Thị trường đất nền khó hạ nhiệt

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý III ghi nhận khoảng 154 dự án đầu tư phát triển nhà ở riêng lẻ, đất nền được triển khai mới, tập trung chủ yếu ở các tỉnh vùng ven Hà Nội, TP HCM và một số khu vực miền Trung. Tổng lượng giao dịch đất nền đạt 10.241 giao dịch thành công, giảm khoảng 6,8% so với quý II/2025.

Bộ Xây dựng nhận định, hiện nay thị trường đất nền vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng nóng năm 2021–2023. Sức cầu đầu tư dù đã giảm nhưng giá bán phân khúc này khó hạ nhiệt do nguồn cung có pháp lý rõ ràng và chi phí đầu tư hạ tầng tăng cao.

Tại Hà Nội, giá đất nền ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện và gần trung tâm tiếp tục giữ ở mức cao, dao động 90 – 200 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Một số khu vực như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hà Đông và Hoàng Mai vẫn ghi nhận mức giá tăng 2 – 4% so với quý trước. Ở các huyện vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức và Gia Lâm, giá đất nền phổ biến từ 50 – 70 triệu đồng/m2, gần như không biến động so với quý II trước đó.

Ở TP HCM, giá đất nền khu vực ngoại thành như Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Hóc Môn dao động từ 35 – 60 triệu đồng/m2. Riêng các khu vực trung tâm hoặc có quy hoạch hạ tầng giao thông lớn như Thủ Đức, khu vực Vành đai 3, mức giá rao bán đạt 70–100 triệu đồng/m². So với quý II, giá tăng nhẹ khoảng 1–2%, song lượng giao dịch giảm do tâm lý chờ đợi điều chỉnh chính sách và mặt bằng giá mới.

Ngoài ra, giá đất nền Đà Nẵng dao động 40–75 triệu đồng/m2, tăng trung bình 3%; Hải Phòng khoảng 30–45 triệu đồng/m2; Cần Thơ từ 25 – 35 triệu đồng/m2. Một số khu vực có quy hoạch khu công nghiệp mới như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bình Dương, Đồng Nai cũng ghi nhận giá chào bán tăng 2 – 5% so với quý II, chủ yếu ở các khu vực quanh trục giao thông chính hoặc có dự án hạ tầng trọng điểm.

Theo Bộ Xây dựng, mặt bằng giá thị trường vẫn ở mức cao so với giá trị thực tế và sức mua của thị trường, trong khi thanh khoản chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Một số nhà đầu tư thứ cấp đang có xu hướng giảm kỳ vọng lợi nhuận và chuyển dịch sang các kênh đầu tư khác như căn hộ hoặc nhà ở xã hội – những phân khúc được Chính phủ hỗ trợ mạnh trong giai đoạn 2025 – 2026.

TS Lê Bá Chí Nhân – chuyên gia bất động sản cho rằng việc giá đất nền sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao là hệ quả tất yếu của thực trạng thị trường hiện nay. Giá đầu vào, bao gồm chi phí sử dụng đất lẫn chi phí xây dựng đều tăng mạnh trong thời gian qua khiến chủ đầu tư khó có khả năng giảm giá sản phẩm. Thêm vào đó, nguồn cung quỹ đất có pháp lý rõ ràng, đặc biệt tại TP HCM, ngày một khan hiếm càng làm cho giá đất nền duy trì ở mức cao bất chấp giao dịch sụt giảm.

Trước bối cảnh đó, Bộ Xây dựng khuyến nghị các địa phương tăng cường kiểm soát việc phân lô, bán nền trái phép và giám sát chặt giá rao bán trên thị trường thứ cấp nhằm tránh đầu cơ đẩy giá. Đồng thời, Bộ phối hợp với các bộ, ngành liên quan tiếp tục thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công điện 190/CĐ-TTg ngày 07/10/2025 về bình ổn giá nhà ở và bất động sản, kiểm soát chặt nguồn cung đất đai và tín dụng bất động sản.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đang hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất và giao dịch bất động sản trên toàn quốc, hướng tới việc công khai, minh bạch hóa thông tin thị trường, giúp người dân và doanh nghiệp tiếp cận dữ liệu chuẩn xác, giảm tình trạng thổi giá.