Chi phí vốn gia tăng trong khi thanh khoản chưa phục hồi rõ nét đang tạo ra sức ép “kép” đối với doanh nghiệp bất động sản.
Trước bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng theo hướng linh hoạt hơn. Thay vì giảm giá trực diện, các chủ đầu tư chuyển sang chia sẻ chi phí tài chính với khách hàng thông qua các gói hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc ân hạn nợ gốc.
Có thể xem đây là một dạng “bơm cầu” thông qua công cụ tài chính, khi chi phí vốn được phân bổ lại nhằm làm “mềm” nghĩa vụ thanh toán trong giai đoạn đầu. Cách tiếp cận này giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở trong ngắn hạn, qua đó duy trì giao dịch và dòng tiền dự án.
Tuy nhiên, về bản chất, đây vẫn là giải pháp mang tính tình thế trong bối cảnh thanh khoản chưa ổn định. Ở góc độ cấu trúc, xu hướng “gánh lãi” phản ánh rõ sự phụ thuộc lớn của thị trường bất động sản vào tín dụng ngân hàng. Khi dòng vốn giá rẻ thu hẹp, chi phí vay tăng lên, chu kỳ thị trường nhanh chóng đảo chiều từ tăng trưởng sang trầm lắng.
Điều này tạo ra “áp lực kép” khi doanh nghiệp phải chịu chi phí tài chính gia tăng, trong khi sức mua suy giảm. Việc chủ đầu tư chấp nhận chia sẻ một phần lãi suất vì vậy không chỉ là chiến lược bán hàng, mà còn là cách thích ứng với môi trường vốn đang thay đổi.
Một hệ quả đáng chú ý là mặt bằng giá bất động sản vẫn được duy trì ở mức cao. Thay vì điều chỉnh giá bán, chi phí được chuyển dịch sang phần lãi vay và nghĩa vụ thanh toán trong tương lai. Điều này khiến giá nhà chưa giảm theo nghĩa thực chất, trong khi khả năng chi trả của người mua chưa được cải thiện tương ứng.
Áp lực tài chính vì vậy không biến mất, mà được “dời” về các giai đoạn sau của khoản vay. Trong bối cảnh giá nhà đã tăng mạnh trong những năm gần đây, khoảng cách giữa giá và thu nhập tiếp tục là điểm nghẽn lớn của thị trường.
Một rủi ro khác cần lưu ý là áp lực trả nợ có thể gia tăng đáng kể sau khi các gói ưu đãi kết thúc. Nếu thu nhập của người mua không theo kịp nghĩa vụ tài chính, nguy cơ phát sinh rủi ro tín dụng không chỉ dừng ở cá nhân người vay, mà còn có thể lan sang chủ đầu tư và hệ thống ngân hàng.
Dù vậy, không thể phủ nhận các chính sách hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán đã góp phần cải thiện thanh khoản trong ngắn hạn. Giao dịch có dấu hiệu gia tăng, tâm lý thị trường bớt thận trọng, doanh nghiệp giảm áp lực tồn kho và duy trì được dòng tiền.
Tuy nhiên, đây vẫn là những giải pháp mang tính tình thế. Các vấn đề cốt lõi như lệch pha cung – cầu, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp và sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng vẫn chưa được xử lý triệt để. Nếu xu hướng này kéo dài, rủi ro có thể tích tụ và bộc lộ rõ hơn sau khi các chương trình ưu đãi kết thúc, đặc biệt trong bối cảnh nghĩa vụ trả nợ của người mua gia tăng.
Để thị trường vận hành ổn định hơn, yêu cầu cấp thiết là tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng bền vững, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc phát triển các kênh vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và các mô hình tài chính bất động sản mới sẽ giúp nâng cao khả năng chống chịu trước biến động lãi suất.
Song song, doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng bám sát nhu cầu thực, kiểm soát chi phí và tăng cường minh bạch. Thay vì phụ thuộc vào các gói ưu đãi tài chính, việc đưa ra mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường sẽ mang ý nghĩa bền vững hơn trong dài hạn.
Ở cấp độ chính sách, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và đa dạng hóa mô hình tiếp cận nhà ở sẽ giữ vai trò then chốt trong việc cân bằng cung – cầu.
Chỉ khi các vấn đề mang tính cấu trúc được giải quyết, thị trường bất động sản mới có thể giảm phụ thuộc vào các biện pháp kích cầu tài chính, qua đó hướng tới quỹ đạo phát triển ổn định và bền vững hơn.
