Doanh nghiệp gánh lãi “oan” vì lỗi định giá đất

Theo Dự thảo Nghị định 103/2024 (sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014), các nhà phát triển bất động sản sẽ phải nộp bổ sung 5,4%/năm tiền sử dụng đất, tính từ ngày có quyết định giao hoặc cho thuê đất đến khi cơ quan nhà nước ban hành quyết định xác định giá đất.

Quy định này lập tức làm dấy lên phản ứng mạnh mẽ trong cộng đồng doanh nghiệp. Thực tế cho thấy nhiều dự án đã phải chờ từ một đến ba năm để được phê duyệt giá đất, dù hồ sơ pháp lý đã được nộp đầy đủ và đúng hạn.

Trao đổi về nội dung này trên tờ VietNamNet, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest khẳng định: đây là điều bất hợp lý.

“Lỗi chậm nộp tiền sử dụng đất không phải do doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp lại phải chịu trận… Mức “lãi suất” 5,4% là không có cơ sở”, ông Hiệp nhấn mạnh, đồng thời cũng dẫn chứng một dự án tại Phú Thọ, ngoài khoản sử dụng đất gần 500 tỷ đồng, doanh nghiệp của ông đã phải nộp thêm 27 tỷ đồng tiền bổ sung chỉ vì thời gian chờ định giá kéo dài mà không xuất phát từ lỗi của họ.

Từ góc nhìn đơn vị phân phối bất động sản, ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc cũng nêu thực trạng, rất nhiều dự án bị “ngâm” 3–5 năm mới được xác định tiền sử dụng đất, sau đó lại bị áp mức phạt 5,4%/năm. “Đây là chính sách bất lợi cho doanh nghiệp”, ông Quyết nói.

Theo Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, giá đất cùng với khoản phạt và các chi phí khác sẽ được cộng vào giá bán. Người mua nhà sẽ là bên cuối cùng phải gánh những khoản này.

Thực tế, những trường hợp tương tự không phải hiếm. Nhiều chủ đầu tư cho biết, dù tuân thủ đầy đủ quy trình, nhưng vẫn phải chờ hàng năm trời để có quyết định giá đất. Việc bị tính khoản bổ sung cho khoảng thời gian ngoài tầm kiểm soát đang đẩy các doanh nghiệp vào vòng xoáy rủi ro: kế hoạch tài chính bị phá vỡ, khả năng tiếp cận vốn giảm sút, tiến độ dự án đình trệ, và nguy cơ tranh chấp pháp lý với khách hàng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu giữ nguyên quy định như trong Dự thảo Nghị định 103, sẽ kéo theo hệ lụy tiêu cực cả về pháp lý lẫn thị trường.

Nêu quan điểm về nội dung này, GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhận định rằng, không thể đánh đồng trách nhiệm giữa các bên. “Nếu lỗi là do cơ quan nhà nước chậm ban hành quyết định thì không thể bắt doanh nghiệp trả giá”, ông Võ nói.

Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cũng nhấn mạnh: Chỉ nên tính bổ sung nếu có căn cứ rõ ràng rằng doanh nghiệp trì hoãn nghĩa vụ tài chính. “Ngược lại, việc áp dụng một cách cứng nhắc sẽ trở thành chính sách thiếu công bằng, gây xói mòn niềm tin thị trường”, TS Cấn Văn Lực thẳng thắn.

Trong một diễn biến mới đây, trước phản ứng từ cộng đồng doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng đã có văn bản gửi Chính phủ kiến nghị không áp dụng truy thu với các trường hợp phát sinh trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.

Đồng thời, với các hồ sơ sau thời điểm đó, cần trừ đi 180 ngày là thời gian tối đa để UBND tỉnh ban hành quyết định giá đất nhằm đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, nhiều ý kiến chuyên gia cũng thẳng thắn cho rằng, chính sách đất đai cần được xây dựng trên nguyên tắc minh bạch, công bằng và tôn trọng quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp. Không thể để các chủ đầu tư phải trả giá cho sự chậm trễ của bộ máy hành chính. Bởi, một cơ chế bất hợp lý không chỉ làm suy yếu niềm tin thị trường mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phục hồi của toàn ngành bất động sản.

Bên cạnh đó, việc sửa đổi Nghị định 103, nếu được thực hiện kịp thời và thấu đáo, sẽ thể hiện tinh thần cải cách và sự đồng hành thực chất của cơ quan quản lý đối với cộng đồng doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay.