Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Cần chi tiết nội dung ghi trên “sổ hồng”

>> Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Tái thiết nhà chung cư cần suy xét thấu đáo

Xoay quanh nội dung Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến lần đầu, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất, sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn. Trong đó, theo lý giải của cơ quan soạn thảo, việc lựa chọn phương án này nhằm mục đích hướng tới việc bảo vệ sức khỏe, tính mạng cho người dân và lợi ích công cộng, không nhằm mục đích nào khác.

Nội dung đề xuất này tại Dự thảo ngay lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia, dư luận, trong đó, không ít ý kiến cho rằng, phải cân nhắc một cách hết sức kỹ lưỡng, thận trọng từ các căn cứ của Hiến pháp và quy định của pháp luật có liên quan, trong đó có Bộ luật Dân sự xác lập về quyền sở hữu và trên cơ sở đánh giá vướng mắc trong thực tiễn hiện nay trong thi hành Luật Đất đai,…

Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây, các chuyên gia cũng thừa nhận, không có công trình xây dựng nào vĩnh viễn nhưng Nhà nước quy định thời hạn sử dụng chung cư là chưa hợp lý. Vì vậy, cần có các quy chuẩn an toàn, kỹ thuật và thực hiện kiểm định theo thời gian sử dụng. Việc kiểm tra, giám sát trạng thái sử dụng cho phép ngăn chặn tình trạng xuống cấp và xác định khi nào tài sản cần phải xây dựng lại.

Đặc biệt, một số ý kiến cũng đề xuất, trong quá trình sử dụng, cư dân có thể đóng góp vào Quỹ phát triển nhà ở. Nhà nước dùng số tiền này để đầu tư và tái thiết lại khi hết hạn sử dụng mà vẫn đảm quyền sử dụng lâu dài cho người dân...

>> Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Nhiều quy định chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ

Xoay quanh nội dung phương án sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn, TS Trần Xuân Lượng – Chuyên gia ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, người dân không quá lo lắng về quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, khi hết niên hạn thì sẽ chuyển đi đâu. Bởi, phần đất là sở hữu lâu dài nên quyền lợi của người dân còn nguyên.

Theo TS Trần Xuân Lượng, trên “sổ hồng” hiện nay đang gộp cả Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sử dụng lâu dài) khiến người dân hiểu nhầm. Bị đánh tráo khái niệm là chung cư có thời hạn lâu dài.

Do đó, TS Trần Xuân Lượng đề xuất, trên “sổ hồng” cần ghi rõ 2 nội dung gồm: 1 dòng ghi quyền sở hữu đất lâu dài; 1 dòng ghi quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (có thời hạn). Thời hạn trong bao lâu thì phù thuộc vào căn hộ và tài sản đó có niên hạn là bao nhiêu năm. Trong Luật Nhà ở quy định rất rõ loại nhà ở nào có thời hạn sử dụng ra sao, chẳng hạn như nhà chung cư có niên hạn từ 50-70 năm, thậm chí, lâu hơn nữa thì do quá trình kiểm định, duy tu, lúc đó cơ quan chức năng sẽ đánh giá theo từng thời gian cụ thể.

Cùng với đề xuất đã nêu, TS Trần Xuân Lượng cũng đề xuất Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) cần theo hướng này để tạo sự đồng bộ, tránh chồng chéo.

Đồng quan điểm đã nêu, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, cần phải quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nhằm cải tạo dễ dàng hơn các chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụng. Đồng thời, quy định này khi được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vì không thể đồng nhất “thời hạn sử dụng nhà chung cư” với “quyền sở hữu nhà chung cư”, bởi đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Chủ tịch HoREA phân tích, tại khoản 3 Điều 214 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể đối với trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật. Nghĩa là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở. Ngay cả trường hợp tòa nhà chung cư dù đã bị phá dỡ thì cũng không thể đồng nhất với nhà chung cư đã bị tiêu hủy.

Trước đó, cho ý kiến đối với nội dung quyền sở hữu nhà chung cư tại phiên họp thứ 21 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội – Vương Đình Huệ cho biết, đây là vấn đề rất quan trọng, hệ trọng và nhạy cảm, được nhân dân, cử tri, các giới, các cấp, các ngành rất quan tâm và cũng đang có ý kiến rất khác nhau.

“Nhiều ý kiến cho rằng, quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn như phương án Chính phủ trình nhằm mục đích hướng tới việc bảo vệ sức khỏe, tính mạng cho người dân và lợi ích công cộng, không nhằm mục đích nào khác. Tuy nhiên, phải cân nhắc một cách hết sức kỹ lưỡng, rất thận trọng trên cơ sở chính trị vững chắc, các căn cứ của Hiến pháp và quy định của pháp luật có liên quan, trong đó có Bộ luật Dân sự xác lập về quyền sở hữu và trên cơ sở đánh giá vướng mắc trong thực tiễn hiện nay trong thi hành Luật Đất đai, theo tinh thần phải định dạng được vướng mắc gì và vướng mắc đó thì sửa ở đâu”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Đặt vấn đề vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư có phải do quy định sở hữu hay không, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh và yêu cầu “bắt cho đúng bệnh để có đối sách phù hợp”.