Doanh nghiệp gian nan tái cấu trúc tài chính

Trong tuần qua, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, HoSE: NVL) đã tiến hành Đại hội đồng cổ đông bất thường để thông qua phương án phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá phát hành 15.746,67 đồng/cp, nhằm hoán đổi cho tổng giá trị khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng thuộc về 3 chủ nợ: NovaGroup (2.527 tỷ đồng), Diamond Properties (111,7 tỷ đồng) và bà Hoàng Thu Châu (6,676 tỷ đồng).

Theo kế hoạch, số cổ phiếu dự kiến phân bổ lần lượt là 160,5 triệu cổ phiếu cho NovaGroup, 7 triệu cổ phiếu cho Diamond Properties và 424.000 cổ phiếu cho bà Châu. Thời điểm thực hiện phương án phát hành dự kiến trong quý IV/2025 – quý I/2026, sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) phê duyệt.

Tại Đại hội bất thường, Novaland cũng đã được cổ đông thông qua phương án phát hành 151 triệu cổ phiếu với giá phát hành 40.000 đồng/cp để hoán đổi cho toàn bộ dư nợ gốc của 13 mã trái phiếu. Đây là các mã trái phiếu được phát hành từ năm 2021 và 2022, có thời gian đáo hạn chủ yếu trong các năm 2023 – 2025, với tổng giá trị dư nợ gốc là 6.074 tỷ đồng.

Về phương án chi tiết, Novaland sẽ đàm phán, thương lượng với các trái chủ. Thời điểm thực hiện dự kiến trong năm 2026, sau khi được UBCKNN chấp thuận.

Dự kiến, khi các phương án phát hành thêm cổ phiếu được phê duyệt và triển khai thành công, vốn điều lệ của Novaland sẽ tăng lên gần 22.700 tỷ đồng. Tỷ lệ số lượng cổ phiếu phát hành trên tổng số cổ phiếu đang lưu hành là 16,4%. Trong ngắn hạn, việc phát hành thêm cổ phiếu sẽ gây pha loãng cho cổ đông hiện tại, nhưng đây được xem là bước đi cần thiết để Novaland tái cơ cấu, giảm áp lực dòng tiền, cải thiện hệ số an toàn tài chính và đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.

Nội dung phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ là phương án được bổ sung mới so với tài liệu Đại hội dự kiến trước đó Novaland công bố. Phương án được giới chuyên môn nhận định là dấu hiệu cho thấy những tiến triển quan trọng trong lộ trình tái cơ cấu của NVL, đặc biệt trong bối cảnh nhóm Chủ tịch hiện đang nắm giữ 37% cổ phần. Việc kỳ vọng hai đợt phát hành cổ phiếu sẽ được thực hiện đồng thời cho thấy mong muốn duy trì quyền phủ quyết, phản ánh sự đồng thuận nội bộ mạnh mẽ.

Dự kiến sau khi hoàn tất 2 phương án phát hành trên thành công, tổng tỷ lệ sở hữu của nhóm cổ đông lớn (NovaGroup và Diamond Properties) và nhóm cổ đông gia đình ông Bùi Thành Nhơn, nhà sáng lập và cổ đông lớn của Novaland sẽ tăng tỷ lệ sở hữu lên 39,59% - sau một giai đoạn ông Bùi Thành Nhơn và cổ đông liên quan ròng rã bán ra nhiều đợt cổ phiếu với "lý do cá nhân".

Các chuyên gia phân tích của MSVN đánh giá, các hành động này thể hiện cam kết tiếp tục của ban lãnh đạo đối với quá trình phục hồi tài chính. Việc giải phóng tài sản đảm bảo là quỹ đất thông qua tái cấu trúc nợ có thể giúp NVL gia tăng khả năng huy động vốn từ tài sản – đặc biệt đúng thời điểm khi quyền sử dụng đất của các dự án Lakeview và NovaWorld Phan Thiết dự kiến được phê duyệt trong quý III/2025.

Kết hợp với chiến lược bán sỉ và việc giữ lại 51% lợi ích kinh tế tại một số dự án chọn lọc, NVL đang có vị thế thuận lợi để thu xếp nguồn vốn trả nợ và tái khởi động các dự án đang bị đình trệ.

