Động lực kép cho chu kỳ tăng trưởng bất động sản

Nếu như trong giai đoạn nửa đầu năm 2025, các nhà đầu tư bước vào thị trường với tâm lý hết sức thận trọng thì trong quý IV/2025, với loạt chính sách hỗ trợ về tín dụng, pháp lý, nhiều nhà đầu tư đã cởi mở hơn.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) trong những tháng cuối năm nhiều khả năng sẽ vượt mức “kỳ vọng” nhờ vào sự cộng hưởng của các yếu tố như: pháp lý được cởi trói, lãi suất hạ và dòng tiền quay lại nhóm người mua ở thực.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9/2025, số giao dịch BĐS trên cả nước đạt khoảng 430.769, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM tiếp tục đóng vai trò đầu tàu, dẫn dắt đà phục hồi nhờ nhu cầu ở thực ổn định và tốc độ đô thị hóa nhanh.

Dự báo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy, nguồn cung mới trong quý IV có thể tăng 10-15% so với quý trước, tập trung tại các đô thị vệ tinh như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Đồng Nai - nơi quỹ đất dồi dào và hạ tầng liên vùng đang dần hoàn thiện.

Ở phân khúc căn hộ, CBRE Việt Nam ghi nhận sự khởi sắc rõ rệt, đặc biệt ở nhóm trung cấp chiếm hơn 50% lượng hấp thụ trong quý III. Nhiều chủ đầu tư đang chuẩn bị mở bán sản phẩm mới, trong đó khoảng 60% hướng đến khu vực vùng ven nhằm đón sức cầu cuối năm. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo: giá nhà tại khu trung tâm và khu vực có hạ tầng tốt sẽ tiếp tục tăng, trong khi vùng ven nếu pháp lý và hạ tầng chưa đồng bộ có thể gặp khó khăn về thanh khoản

Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh, quý IV/2025 là giai đoạn bản lề khi các chính sách mới, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi bắt đầu đi vào thực tiễn. Nhiều doanh nghiệp đã chủ động cơ cấu sản phẩm theo hướng xanh, tiết kiệm năng lượng, hướng đến phát triển bền vững. Giới đầu tư kỳ vọng đây sẽ là bước đệm quan trọng để thị trường bứt phá mạnh hơn trong giai đoạn 2026-2027.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, dòng vốn hiện đang rời xa các sản phẩm đầu cơ, chuyển sang nhóm tài sản có giá trị khai thác sử dụng thực như chung cư và nhà liền thổ. Đây cũng là hai loại hình đang dẫn dắt đà phục hồi tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM.

Trong khi đó, phân khúc đất nền từng là “thước đo” của đầu cơ tiếp tục giảm trung bình 22% so với cùng kỳ năm trước. Hiện các loại hình được quan tâm nhiều nhất là chung cư (34%), đất nền (33%) và nhà riêng (21%). Sự thay đổi trong xu hướng này cho thấy thị trường đang dần quay lại giá trị thực, chú trọng yếu tố ở thật và khả năng khai thác bền vững hơn là đầu cơ ngắn hạn.

Nhìn rộng hơn, việc thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới không chỉ là tín hiệu hồi phục của riêng ngành địa ốc, mà còn phản ánh sự phục hồi chung của nền kinh tế sau giai đoạn trầm lắng 2023-2024. Khi lãi suất duy trì ở mức thấp, các kênh đầu tư khác như chứng khoán hay vàng trở nên kém hấp dẫn hơn, bất động sản đặc biệt là nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật lại nổi lên như lựa chọn an toàn và mang tính tích lũy dài hạn.

Tuy vậy, nhiều chuyên gia cảnh báo rằng đà phục hồi hiện nay vẫn còn mang tính “cục bộ”, chủ yếu tập trung ở khu vực có hạ tầng và pháp lý hoàn thiện. Một số địa phương vùng ven tuy đang thu hút nhà đầu tư nhờ giá còn mềm, nhưng nếu không có quy hoạch và kết nối giao thông đồng bộ, rất có thể sẽ rơi vào tình trạng “sốt cục bộ rồi nguội nhanh”. Vì vậy, để chu kỳ tăng trưởng mới thật sự bền vững, các địa phương cần tập trung hoàn thiện hạ tầng, quy hoạch đô thị và đảm bảo minh bạch thông tin dự án.

Bên cạnh đó, việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở được sửa đổi, bổ sung đang mở ra cơ hội lớn để thị trường bước vào giai đoạn minh bạch hơn, giảm thiểu tình trạng đầu cơ, thổi giá. Khi hành lang pháp lý rõ ràng, doanh nghiệp có cơ sở triển khai dự án thuận lợi, còn người mua nhà cũng yên tâm hơn trong quyết định đầu tư. Đây được xem là bước “tái cấu trúc thể chế” quan trọng giúp thị trường lấy lại niềm tin sau những biến động kéo dài.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự thay đổi trong tư duy đầu tư. Thay vì chạy theo “sóng” hay lợi nhuận ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp đã bắt đầu hướng đến giá trị sử dụng thực và yếu tố bền vững như tiết kiệm năng lượng, không gian xanh, hoặc vị trí gần các tiện ích công cộng. Xu hướng này không chỉ phản ánh sự trưởng thành của nhà đầu tư Việt Nam mà còn phù hợp với chiến lược phát triển đô thị xanh, đô thị thông minh mà Chính phủ đang khuyến khích.

Các chuyên gia đánh giá, tổng thể thị trường BĐS quý IV/2025 đang ở “điểm giao” giữa chu kỳ cũ và mới, nơi các yếu tố chính sách, tín dụng, và hành vi đầu tư cùng tạo nên nền tảng cho giai đoạn phục hồi mạnh mẽ hơn. Nếu duy trì được sự ổn định của lãi suất, tiến độ thực thi các luật mới và kiểm soát tốt tình trạng đầu cơ, chu kỳ tăng trưởng sắp tới có thể kéo dài ít nhất 3-5 năm, hướng đến một thị trường bền vững, minh bạch và gắn liền với nhu cầu ở thực của người dân.