Sau mùa đại hội cổ đông 2026, nhiều doanh nghiệp sản xuất đã thể hiện “tham vọng lớn" với mảng bất động sản, trong đó nhà ở xã hội nổi lên như phân khúc vừa nhiều dư địa, vừa nhiều thách thức.
Đáng chú ý, thay vì tập trung vào nhà ở thương mại cao cấp như giai đoạn trước, một số doanh nghiệp đã chuyển hướng sang nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và bất động sản phục vụ sản xuất.
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, Viettel Construction lần đầu công bố kế hoạch tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở dành cho lực lượng vũ trang. Doanh nghiệp đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn hộ, tương đương khoảng 5% quy mô chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đang thúc đẩy.
Việc Viettel Group cho phép sử dụng thương hiệu “Viettel Home” cho thấy định hướng này không mang tính thử nghiệm ngắn hạn, mà được đặt trong chiến lược dài hơi. Đây cũng là bước đi thể hiện sự dịch chuyển của doanh nghiệp từ vai trò nhà thầu xây dựng sang tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị bất động sản.
Theo kế hoạch, đến năm 2030, Viettel Construction đặt mục tiêu có thể triển khai tối thiểu 10.000 căn nhà mỗi năm. Một trong những động lực khiến doanh nghiệp lựa chọn phân khúc nhà ở xã hội đến từ bài toán hiệu quả tài chính. Theo cơ chế hiện hành, mức lợi nhuận định mức của loại hình này vào khoảng 10%, cao hơn đáng kể so với biên lợi nhuận 4 - 5% ở các mảng truyền thống mà doanh nghiệp đang duy trì.
Tuy nhiên, lợi nhuận cao hơn không đồng nghĩa với việc dễ triển khai. Nhà ở xã hội là phân khúc đòi hỏi năng lực tổ chức thực thi lớn bởi chịu ràng buộc chặt về giá bán, quỹ đất, thủ tục đầu tư và phê duyệt pháp lý. Vì vậy, thách thức không nằm ở lợi nhuận lý thuyết mà ở khả năng triển khai dự án trên quy mô lớn và duy trì dòng tiền dài hạn.
Không chỉ Viettel Construction, hàng loạt doanh nghiệp ngoài ngành khác cũng đang tăng tốc bước vào lĩnh vực bất động sản.
Trước đó, Tập đoàn Hoa Sen cũng cho biết cổ đông đã ủy quyền cho Hội đồng quản trị lựa chọn và triển khai các ngành nghề tiềm năng, trong đó có hạ tầng giao thông, hạ tầng khu công nghiệp và nhà ở. Đáng chú ý, doanh nghiệp này đã ký kết với Liên đoàn Lao động TP HCM, cam kết triển khai ít nhất 20.000 căn nhà ở xã hội cho công nhân và người lao động, góp phần vào mục tiêu phát triển 200.000 căn nhà ở xã hội của thành phố đến năm 2030.
Trong khi đó, Tập đoàn Kido cũng công bố định hướng phát triển bất động sản theo chiến lược hợp tác với các đối tác có tiềm lực tài chính, thương hiệu và kinh nghiệm trong nước lẫn quốc tế nhằm cùng phát triển dự án.
Ở nhóm doanh nghiệp công nghiệp, Công ty CP Tôn Đông Á đầu năm nay đã thông qua nghị quyết thành lập công ty con hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với vốn điều lệ 80 tỉ đồng. Trước đó, doanh nghiệp này cũng từng mua lại 95% vốn của một chủ đầu tư dự án khu đô thị quy mô hơn 5,5 ha tại miền Trung. Lãnh đạo doanh nghiệp cho biết định hướng sẽ tập trung vào bất động sản gắn với công nghiệp, logistics hoặc phục vụ sản xuất thay vì dàn trải sang nhà ở thương mại.
