Doanh nghiệp địa ốc thích ứng với thời kỳ "đói" vốn

>> Tín dụng bất động sản: “Ném chuột đừng để vỡ bình”

Trong một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group cho biết, hiện nay có tới 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng, tương đương với 50% tổng tín dụng vào bất động sản.

Bên cạnh đó là vốn tín dụng quốc tế cũng có số dư huy động lên đến 4 tỷ USD, cho thấy trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ sụp đổ, rủi ro tại thị trường bất động sản Việt Nam tăng lên, vẫn có nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn.

Tuy nhiên, nhìn rộng ra, ông Thuân cho biết, thực tế tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này.

Về hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Lãnh đạo Fiin Group đánh giá, về chất lượng tín dụng doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 0,5 lần.

“Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc. Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dư địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” khi có biến cố” – ông Thuân cho hay.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng chỉ ra điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

Điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền. Trên kênh trái phiếu doanh nghiệp, CEO Fiin Group cho biết, mặc dù suy giảm nhưng trái phiếu bất động sản vẫn có quy mô phát hành đáng kể, nhất là các trái phiếu có chất lượng phù hợp với khẩu vị rủi ro của nhóm nhà đầu tư nhất định. Mà điều cần thiết là minh bạch hồ sơ và năng lực tín dụng là điều tối cần thiết.

Ông Nguyễn Quang Thuân cho biết, giải pháp thiết thực để xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn là xếp hạng tín nhiệm. Trong đó, việc đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp với yêu cầu kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng bất động sản của NHNN.

Đồng thời, xếp hạng tín nhiệm cũng góp phần đồng bộ hóa thông tin về chất lượng tín dụng trái phiếu và tín dụng ngân hàng và qua đó hỗ trợ công tác giám sát rủi ro vỡ nợ chéo của cả thị trường tín dụng nói chung.

Ông Thuân đặc biệt lưu ý các yếu tố quan trọng là quỹ đất sạch và nhiều ở thành phố hoặc vị trí trung tâm, có mức độ đa dạng hóa tốt về sản phẩm cung cấp và nguồn thu, có thương hiệu tốt, năng lực triển khai đã được chứng minh trong quá khứ.

Các doanh nghiệp có thể tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp, chào bán trái phiếu ra công chúng.

Ngoài ra, doanh nghiệp địa ốc cũng nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác, thông qua nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).