá” như những năm trước đây.

Do vậy, đề xuất trên đây của Hiệp hội sẽ tạo điều kiện thuận lợi, “thông thoáng” và thúc đẩy phát triển thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án minh bạch và hạn chế tình trạng chuyển nhượng dự án “chui, núp bóng” hình thức chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp dẫn đến thay đổi cổ đông, thành viên của doanh nghiệp, thực chất là chuyển nhượng dự án, thay đổi chủ đầu tư của dự án.