Cũng phải nói thêm sự tăng tốc của cổ phiếu bất động sản nói chung trong đó có những đợt "bốc đầu" thị giá của NVL trên thị trường trong giai đoạn vừa qua, được xem là "chất dung môi" quan trọng cho kế hoạch phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ.

Nửa đầu năm 2025, mặc dù có nhiều cải thiện về pháp lý các dự án, hứa hẹn triển vọng hoạt động kinh doanh, Novaland vẫn ghi nhận lỗ khoảng 666 tỷ đồng tính tới cuối quý II. Tổng dư nợ vay của Novaland hơn 61.800 tỷ đồng, trong đó tổng nợ vay đáo hạn trong 12 tháng tới khoảng 32.300 tỷ. Novaland cho biết vẫn chưa đủ khả năng thanh toán hoàn toàn cho các khoản nợ còn tồn đọng từ năm 2022 đến nay. Do đó đang tiếp tục tìm phương án tái cấu trúc mới cho những khoản nợ này để có hướng xử lý từ cuối năm 2026 đến đầu 2027.

Các nỗ lực tìm phương án tái cấu trúc tài chính của Novaland, trong đó có sự hỗ trợ gia hạn thời gian thanh toán của các trái chủ, cho thấy những khó khăn vẫn còn đáng kể với các chủ đầu tư bất động sản có nợ vay trái phiếu lớn, nhưng dòng tiền thu được từ bán hàng chưa thể đảm đương trả nợ đến hạn và bổ sung vốn kinh doanh, mặt khác việc phát hành các đợt trái phiếu mới để đảo nợ và đưa dòng vốn mới vào tái đầu tư cũng không dễ dàng.

Trong một diễn biến khác cũng liên quan đến Novaland, do khả năng thanh toán hạn hẹp, các nhà cung ứng, chủ thầu xây dựng hợp tác với dự án của doanh nghiệp cũng gặp khó khăn theo.

Mới đây, CTCP Đầu tư Thương mại SMC (HoSE: SMC) đã thông báo sẽ tổ chức họp ĐHĐCĐ bất thường. Đây là doanh nghiệp đã có chuỗi KQKD thua lỗ kể từ 2022, với mức lỗ gần 652 tỷ đồng khi "thiên nga đen" trái phiếu bùng nổ, tăng lên hơn 925 tỷ đồng vào năm 2023. Nửa đầu năm 2025, SMC tiếp tục bán hàng dưới giá vốn và ghi nhận lỗ sau thuế 43 tỷ đồng. Doanh nghiệp đã phải trích lập dự phòng lớn cho các khoản nợ khó đòi, đặc biệt là từ nhóm doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, tính đến cuối quý II/2025, SMC có 1.046 tỷ đồng nợ xấu chưa thu hồi được, bao gồm hơn 500 tỷ đồng từ Novaland.

Với khoản công nợ 105 tỷ đồng của Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (HBC), SMC cũng đã chấp nhận chuyển đổi thành cổ phiếu HBC với giá 10.000 đồng/cp và bị hạn chế giao dịch. Theo mệnh giá cổ phiếu chuyển đổi chênh lệch với giá thị trường, SMC phải trích lập lỗ 38 tỷ đồng. Hiện SMC đang ghi nhận 3.838 tỷ đồng nợ phải trả, trong đó nợ vay chiếm 2.326 tỷ đồng.

VIS Rating biết theo dữ liệu chung của thị trường, trong tháng 8/2025, sẽ có 36 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn—mức cao nhất trong năm. Trong số này, hãng tín nhiệm đánh giá có 1,2 nghìn tỷ đồng trái phiếu gặp rủi ro cao bị chậm trả lần đầu. Các trái phiếu này phát hành bởi 2 công ty bất động sản có hồ sơ tín nhiệm ở mức “Cực Kỳ Yếu”.

Ngoài ra, có 14,4 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn đã bị chậm trả lãi coupon, trong đó có 10,5 nghìn tỷ đồng từ 4 công ty liên quan đến Tập Đoàn Vạn Thịnh Phát. Những trái phiếu khác là của Novaland, Trung Nam và Hải Phát phát hành — các doanh nghiệp này đều trong quá trình tái cơ cấu nợ.