Tại đại hội cổ đông mới đây, Tập đoàn Hòa Phát cũng tiếp tục nhắc tới chiến lược tham gia bất động sản với quan điểm thận trọng. Theo lãnh đạo doanh nghiệp, bất động sản vẫn đang ở giai đoạn khó khăn, thanh khoản chưa thực sự hồi phục nên tập đoàn ưu tiên các sản phẩm có tính thanh khoản tốt để tránh bị “đóng vốn”.
“Chúng tôi không đặt nặng lợi nhuận đột biến ngay từ đầu. Quan trọng là làm chắc chắn”, lãnh đạo Hòa Phát nhấn mạnh.
Theo doanh nghiệp, trong tổng lợi nhuận khoảng 9.000 tỉ đồng gần đây, có tới 3.800 tỉ đồng đến từ chuyển nhượng vốn dự án bất động sản. Tuy nhiên, Hòa Phát đánh giá lĩnh vực này cần thời gian tích lũy và trong 1 - 2 năm tới có thể chưa đóng góp đáng kể, song về dài hạn được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng mới.
Trong hơn một thập kỷ qua, bất động sản luôn được xem là “miếng bánh” hấp dẫn nhờ khả năng sinh lời cao và đóng góp đáng kể cho tăng trưởng GDP. Không chỉ các doanh nghiệp chuyên ngành, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực như thép, dệt may, điện tử, dược phẩm… cũng từng tham gia thị trường với kỳ vọng mở rộng biên lợi nhuận.
Tuy nhiên, theo TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, việc doanh nghiệp ngoài ngành tham gia đầu tư bất động sản không phải yếu tố quyết định thành bại. Điều quan trọng nằm ở năng lực chuẩn bị và phương thức đầu tư.
Theo ông Hiển, có ba yếu tố then chốt cần được nghiên cứu kỹ trước khi đầu tư gồm quỹ đất và vị trí dự án, khả năng bố trí nguồn vốn đủ để triển khai đến cùng, cùng với tính pháp lý rõ ràng và ổn định của dự án.
“Nếu chuẩn bị tốt ba yếu tố này thì dù doanh nghiệp trong hay ngoài ngành đều có khả năng thành công. Ngược lại, nếu đầu tư theo phong trào, chạy theo xu hướng thị trường mà thiếu tính toán thì rủi ro thất bại rất lớn”, ông Hiển nhận định.
Chuyên gia cũng lưu ý thực tế từng có không ít doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đang hoạt động hiệu quả nhưng bị cuốn vào làn sóng đầu tư bất động sản khi thị trường tăng nóng. Nhiều trường hợp sử dụng vốn vay phục vụ sản xuất để đầu tư địa ốc, dẫn đến áp lực tài chính lớn khi thị trường đảo chiều và dòng tiền bị mắc kẹt.
Trong bối cảnh cơ quan quản lý đang siết tín dụng đầu cơ và thị trường bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, các doanh nghiệp ngoài ngành thiếu kinh nghiệm sẽ đối mặt với nhiều rủi ro hơn trước.
Ở góc nhìn khác, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng sự tham gia của các doanh nghiệp mới có nền tảng tài chính tốt sẽ góp phần bổ sung nguồn lực cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nhiều phân khúc vẫn thiếu nguồn cung.
Theo ông Thắng, việc các tập đoàn ngoài ngành tham gia phát triển nhà ở xã hội hoặc bất động sản phục vụ sản xuất có thể giúp cải thiện nguồn cung và tạo thêm lựa chọn cho người mua nhà, nhất là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, ông cũng cho rằng xét ở góc độ vĩ mô, các doanh nghiệp nên ưu tiên mở rộng đầu tư trong những lĩnh vực có liên kết với ngành nghề cốt lõi thay vì chuyển hướng hoàn toàn sang lĩnh vực không liên quan.
“Kinh nghiệm tại nhiều quốc gia cho thấy sau giai đoạn tích lũy tài sản từ bất động sản, nguồn lực thường được dịch chuyển sang sản xuất, công nghệ hoặc nghiên cứu phát triển để tạo giá trị bền vững hơn”, ông Thắng nói.
