Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa thông qua: Siết phân lô, bán nền

DIỆU HOA• 28/11/2023 15:26

Luật mới quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

>>Cho phép địa phương quyết định phân lô bán nền

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã được Quốc hội thông qua sáng 28/11. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã siết thêm quy định về phân lô bán nền khi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Từ năm 2025, quy định về phân lô bán nền tại đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III sẽ bị siết chặt.

Báo cáo trước khi Quốc hội bấm nút thông qua Luật kinh doanh bất động sản vào sáng nay, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, việc cho phép phân lô bán nền ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản còn tồn tại một số hạn chế, bất cập như: người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xây dựng nhà ở đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch, gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai, có tình trạng đầu cơ…

"Quy định mới trong Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi về phân lô bán nền là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành về quản lý đô thị và có cân nhắc đến mức độ phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương", ông Thanh nhấn mạnh.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, quy định này chặt chẽ hơn quy định phân lô bán nền hiện hành.

Bởi theo quy định tại điều 194 Luật Đất đai năm 2013, được quy định cụ thể tại điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và sửa đổi bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, pháp luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

>>Xoá sổ “phân lô bán nền”

Phân lô bán nền diễn ra tràn lan theo các cơn sốt đất, để lại nhiều hệ lụy cho nền kinh tế. Ảnh: LV

Theo tìm hiểu của PV, trong giai đoạn cuối năm 2020 đến hết năm 2021, thị trường bất động sản cũng đã xảy ra liên tiếp những cơn sốt đất ở nhiều tỉnh thành, kéo theo đó cũng là nạn “phân lô bán nền” tràn lan, mạo danh dự án, thổi giá, nhiễu loạn thị trường.

Chỉ cần tra cứu với cụm từ “đất nền phân lô Hà Nội”, nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm thấy những mẩu tin rao bán các khu đất phân lô vùng ven.

Thống kê trước đó của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy nhiều huyện ven trung tâm của TP Hà Nội như Thạch Thất, thị xã Sơn Tây… cho phép chuyển đổi những khu đất trồng cây lâu năm hàng nghìn m2 sang đất ở, san lấp hồ ao, sông suối. Đáng nói, ngay sau khi chuyển đổi thành công, các khu đất này lại được tách thành những thửa đất diện tích 60 m2 đến 100 m2 và được rao bán tràn lan.

Tại huyện Thạch Thất, 108 lô Bãi Dài Tiến Xuân (thuộc xã Tiến Xuân) đã được chia lô và được chủ đầu tư bán hết. Theo các môi giới, những lô đất này đã được bán hết từ đầu năm 2021 nhưng hiện tại vẫn chưa có hoạt động xây dựng nhà ở.

Và thậm chí ở các khu vực xa như Lâm Đồng, Đăk Nông, Quảng Trị, Thanh Hóa, Bình Phước... chỉ cần có thông tin mới về quy hoạch hạ tầng, sẽ có sốt đất phân lô bán nền. Mô hình này trở thành "gà đẻ trứng vàng" cho đối tượng đầu cơ trong những cơn sốt đất, thế nhưng nhiều hệ lụy nặng nề sẽ để lại cho thị trường, người thân và cả những nhà đầu tư "thiêu thân".

Chia sẻ riêng với Diễn đàn Doanh nghiệp, một chuyên gia bất động sản khẳng định, đây là một bộ phận nhỏ, không đại diện cho toàn bộ thị trường nhưng mang đến gánh nặng lớn cho nền kinh tế.

Vị chuyên gia cho biết, việc phân lô bán nền nếu phù hợp với quy hoạch của địa phương điều đó là không sai, nhưng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô và làm gia tăng dân số, tạo áp lực, phá vỡ quy hoạch cơ sở hạ tầng thì cần xem xét lại.

“Đơn cử như trước đây, cơ sở hạ tầng, cấp thoát nước dành cho thôn làng chỉ thiết kế cho 1.000 hộ dân, nhưng sau khi phân lô bán nền 1 khu đất khiến dân số tăng lên thì ngay lập tức sẽ tạo nên điểm nghẽn về cấp nước thoát nước, điện bị quá tải chưa tính cục bộ giao thông tại địa phương đó” – vị chuyên gia phân tích.

Bên cạnh đó, về góc độ mua bán đầu tư, vị chuyên gia cho rằng đây là phương án đầu tư nhiều rủi ro. Trong đó, nhiều trường hợp người sở hữu đất chưa tách sổ được hoàn toàn đã rao bán, hứa hẹn sẽ tách sổ sau khi giao dịch.

Các lô đất trước hết sẽ được giao dịch bằng các hợp đồng dân sự. Trong trường hợp này, nếu cơ quan chức năng không đồng ý phân lô, như vậy, người mua chỉ giao dịch về dân sự, người mua cọc tiền rồi bùng và người mua có thể mất trắng. Một số trường hợp khác, nếu người bán mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng, người mua cũng khó lòng đòi lại đất hay đòi lại tiền.

"Bản chất đất đai là tư liệu sản xuất, trước đây là dùng để trồng trọt, sản xuất và hiện tại là tư liệu sản xuất để tạo nên các khu công nghiệp, dịch vụ…tạo nên giá trị gia tăng cho xã hội. Nhưng bây giờ đất chỉ là mua miếng đất, sau đó để hoang lại là gánh nặng cho nền kinh tế. Do đó, kiểm soát chặt chẽ hoạt động phân lô bán nền ở các đơn vị đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III là hợp lý" - vị chuyên gia khẳng định.