M&A bất động sản bước vào giai đoạn tăng tốc

TRANG BÙI - Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam• 30/11/2023 05:00

Số liệu giao dịch 2023 cho thấy các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản; trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch.

>>M&A bất động sản công nghiệp tăng nhiệt

Khối ngoại vẫn chiếm ưu thế trong hoạt động M&A bất động sản.

Tuy tình hình nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng từ đầu năm 2023 đến nay còn gặp nhiều thách thức, các giao dịch đầu tư và M&A bất động sản vẫn diễn ra. Tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A bất động sản tạm tính trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 729 triệu USD, giảm 33% do so với cùng kỳ do thiếu thương vụ có giá trị lớn.

Sự dịch chuyển và gia tăng vốn ở các phân khúc

Với phân khúc nhà ở, điểm sáng M&A vẫn là các dự án cao cấp, xu hướng này vẫn bền vững trong 15 năm qua. Điển hình là những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland với các dự án bất động sản cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista được đưa ra chào bán trên thị trường. Với tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại Tp. Hồ Chí Minh thời đó là khoảng 1.700 căn, trong đó có khoảng 1.000 căn đến từ các dự án có vốn FDI.

Đến chu kỳ hiện tại, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property hoặc Mapletree. Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7, hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thúc đẩy số lượng căn hộ cao cấp của khối ngoại tại TPHCM tăng lên đáng kể tới 23,800 căn vào Quý 3/2023, so với chỉ 1,000 căn năm 2008.

Nhưng kể từ năm 2018, bất động sản công nghiệp và hậu cần trở nên vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác, nhờ vào sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải và kho bãi. Nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc trong khu vực Đông Nam Á.

Một số khoản đầu tư được công bố gần đây bao gồm Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp trên khắp miền Bắc. Tổng mức đầu tư dự kiến là 250 triệu USD.

Hay như thương vụ Foxconn thuê thêm đất tại Việt Nam, tổng giá trị khoảng 100 triệu USD tại Khu công nghiệp Quang Châu và Khu công nghiệp WHA 1… Ngoài các nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của các quốc gia châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Điểm sáng của thị trường thuộc về bất động sản công nghiệp.

Ngoài ra, các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, đặc biệt là ở TP Hồ Chí Minh. Đáng chú ý, năm 2022 thị trường văn phòng lần đầu tiên ghi nhận một thương vụ M&A lớn kỷ lục với giá trị 557 triệu USD.

Dự báo sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực.

Từ năm 2022 đến nay, thị trường đã bắt đầu ghi nhận xuất hiện các thương vụ giao dịch thuộc mảng bất động sản nghỉ dưỡng, điển hình như thương vụ bán 2 khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại TP.HCM.

Và với phân khúc bán lẻ, một thương vụ trị giá lên tới 52 triệu USD do tập đoàn Keppel Land của Singapore thực hiện trong năm nay cũng khá nổi bật.

>>M&A bất động sản hứa hẹn tăng nhiệt với nhiều thương vụ lớn

Thách thức của khối ngoại tại Việt Nam

Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án hiện đang là thách thức với cả bên bán và bên mua. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng là một quá trình nghiên cứu thử thách cho các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất "eo hẹp". Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Tuy còn nhiều thử thách, nhưng đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh.

Vì hiện nay, mặt bằng lãi suất đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành, bên cạnh nhiều giải pháp tích cực khác mà Chính phủ đang thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung thì những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.

Dự báo sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026. Các mục tiêu đầu tư dự kiến vẫn nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, có giá trị thật, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.